ancc

Annulation d’une décision d’assemblée générale et devenir des travaux réalisés

Le 22/01/2013  
 
Chaque copropriétaire est libre de réaliser des travaux dans ses parties privatives. Cependant, dès lors que lesdits travaux auront un impact sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’assemblée générale devra se prononcer sur les modalités de leur réalisation, et ainsi vérifier que le projet proposé ne risque pas de porter préjudice à l’immeuble.

Lire

Individualisation de la répartition des frais de chauffage : une nouvelle obligation de travaux

le 3 juillet 2012  
 
Le décret n°2012-545 du 23 avril 2012 fait l’obligation, pour les copropriétés, d’installer des appareils de mesure qui vont permettre d’individualiser la consommation de chaque lot.  
 
L’objectif de ces travaux est de personnaliser la consommation d’énergie de chacun pour inciter chaque copropriétaire à diminuer sensiblement sa consommation et protéger, à terme, notre environnement.

Lire

travaux copropriété syndicat bénévole

Inexécution de travaux urgents

le 21 juin 2012
En application de l’article 18 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965, le syndic a notamment pour mission « (…) en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Le syndic qui n’exécute pas ou mal les missions qui lui sont confiées par la loi de 1965 et son décret d’application du 17/03/1967 est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et délictuelle vis-à-vis des copropriétaires. Ces principes ont été rappelés dans deux arrêts :

  • Dans un cas d’espèce (Cass. 3e civ., 10/01/2012, pourvoi n°10-26207), le syndic estimait qu’aucun travaux importants ne pouvaient être réalisés sans une décision d’assemblée générale. Cependant, les juges de la Cour de cassation sont venus rappeler qu’il revient au syndic d’apprécier l’urgence de certaines situations qui peuvent nécessiter la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sous peine d’engager sa responsabilité. Dans une telle hypothèse, le syndic doit prendre l’initiative de réaliser les travaux, d’informer les copropriétaires et de convoquer ensuite immédiatement une assemblée générale pour ratifier les travaux. En cas de besoin, un appel de charges est possible après avoir reçu l’avis du conseil syndical mais limité au tiers du montant estimé du devis (art. 37 du décret de 1967).
  • En l’espèce, le syndic aurait dû recourir à ce formalisme au vu des travaux qui paraissaient urgents : réparation d’une canalisation provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles dans des caves, réparation de balcons dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, réparation de fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans des appartements. - Il revient donc au syndic de rechercher au cas par cas s’il est dans une situation d’urgence.

  • Dans un autre cas d’espèce (Cass. 3e civ., 20/09/2011, pourvoi n°10-30794), des copropriétaires n’ont été ni prévenus de la réalisation de travaux de réparation d’un réseau d’eaux pluviales jouxtant leur appartement ni été convoqués à une assemblée « urgente » réunissant tous les copropriétaires afin d’entériner la réalisation des travaux qui avaient été préconisés par l’expert dommages-ouvrage suite à 38 sinistres.
    -Le syndic s’était en effet contenté de convoquer une assemblée presque 2 ans après la réalisation des travaux. Les juges de la Cour de cassation ont reconnu dans ce cas la validité de l’action des copropriétaires concernés par les travaux tendant à la suppression des tuyaux nouvellement installés et à leur demande d’être déboutés de toute condamnation pécuniaire au profit du syndicat des copropriétaires et du syndic.

  • La circonstance que les travaux avaient été sans frais pour la copropriété puisque pris en charge par l’assurance dans le cadre de la garantie décennale n’a pas été retenue par les juges comme étant déterminante pour exclure l’application du formalisme de l’article 37 du décret de 1967.

  • On voit ici la limite d’un tel procédé qui, s’il est respecté systématiquement, peut-être lourd et couteux pour les copropriétés.

bornes recharge syndicat copropriété gestion bénévole

Equipement de bornes de recharge pour les véhicules électriques et hybrides

Une nouvelle règlementation s’impose depuis le 1er juillet 2012 !  
le 2 juillet 2012

Depuis dimanche dernier (1er juillet 2012), les dépôts de permis de construire de bâtiments collectifs neufs à usage principal d’habitation et les bâtiments neufs à usage principal de bureaux doivent comporter :

  • l’équipement de bornes de recharge pour les véhicules électriques et hybrides, s’ils sont équipés de parcs de stationnement bâtis clos et couverts d’accès réservé aux seuls occupants (ou aux salariés),.

