Courrier des lecteurs

Omission de la reproduction des dispositions de l’article 42 alinea 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification des decisions du proces-verbal d’assemblee generale

Convocation d’une assemblée générale et notion d’urgence

 
Syndic bénévole d’une petite copropriété, je m’aperçois que mon mandat se termine dans dix jours. N’ayant pas eu le temps de convoquer une assemblée générale plus tôt, puis-je exceptionnellement en réunir une dans un délai inférieur au délai légal de vingt jours en invoquant l’urgence de la situation afin d’éviter la nomination d’un administrateur provisoire ?  
 
Légalement un délai de 21 jours doit s’écouler entre l’envoi des convocations et la tenue de l’assemblée générale. La seule exception qui est prévue par les textes et qui permet à un syndic de convoquer une assemblée générale dans un délai inférieur à 21 jours est l’urgence de la situation. Bien que cette notion nécessite une appréciation au cas par cas, votre copropriété semble bien être dans ce cas compte tenu de la situation que vous décrivez. En particulier, il s’avère urgent que la copropriété soit dotée d’un syndic pour éviter la nomination d’un administrateur provisoire. Le plus important est que les convocations soient envoyées avant que votre mandat n’arrive à son terme, même si dans l’idéal il faudrait que l’assemblée générale se tienne avant ce terme. Aucun délai d’urgence n’étant prévu par la loi, il n’est pas interdit de convoquer sous 8 ou 10 jours par exemple. En outre, et en l’état actuel de la jurisprudence, il est clairement précisé que l’opportunité de convoquer d’urgence une assemblée et l’évaluation du délai de convocation doivent être appréciés par le syndic lui-même en fonction des circonstances. Par exemple, il a été jugé qu’il pouvait y avoir urgence en raison de la proximité des vacances (Cass, 3e civ, 12 juin 1991). Pour évaluer le degré d’urgence, les tribunaux s’attachent à vérifier dans chaque cas que le droit fondamental de chaque copropriétaire à participer à l’assemblée ou à bénéficier d’un délai de réflexion suffisant n’a pas été violé par une convocation précipitée que rien n’imposait véritablement (Cass, 3e civ, 30 mars 2005). Il y a donc lieu de distinguer l’urgence de convenance et l’urgence véritable qui doit concerner la copropriété toute entière et ne pas s’apprécier au regard de la demande faite par un copropriétaire dans son intérêt particulier (CA Paris, 23e ch, 15 avril 1992). La preuve de l’urgence incombe au syndic (CA Paris, 23e ch, 7 mars 1997).

ASL et non mise à jour des statuts

Départ d'un copropriétaire en cours d'assemblée

Lors de l’assemblée générale, un copropriétaire est parti avant la fin de la réunion sans le signaler aux membres du bureau. Etant en charge de la rédaction du procès-verbal, comment dois-je comptabiliser ses voix ?  
 
Lorsqu’une personne part en cours d’assemblée générale, elle doit le faire savoir au président de séance afin qu’elle ne soit plus considérée comme présente, mais comme absente non représentée pour toutes les résolutions votées après son départ (sauf si elle donne un pouvoir de vote à un copropriétaire). Dans une telle hypothèse, ses voix ne sont plus prises en compte dans le décompte des voix « votantes ». Mais si la personne ne signale pas son départ, la jurisprudence considère (Cass, 5 octobre 1994) qu’elle est toujours présente et qu’elle est censée avoir voté en faveur des résolutions soumises au vote après son départ, puisque de manière générale, le nombre de voix « pour » se déduit de la différence entre le total des voix « contre » ou « abstention » et le nombre de voix présentes ou représentées. Toutefois, il ne s’agit que d’une présomption admettant la preuve contraire de la part du copropriétaire intéressé.

Calcul des charges récupérables par le syndic

En ma qualité de syndic, je m’interroge sur les conséquences de l’omission de la reproduction des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification des décisions du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires défaillants ou opposants. Peut-on suppléer l’oubli de cette formalité postérieurement ?  
 
Aux termes de l’article 18 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 : la notification des décisions du procès-verbal de l’assemblée générale à chaque copropriétaire défaillant ou opposant doit « reproduire le texte de l’article 42 (al.2) » de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

L’enjeu de la question est qu’à défaut de reproduire intégralement ces dispositions, le délai de forclusion de deux mois ne court pas, et l’assemblée peut être contestée pendant 10 ans (cf. art. 42 al. 1 de la loi de 1965) (CA Paris 23ème ch. B. 19 janv. 2006 Juris-Data n°2006-291303, AJDI 2006, p. 390).

La reproduction de ces dispositions dans la notification est donc une formalité substantielle.

