partie commune

Toutefois, cette répartition doit être conforme aux critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, et selon un principe établi depuis de très nombreuses années, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots » (c’est-à-dire au prorata de leurs tantièmes). Si un copropriétaire constate que son règlement de copropriété prévoit une répartition des charges différente de celle imposée par la loi, il peut saisir le Tribunal de grande instance et demander au juge de l’annuler. Cette action en justice, appelée ‘action en nullité’, est imprescriptible et peut donc être engagée à tout moment sans être enfermée dans un délai précis.  
 
A cette répartition jugée illicite, le juge doit substituer une nouvelle répartition. La question s’est alors posée de savoir à partir de quel moment précis cette dernière trouve à s’appliquer : est-ce à partir de la décision de justice ou, au contraire, au jour de la création de la copropriété ? Sur ce point, la Cour de cassation et les Cours d’appel sont divisées. Tandis que la première donne à la nouvelle répartition un effet rétroactif au jour de l’établissement du règlement de copropriété (l’ancienne répartition étant censée n’avoir jamais existé du fait de son caractère non conforme à la loi), les juges des Cours d’appel lui confèrent, à l’inverse, un effet immédiat au jour de la décision de justice l’ayant instituée. Mais dernièrement, les juges de la Cour d’appel de Grenoble ont tenté de trouver une position intermédiaire en retenant le principe de la rétroactivité si cher à la Cour de cassation, mais en la limitant à une période de 10 ans à compter de la décision de justice (CA Grenoble, 25 novembre 2008). Ainsi, si pour certains copropriétaires, les nouveaux tantièmes instaurés sont plus élevés que ceux appliqués précédemment, la copropriété est en droit, sur les 10 dernières années, de leur réclamer un rappel de charges. Mais s’ils sont moins élevés, les copropriétaires concernés peuvent, quant à eux, exiger le remboursement des sommes trop appelées par le syndic sur la base de l’ancienne répartition alors en vigueur.

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