  • au moins un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos, s’ils comprennent un parc de stationnement d’accès réservé aux seuls occupants de l’immeuble ou aux salariés).

  • Ces nouvelles obligations et les exigences qui en découlent, proviennent de l’arrêté du 20 février 2012 (publié au journal officiel n°0046 du 23 février 2012, p. 3071), pris en application de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II » et de son décret d’application n°2011-873 du 25/07/2011 créant les nouveaux articles R 111-14-2 à R 111-14-5 du Code de la construction et de l’habitation.

INTERPHONIE ET CONTROLE D'ACCES : Comment ne pas s’y perdre ?

A l’heure où les sondages pleuvent, nul besoin d’en faire un de plus pour connaître le niveau d’importance que les français donnent à leur « home sweet home ». Les budgets alloués à l’aménagement et à la décoration intérieure ne cessent d’augmenter afin d’y apporter plus de confort et plus de sécurité.

Lire

LES ADOUCISSEURS D’EAU

Les adoucisseurs d’eau réduisent la dureté de l’eau, c'est-à-dire son degré de minéralisation en calcium et en magnésium qui caractérise l’eau calcaire à l’origine de l’entartrage des canalisations et de désagréments d’utilisation. L’installation de ces équipements constitue donc un élément de confort apprécié dans un logement, mais nécessite des précautions d’entretien pour assurer la sécurité des personnes.

Lire

LA LEGIONELLOSE

La légionellose est une maladie respiratoire infectieuse de type pneumopathie provoquée par des bactéries d'origine hydro-tellurique du genre Legionella. L’espèce responsable de cette infection la plus fréquemment retrouvée est la bactérie Legionella pneumophila. La forme la plus grave est la maladie dite du légionnaire dont les symptômes sont une forte fièvre accompagnée d’une toux et d’une grande fatigue. Le délai d’incubation est de 2 à 10 jours. Cette maladie n’est pas contagieuse.

Lire

LA SECURITE DES ESPACES VERTS

Les arbres sont partie prenante de notre environnement, qu’ils agrémentent souvent agréablement. Malheureusement, l’arbre peut devenir un vrai souci pour un gestionnaire dont l’objectif principal est de maintenir la sécurité des biens et des personnes. Le sujet qui nous intéresse aujourd’hui est la mise en sécurité d’un site face aux arbres.

Lire

Indépendance entre une autorisation d’urbanisme et l’autorisation de travaux de l’assemblée générale des copropriétaires.

 
 
Le 5 juin 2012
Dès lors qu'un copropriétaire souhaite effectuer des travaux sur son lot mais que cela aura un impact sur les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans en modifier la destination, une autorisation de l'assemblée générale s'avère nécessaire (art. 25 b de la loi du 10/07/1965).  
En parallèle, le copropriétaire est susceptible dans certains cas de se voir dans l'obligation de demander un permis de construire ou de déposer une déclaration de travaux auprès de la mairie.  
Le Conseil d'Etat, par une décision du 15/02/2012 (CE, 15/05/2012, n°333631) énonce que « Les articles R.431-36 et R.431-37 du Code de l'urbanisme fixent de manière limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration de travaux, au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer les travaux ». Il en conclut que l'autorisation de travaux donnée par l'administration est indépendante de celle donnée par le syndicat des copropriétaires. On peut supposer qu'il en serait de même pour une demande de permis de construire.  
Or, chacune des autorisations nécessaires à la réalisation des travaux sont indispensables. Un copropriétaire ne pourra donc pas faire des travaux s'il n'a pas obtenu l'accord et de l'administration et de la copropriété (les deux sont cumulatives). Depuis le 1' octobre 2007, date à laquelle la réforme des autorisations d'urbanisme est entrée en vigueur, le copropriétaire concerné n'a plus à fournir la décision d'assemblée générale dans le dossier destiné à la mairie. La seule attestation du copropriétaire qu'il déclare remplir les conditions de l'article R423-1 du Code de l'urbanisme suffit au maire pour qu'il instruise son dossier. Tout repose donc sur la bonne foi du copropriétaire concerné. Et, quoiqu'il en soit, la décision que prendrait le maire serait prise sous réserve du droit des tiers : il y aurait une possibilité de contestation au titre de chacune des législations en jeu, le cas échéant.  
Cette jurisprudence du Conseil d'Etat couvre un cas dans lequel un copropriétaire était partie prenante. Mais le raisonnement serait également applicable pour des travaux réalisés dans le cadre d'une ASL.  
Pour éviter tout contentieux, il est recommandé à l'assemblée générale de ne donner une autorisation que sous réserve de la communication au syndic des autorisations administratives définitives (c'est-à-dire purgée de tout droit de recours) avant le commencement des travaux.

