• ______________________________________________ Lettre d'info de décembre 2019

 
Paris le 4 décembre 2019  
 
La nullité d'un mandat emporte nullité de l'assemblée  
 
La nullité d’un mandat emporte la nullité de l’assemblée sans qu’il y ait lieu à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur l’obtention de la majorité requise. (signature de l’épouse d’un copropriétaire). (C.Cass Pôle 4 2ème Chb 5/62019 n°17/03383)  
 

 
 
La modification des statuts d'ASL à la majorité qualifiée est autorisée si les statuts adoptés à l'unanimité le prévoit  
 
Le vote de la modification des statuts d’une ASL à la majorité qualifiée est autorisé dès lors que celle-ci est prevue dans les statuts adoptés à l’unanimité. (C Cass 3ème Chb 27 juin 2019 n°18/14.003  
 

 
 
Le vote des comptes n'emporte pas validation de la répartition  
 
L'approbation des comptes, ne fait pas obstacle à la contestation de la répartition même s'il n'y a pas eu de contestation de l'assemblée. La répartition ne se vote pas, elle est effectuée après approbation des comptes et reste contestable dans un délai de 5 ans. (CC 3ème civ 11 juillet 2019 n°18-19.961)  
 

Pas de publicité foncière supplémentaire lors des transferts de copropriété à ASL  
 
Le dossier de déclaration de la ASL doit comporter : - les statuts de l'association en double exemplaire, - la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s'engage, une feuille de présence à l'assemblée qui a approuvé le transfert peut suffire. - la copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l'association déjà publié lors de la création de la copropriété (déjà cadastré dans le cadre de la copropriété) - le formulaire prévu en vue de la publication au Journal officiel d'un extrait des statuts.

Un récépissé daté et signé est délivré par la préfecture, ou la sous-préfecture dans les 5 jours suivant la réception du dossier complet de déclaration. Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires Décret n°2006-504 du 3 mai 2006 relatif aux associations syndicales de propriétaires

 
Un pouvoir ne peut être donné qu'à un autre coloti dans les ASL  
/ Article 24 Décret n°2006-504 du 3 mai 2006 "Un membre du syndicat peut se faire représenter en réunion de syndicat par l'une des personnes suivantes : 1° Un autre membre du syndicat ; 2° Son locataire ou son régisseur ; 3° En cas d'indivision, un autre co-indivisaire ; 4° En cas de démembrement de la propriété et selon les modalités de mise en oeuvre des dispositions du deuxième alinéa de l'article 3 de l'ordonnance du ler juillet 2004 susvisée, l'usufruitier ou le nu-propriétaire. Le mandat de représentation est écrit et ne vaut que pour une seule réunion. Il est toujours révocable. Une même personne ne peut détenir un nombre de pouvoirs supérieur au cinquième des membres en exercice du syndicat."

 
L'annulation du mandat d'un syndic n'implique pas la restitution des honoraires  
 
L'annulation d'un mandat de syndic ou la rétractation de la désignation d'un administrateur judiciaire, n'implique pas pour autant la restitution des honoraires sur le fondement de l'art 1376 du code civil. Le principe de l'enrichissement injustifié, de l'art 1303 du code civil, prévoit des restitutions réciproques qui neutralisent cette restitution potentielle. (civ 3ème, 28 mars 2019 n°17-26.128)

 
Interdiction de poser des autocollants dissuasifs sur les véhicules stationnés dans la copropriété ou l'ASL  
 
L’apposition d’autocollants dissuasifs sur les pare-brises est interdite (réponse ministérielle QE - JOAN – 11 mars 1978). En effet, une telle pratique peut être considérée comme la dégradation d’un bien mobilier. En outre, en cas d’accident provoqué par le manque de visibilité dû à cet autocollant apposé sur un pare brise, ou un vitre latérale, la victime pourrait mettre en cause la responsabilité pénale de la personne qui a posé l’autocollant

 
La surcote des tantièmes pour installation de professions libérales relève de l'art 26 de la loi de 1965  
 
La loi donne la possibilité, pour le syndicat, de modifier la répartition des charges du fait du changement d’usage d’un lot avec respect de la destination de l’immeuble (art. 25 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965). L'augmentation de charges est admise pour des trois natures de charges à savoir : - les équipements collectifs (ascenseur) - les charges communes générales (ménage, dispositif de fermeture, éclairage, etc) - gros oeuvre des parties communes (escalier) La revalorisation prend la forme d’une surcote des tantièmes..............Lire la suite

 
En cas d'aliénation séparée d'un lot, la répartition est votée à l'art 24 de la loi de 1965  
 
L’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas d’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, il est dérogé à la règle selon laquelle l’unanimité est requise pour modifier la répartition des charges.

La répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. (Civ. 3e, 7 févr. 2019, n° 17-31101)

 
La nullité du vote des comptes peut être obtenue pour défaut d'informations suffisantes, établi  
 
L'information sur l'état de la comptabilité peut s'effectuer : soit par l'envoi du rapport du conseil syndical avec la convocation, soit par l'envoi d'une note manuscrite d'un copropriétaire relatant les irrégularités comptables, à condition qu'elle soit notifiée à tous les copropriétaires. L'absence du rapport du conseil syndical, peut, à elle seule, présumer de l'insuffisance d'information susceptible d'entraîner la nullité du vote des comptes. (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 21 novembre 2018 n°15-14570)

 
Désignation par ordonnance d'un administrateur pour risque d'absence de syndic  
 
Une ordonnance peut faire droit à une requête en désignation d’un administrateur provisoire introduite préventivement en raison du risque d’absence de syndic, dès lors que le mandat de l’ancien syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire désigné. (C Cass 3em Cbr civ, 20 décembre 2018, n° 17-28.611)

 
Seul le syndic représente l’employeur auprès du personnel et peut donner des consignes de travail  
 
« La Cour d’Appel a fait ressortir que le syndicat des copropriétaires alléguait l’existence d’un trouble collectif causé par les agissements de Monsieur et Madame Y aux autres copropriétaires et qu’il agissait au titre de son obligation de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale de sa salariée en matière de harcèlement moral ; qu’elle a retenu dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation les éléments de faits et de preuves, que Monsieur et Madame Y adressaient à la salariée de nombreuses directives écrites et orales, relatives aux modalités de distribution du courrier, en sorte qu’ils exerçaient sur elle, au sein de la copropriété, une autorité de fait, qu’en l’état de ses dénonciations et constatations, la Cour d’Appel a caractérisé l’existence de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ». C.Cass Chb soc 20 sept 2018 n°17-10901

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