Toutefois, il est possible de suppléer « l’oubli de cette formalité » « par l’envoi d’un courrier postérieur adressé au(x) copropriétaire(s) opposant(s) ou défaillant(s) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (cf. article 64 du décret de 1967), mais il faudra veiller à ce que cette notification tardive « reproduise le texte même de l’article 42 alinéa 2 » de la loi de 1965 (cette position a été admise par la CA Paris 23ème ch. 19 janv. 2006, Loyers et Copr. Juin 2006, n°135 p. 20).

Obligations comptables

Révocation du syndic

L’ensemble des copropriétaires n’étant pas satisfait du travail accompli par le syndic, nous envisageons de mettre fin à son mandat avant le terme initialement prévu dans son contrat. Nous savons qu’une telle décision ne peut être prise que dans le cadre d’une assemblée générale et à la majorité de l’art.25. Mais ce que nous ignorons c’est si le syndic peut remettre en cause cette révocation et notamment engager un procès contre le syndicat des copropriétaires. Pouvez-vous nous éclairer sur ce point ?  
 
La révocation d'un syndic est une décision qui ne doit jamais être prise à la légère car ce dernier peut assigner en justice le syndicat des copropriétaires s'il estime que la révocation abusive, c'est à dire qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée. A titre de sanction, la copropriété peut être condamnée par un juge à verser au syndic une somme d'argent correspondant au montant des honoraires qu'il aurait du percevoir s'il avait été jusqu'au terme de son mandat. Sans parler de fautes graves, le syndic doit avoir commis des fautes sérieuses qui compromettent le bon fonctionnement de la copropriété. Tout est question d'appréciation au cas par cas.  

Vous pouvez tout simplement attendre la prochaine assemblée pour nommer un autre syndic dont vous aurez au préalable fait parvenir la candidature et le contrat au syndic en place pour qu'ils figurent dans la convocation à l'A.G.

**Les réponses**

Délai de convocation des assemblées générales

Un coloti prétend que l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 mars 2005 est entachée de nullité au motif que je n’ai fait partir les convocations par lettre recommandée avec accusé de réception que le 14 du même mois. D’où, selon lui, un délai inférieur à 15 jours entre cet envoi et l’assemblée. A t-il raison alors que les statuts de l’ASL ne font référence qu’à un délai de 10 jours ?  
 

En copropriété, les choses sont claires. Lorsque les convocations sont envoyées par LRAR, le délai de convocation réglementaire est de minimum 15 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du pli recommandé au domicile du copropriétaire par le préposé des Postes. Si vous étiez soumis à ce régime, alors effectivement le copropriétaire en question aurait eu la possibilité de contester l'AG du 29 mars pendant 10 ans car moins de 15 jours francs se seraient écoulés entre le 14 et le 29. Or, le régime de la copropriété n'est pas applicable aux ASL. La loi qui régit ces dernières n'a rien prévu de similaire en matière de convocation. Seules les dispositions contenues dans les statuts sont applicables. L’assemblée générale n’est donc pas susceptible d’être annulée pour ce motif.

Notamment, le décret du 14 mars 2005 imposant à partir du 1er janvier 2007 une comptabilité d’engagement à tout syndicat de copropriétaires n’est pas opposable aux ASL. Ceci a été clairement précisé par l’art.1er de ce texte en ces termes : « Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d’autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l’exception des associations assujetties de plein droit au règlement n°99-01 du Comité de la réglementation comptable ».

Abattage d’un arbre planté dans un jardin, partie commune avec jouissance exclusive

Reprise de travaux et conséquence sur le délai des garanties de construction

 
En 2003, la copropriété a fait réaliser le ravalement des façades de l’immeuble. Courant 2007, des fissures et cloques sont apparues. Nous l’avons signalé à l’entreprise et celle-ci a consenti à effectuer les travaux nécessaires pour pallier à ses désordres dans le cadre de la garantie décennale. Cette intervention a-t-elle pour but de faire bénéficier la copropriété d’une nouvelle garantie décennale ou doit-on considérer que c’est celle qui a débuté en 2003 qui continue de s’appliquer et que l’apparition de tout nouveau désordre devra être dénoncée avant 2013.  
 
Sachez que la reconnaissance de la responsabilité par une entreprise permet d’interrompre le délai de la garantie.La jurisprudence considère que cette reconnaissance doit résulter de l’exécution de travaux d’une certaine importance (Cass, 3e civ, 20 février 1969).
 