Responsabilité du syndic pour défaut d’exécution d’une décision d’AG

Le 23 avril 2012  
L’article 18 de la loi du 10/07/1965 prévoit notamment que « (…) le syndic est chargé (…) d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale (…) » sous le contrôle du syndicat des copropriétaires.  
 
Les juges de la Cour de cassation considèrent au cas par cas la carence du syndicat. Ainsi, dans un cas d’espèce (Cass.3e civ., 30/11/2011, pourvoi n°10-26615), il était reproché au syndicat de ne pas avoir fait appliquer l’interdiction de stationner de véhicules utilitaires sur le parking commun, décidée lors d’une assemblée générale antérieure.

Lire

Demande d’autorisation pour réaliser des travaux privatifs

Les juges de la Cour de cassation (Cass.3e civ., 26/05/2010, pourvoi n°09-15002) ont rappelé que lorsque l’AG est amenée à se prononcer sur la réalisation de travaux, de scission et de construction, le refus de l’AG ne constitue pas un abus de majorité en l’absence de présentation d’un dossier précisant les conditions matérielles, juridiques et financières du projet.

En l’espèce un copropriétaire avait soumis un projet de scission et de construction à l’AG (la scission est un retrait de lot de la copropriété d’origine). L’AG ayant refusé, le copropriétaire a demandé en justice l’annulation de la décision, pour abus de majorité. Mais les juges de la Cour de cassation ont considéré qu’ils ne devaient pas se substituer au choix de l’AG, qui était libre d’accepter ou non la modification de la copropriété d’origine. En l’espèce, le projet soumis à l’AG ne comportant pas suffisamment d’informations pour permettre aux copropriétaires d’apprécier les conditions matérielles, juridiques et financières de l’opération, les juges n’avaient pas à retenir les allégations du copropriétaire demandeur (en application des articles 1382 du Code civil et 28 de la loi du 10/07/1965).

véhicules hybrides ancc copropriété

Vers la mise en place de bornes de recharge pour les véhicules électriques ou hybrides

Le 25/07/2011, le décret pris pour l’application de l’article 57 de la loi Grenelle II du 12/07/2010 a été publié. Il prévoit les modalités de mise en place des installations nécessaires pour le stationnement des « véhicules propres » (cf. notre revue n°81, pages 21 et suivantes).  

Les dispositifs de ce décret ne seront applicables que pour les immeubles dont la date du dépôt de permis de construire est postérieure au 01/01/2012 et aux bâtiments existants à compter du 01/01/2015.

Lire ...

TVA sur travaux ancc copropriété

TVA pour les travaux d’entretien

Le 02/01/2012  
 
La navette entre les deux assemblées (Assemblée Nationale et Sénat) est terminée et l’on y voit plus clair concernant le niveau du taux de TVA applicable aux travaux d’entretien.  
 
Alors que le Sénat a supprimé le taux de 7% pour les travaux d’entretien la semaine dernière, l’Assemblée Nationale n’a pas changé de position et maintient le taux réduit à 7% au lieu de 5 ,5%. Cependant, des mesures transitoires ont été rajoutées au projet de budget rectificatif 2011 :  

- ainsi, la TVA au taux de 5,5% restera applicable pour les travaux dans les logements de plus de deux ans, pour les devis datés et acceptés par les parties, et ayant fait l’objet d’un acompte encaissé avant le 20/12/2011, et pour les remises de chèques (de type acompte) entre le 20 et le 31 décembre 2011 faisant suite à la signature d’un devis. - le solde des factures qui sera encaissé en 2012 se verra néanmoins appliquer le taux relevé de 7%.  
 
