La loi ELAN vient supprimer les nouvelles modalités de la loi ALUR pour les ASL

La section 6 de la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyait la suppression du « cahier des charges » (document de droit privé), mais à notre connaissance ne fait pas référence au règlement du lotissement (document administratif). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a remis en cause la suppression du cahier des charges. Cette remise en cause a été confirmée par plusieurs arrêts de la Cour de Cass 3ème civ., 14 février 2019, n°18-10601, du 13 février 2020, n° 19-10977, et du 3ème civ du 6 avril 2022 n°21-13891 Outre le maintien des cahiers des charges, dorénavant les parties communes pourront voir leur affectation modifiée sans vote à l’unanimité. C’est la règle de la double majorité qui s’appliquera à savoir la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.  

La démission du syndic en application de la loi ALUR

Dans la pratique, certains syndics insèrent dans leur contrat l’obligation d’informer les copropriétaires à l’avance du fait qu’ils ne représenteront pas leur candidature lors de la prochaine AG. Mais, en l’absence d’obligation légale contractuelle avant la loi « ALUR », les syndics pouvaient librement démissionner, sans aucun préavis. Ceci pouvait être extrêmement préjudiciable pour les copropriétés, puisque soudainement dépourvues de leurs gestionnaires, elles n’avaient pas d’autre solution que de recourir à l’administration provisoire.  
 

Afin d’éviter cette situation, l’article 18 de la loi (n° 65-557) du 10 juillet 1965 a été ainsi complété par la loi ALUR : « Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. »  
 

Le syndic ne peut donc plus démissionner sans respecter un délai de prévenance durant lequel les copropriétaires et le conseil syndical pourront contacter de nouveaux syndics afin d’obtenir des devis pour la prise en charge du syndicat.  
 

Notons à regret que, corrélativement à cette nouvelle obligation, le législateur n’a pas imposé au syndic démissionnaire de convoquer une AG pour obtenir l’élection d’un successeur alors même qu’il souhaiterait le faire en cours de mandat, entre deux AG annuelles. La loi ALUR ne prévoit pas plus que les frais de convocation et de tenue de l’AG concernée seront à la charge du syndic démissionnaire, alors même que l’AG ne serait convoquée que pour l’élection d’un successeur.  
 

Il est en conséquence à craindre de nouveau, une fois ce devoir d’information rempli, que le syndicat soit laissé livré à lui-même et se retrouve dépourvu de syndic faute pour le démissionnaire d’avoir convoqué une AG avec pour ordre du jour l’élection d’un successeur.  
 

L’ANCC conseille au syndicat d’insérer au contrat de syndic l’obligation, en cas de démission, de convoquer une AG à ses frais afin d’élire un successeur.  
 

Cette disposition est d’application immédiate.

Les missions du syndic multipliées par la loi ALUR

La création de nouvelles obligations pour les syndicats de copropriétaires avec la loi « ALUR » fait corrélativement naître de nouvelles missions pour les syndics. L’article 18 de la loi (n° 65-557- du 10 juillet 1965 se trouve ainsi enrichi de nouveaux alinéas. En particulier, les missions confiées au syndic dans le cadre de l’arrêté dit « Novelli » du 19 mars 2010 (portant définition des prestations devant obligatoirement être portées dans le forfait de gestion courante du syndic) sont à présent en quasi-totalité insérées à l’article 18 de la loi de 1965. L’article applicable à ce jour est le suivant :  
 

« I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :  
 

d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;  
 

d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;  
 

de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;  
 

de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;..............  
 

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