Dans ce cas, un nouveau délai de garantie recommence à courir pour une même durée (Cass, 3e civ, 11 mai 1994). Mais ce nouveau délai ne joue que pour les ouvrages ou parties d’ouvrages pour lesquels il y a eu reconnaissance de responsabilité, c'est-à-dire ceux qui ont fait l’objet d’une réparation (Cass, 3e civ, 12 novembre 2003). Ainsi, il a été jugé qu’une entreprise qui s’était engagée à remédier à des défectuosités qu’elle estimait être imputables à une mauvaise exécution de ses travaux ne peut être regardée comme ayant accepté de reprendre entièrement le ravalement de l’immeuble, objet du marché (CE, 11 juin 1982).

Le droit de priorité pour la vente d’une aire de stationnement

Le droit de priorité en cas de vente d’un lot dit « secondaire » est régi par l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965  
 

Par principe, il n’est pas possible de restreindre la liberté contractuelle des copropriétaires en leur interdisant la vente de leur lot à une personne tiers à la copropriété.  
 

Cependant, dans des cas limités par la jurisprudence, un règlement de copropriété est susceptible de comporter une clause qui interdirait de vendre un lot « secondaire » (du type garage, grenier, chambre de bonne par exemple de façon) indépendamment du lot principal auquel il est rattaché (lot d’habitation).  
 

Attention toutefois : cette limitation doit non seulement être prévue par le règlement de copropriété, mais également être indispensable au vu de la préservation de la destination de l’immeuble.  
 

Een effet, l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».  
 

En ce qui concerne les aires de stationnement, la loi du 25 mars 2009 a introduit le nouvel article 8-1 dans la loi de 1965 qui prévoit les conditions dans lesquelles un règlement de copropriété peut valablement limiter la liberté du propriétaire d’un lot à usage de stationnement.  
 

Ainsi, « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété».  
 

Or, malgré cette possibilité offerte par le législateur, il reste nécessaire, pour la validité d’une telle clause qu’elle soit justifiée au vue de la destination de l’immeuble.  
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A défaut, un juge saisi d’un litige pourrait considérer la clause comme non écrite et ne pas en tenir compte. La doctrine est d’avis que la validité d’un tel « pacte de préférence » pourrait être admise dans un immeuble à destination familiale où les lots seraient « imbriqués de telle sorte qu’il seraient impossible d’envisager la cohabitation avec des tiers sans créer une promiscuité intolérable » (lorsque par exemple, la copropriété a été créée à la suite d’un partage successoral, Code de la copropriété Litec 2011, note 23 sous art. 8 loi de 1965 / Cass. 3e civ., 29/05/1979, D.1979 J,548).  
/ L’insertion d’une clause de priorité dans un règlement de copropriété ne pourrait résulter que d’une décision d’AG prise à l’unanimité des copropriétaires.  
/ Comme dans le cadre général, et en l’absence de publication de la décision au fichier immobilier en tant que modificatif du règlement de copropriété, la clause de priorité serait alors applicable d’une part, à tous les copropriétaires-propriétaires à la date de l’AG (et n’ayant pas contesté la décision en application de l’article 42, al. 2, de la loi de 1965) et d’autre part, aux acquéreurs qui l’auront acceptée dans leur acte d’acquisition (art. 4, d. al., du décret du 17/03/1967 : « Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. »).  
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La modification du règlement de copropriété devra être enregistrée au fichier immobilier par un notaire. En l’absence de clause particulière dans le règlement de copropriété, il ne semblerait pas possible d’interdire à un copropriétaire de vendre son garage à un tiers à la copropriété

La Cour de cassation rappelle les fondamentaux du statut de la copropriété dans un arrêt du 26 février 2014 Rg12/00931 c-mpa

 
 
Un copropriétaire prétendait engager la responsabilité du notaire pour avoir enregistré une modification erronée de l'état descriptif de division.  
 

En l’espèce quelques années après la livraison d’un ensemble immobilier, les copropriétaires s’aperçoivent qu’il y a une erreur dans le descriptif des lots.  
 

Cette répartition erronée des lots avait été effectué par le notaire désigné par le promoteur et à sa demande. Pour engager l’action, le syndicat prétendait que la copropriété existe « dès la première mutation de lot qui réalise la répartition de la propriété de l'immeuble entre le titulaire de ce lot et le maître de l'ouvrage vendeur »;en application de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 mais également les termes des actes de vente ;  
 

La Cour rappelle que peut importe ce que le notaire a indiqué dans les actes de vente, le statut de la copropriété s’acquiert non pas à la première vente qui créée le premier lot mais dès qu’il existe 2 lots. Le promoteur ne peut être assimilé à un copropriétaire ou cumuler ce statut.La Cour précise « que par définition, le statut de la copropriété n'est pas applicable lorsque l'immeuble est en cours de construction, s'agissant en l'espèce de ventes en l'état futur d'achèvement ;  
 

En conséquence, les promoteurs ne peuvent réclamer le paiement des charges de copropriété qu’à compter de la seconde vente en VEFA

Préparer une Assemblée générale