Le relèvement du taux de TVA va faire naître des difficultés pour les copropriétés. En effet, l’acceptation par l’A.G. de la réalisation de travaux a été basée sur un devis. Or, l’augmentation du taux va entraîner des coûts supplémentaires.

règlementation acoustique copropriété ancc

Règlementation acoustique : obligation de délivrer une attestation de prise en compte

A compter du 1er janvier 2013, les constructeurs d’immeuble à usage d’habitation devront prouver le respect de la règlementation acoustique. Cette règle ne sera applicable qu’aux bâtiments ou parties nouvelles de bâtiments dont le permis de construire a été demandé après le 1er janvier 2013. Elle intervient en complément de la règle qui veut que le vendeur et le promoteur immobilier soient garants de l’isolation phonique à l’égard du premier occupant de chaque logement pendant un an à compter de la prise de possession (article L.111-11 alinéa 1 et 2 du Code de la construction et de l’habitation)...

Lire ...

trouble de voisinage travaux copropriété ancc

Trouble de voisinage du fait de la réalisation de travaux sur un fonds voisin

Deux arrêts récents de la cour de cassation (Cass.3èmeciv., 28/04/2011, n°10-14516 et 10-14517 & Cass.3èmeciv., 09/02/2011, n°09-71750) ont énoncé le principe selon lequel «l’absence d’occupation matérielle d’un fonds ne suffit pas à exclure l’existence d’une cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux architectes et aux bureaux d’études».

Lire ...

permis

Permis et déclaration de travaux : simplification des demandes à partir du 1er octobre 2007

L’Ordonnance du 8 décembre 2005, ses deux décrets d’application des 5 janvier 2007 et 11 mai 2007, ainsi que l’arrêté du 6 juin 2007 ont entendu simplifier les demandes de permis et de déclaration de travaux afin de faciliter les démarches des administrés et d’améliorer leur relation avec l’Administration. Suite à l’intervention du Comité de simplification du langage administratif, de nouveaux formulaires ont été créés et leur contenu rendu plus clair et lisible pour tous.

À compter du 1er octobre 2007, il n’existera plus que 3 types de permis au lieu des 11 actuels, et un seul régime de déclaration préalable au lieu des 4 existants aujourd’hui. Il sera même possible de n’effectuer qu’une seule demande de permis lorsque le projet prévoira à la fois des travaux d’aménagement, de construction ou de démolition.

À chaque formulaire, sera jointe la liste précise des pièces justificatives à fournir au dossier. Le dépôt du dossier en mairie donnera lieu à la délivrance d’un récépissé indiquant les délais d’instruction ( sauf quelques rares exceptions, 2 mois). L’absence de réponse de l’Administration à l’expiration de la procédure d’instruction vaudra acceptation tacite (alors que, jusqu’à présent, elle valait refus). Enfin, sera mise en place une procédure unique d’instruction que la demande concerne un permis ou une déclaration.

Les nouveaux formulaires peuvent être retirés directement en mairie ou téléchargés en format PDF sur le site du Ministère de l’équipement (www.equipement.gouv.fr).

Il est également bon de noter qu’à compter du 1er octobre 2007 : - l’Administration ne délivrera plus de certificat de conformité afin de responsabiliser les constructeurs et les architectes ; - le délai de recours contre un permis ou une déclaration se comptabilisera à partir de l’affichage sur le terrain ; - les travaux autorisés par l’Administration peuvent toujours être effectués dans les 2 ans qui suivent la décision. Mais s’ils sont interrompus pendant plus de 12 mois consécutifs, l’autorisation deviendra caduque.

fric

Retenue de garantie en cas de travaux

Suite à une décision d’assemblée générale, des travaux de ravalement sont en cours de réalisation. Peut-on valablement retenir sur le montant des travaux une somme d’argent pour obliger le prestataire à finir le chantier et, en cas de besoin, à venir réparer des dommages éventuels ou doit-on payer intégralement ?  
 
Selon la loi du 16 juillet 1971, la retenue de garantie consiste, pour le maître d'ouvrage, à amputer sur les acomptes versés à l'entreprise une somme égale au plus à 5% de leur montant, l'objectif étant la reprise des réserves faites à la réception et non la bonne exécution du chantier. En d'autres termes, la copropriété est en droit de retenir 5% du prix du contrat non pas pour s'assurer que l'entreprise exécutera tous les travaux mais pour l’obliger à venir réparer les défauts constatés avec ou sans réserve. Or le paiement intégral du prix peut valoir réception tacite des travaux, ce qui rend beaucoup plus difficile la reprise des désordres par l'entreprise, même si cette dernière est tenue de venir réparer tout dommage constaté dans l'année qui suit la réception des travaux (garantie dite de parfait achèvement).  
 
Par ailleurs, une réception tacite peut vouloir dire que l'on accepte l'ouvrage tel quel sans émettre de réserves. Or, seuls les défauts apparents le jour de la réception des travaux et ayant fait l'objet de réserves peuvent être pris en charge par l'entreprise. Si la copropriété demande à l'entreprise de venir réparer telle ou telle chose, celle-ci peut invoquer le fait que cela était apparent le jour de la réception des travaux et que par conséquent, elle n'est pas tenue de réparer. Seuls les désordres apparaissant dans l'année pourront alors être pris en charge.

bois

Changement de revêtement de sol

Remplacement de la moquette d’origine d’un appartement par du parquet flottant. Droit et dans quelle condition ?  
Vous devez avant toute chose vérifier si, dans votre règlement de copropriété, il existe une clause particulière concernant les revêtements de sol, et plus particulièrement une interdiction de remplacer la moquette par du parquet flottant. Si interdiction il y a, il est alors facile de répondre à votre question. Seule une décision d’assemblée générale prise à l'unanimité peut autoriser le copropriétaire à poser un nouveau revêtement.  

En l'absence d'interdiction formelle, votre voisin peut changer de revêtement mais à la condition toutefois que ce dernier respecte les qualités acoustiques antérieures afin de ne pas vous occasionner de gênes auditives.  

La loi n'a entendu donner aucun pouvoir dans ce domaine au syndic, qui ne peut se substituer à l'assemblée générale. Et la jurisprudence a réaffirmé à plusieurs reprises que la clause d'un règlement de copropriété qui donnerait un pouvoir de décision au syndic à la place de l'assemblée générale serait considérée comme illicite.

vide ordures

Fermeture des vides-ordures

La loi urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 a modifié l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en introduisant dorénavant la possibilité de décider la fermeture des vides ordures à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour des impératifs d’hygiène (article 25 i de la loi du 10 juillet 1965).  

Pour l’heure, aucune jurisprudence n’a encore défini ce qu’il fallait entendre par ce terme. Quelques indications nous sont toutefois données dans une étude réalisée par M. Serge Dropsy, architecte et expert honoraire auprès de la Cour d’appel de Paris. Notamment, il y est indiqué que sont des impératifs d’hygiène les conséquences :  
- D’un encrassement sérieux du conduit et des ses annexes, vidoirs, logettes, etc, notamment dans le cas de vidoirs individuels débouchant, en cuisine, près du plan de travail et permettant d’y jeter facilement des déchets bruts, non emballés ou des liquides ;  
- De la prolifération de vermine et d’insectes, due également à l’encrassement des ouvrages au cours des ans, éventuellement par des opérations de nettoyage, désinfection, insuffisantes dans le passé ;  
- De l’occlusion des dispositifs d’aération naturelle ou mécanique ;  
- Des travaux de réparation à effectuer sur des ouvrages contenant de l’amiante ;  
- De bruits, odeurs et poussières dus à la vétusté de l’installation et l’absence de matériel de remplacement adaptable ;  
- Des inconvénients pouvant résulter d’un état de fait local, vétusté, usage anormal par certains occupants, etc...  

A défaut de pouvoir démontrer que ce sont bien des impératifs d’hygiène qui justifient la fermeture des vides- ordures, la décision de l’assemblée générale devra être prise à l’unanimité ou à la double majorité de l’article 26 s’ils ne sont plus utilisés, si leur remplacement serait trop onéreux ou s’il s’agit simplement de le neutraliser (Réponse Ministérielle n° 4239, JOAN du 17 février 2003, page 1225). En outre, aucun texte n’impose la fermeture des vides-ordures comme conséquence directe de l’instauration, au sein de l’immeuble, du tri sélectif, cette fermeture étant laissée à la discrétion de l’assemblée générale dans les conditions de majorité énoncées plus haut.

ancc-allain@orange.fr