Lettre d'info d'avril 2019

Paris le 22 avril 2019  
 
La surcote des tantièmes pour installation de professions libérales relève de l'art 26 de la loi de 1965  
 

La loi donne la possibilité, pour le syndicat, de modifier la répartition des charges du fait du changement d’usage d’un lot avec respect de la destination de l’immeuble (art. 25 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965). L'augmentation de charges est admise pour des trois natures de charges à savoir : - les équipements collectifs (ascenseur) - les charges communes générales (ménage, dispositif de fermeture, éclairage, etc) - gros oeuvre des parties communes (escalier) La revalorisation prend la forme d’une surcote des tantièmes..............Lire la suite

 
 
En cas d'aliénation séparée d'un lot, la répartition est votée à l'art 24 de la loi de 1965  
 
L’article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas d’aliénation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, il est dérogé à la règle selon laquelle l’unanimité est requise pour modifier la répartition des charges.

La répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. (Civ. 3e, 7 févr. 2019, n° 17-31101)

 
 
La nullité du vote des comptes peut être obtenue pour défaut d'informations suffisantes, établi  
 

L’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires, ne vaut pas approbation de la répartition et peut être contestée en cas d'impossibilité de contrôle, avérée (Civ. 3e, 14 mars 2019, n° 17-26190)

 
 
La nullité du vote des comptes peut être obtenue pour défaut d'informations suffisantes, établi  
 
L'information sur l'état de la comptabilité peut s'effectuer : soit par l'envoi du rapport du conseil syndical avec la convocation, soit par l'envoi d'une note manuscrite d'un copropriétaire relatant les irrégularités comptables, à condition qu'elle soit notifiée à tous les copropriétaires. L'absence du rapport du conseil syndical, peut, à elle seule, présumer de l'insuffisance d'information susceptible d'entraîner la nullité du vote des comptes. (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 21 novembre 2018 n°15-14570)

 
 
Désignation par ordonnance d'un administrateur pour risque d'absence de syndic  
 
Une ordonnance peut faire droit à une requête en désignation d’un administrateur provisoire introduite préventivement en raison du risque d’absence de syndic, dès lors que le mandat de l’ancien syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l’administrateur provisoire désigné. (C Cass 3em Cbr civ, 20 décembre 2018, n° 17-28.611)

Seul le syndic représente l’employeur auprès du personnel et peut donner des consignes de travail  
 
« La Cour d’Appel a fait ressortir que le syndicat des copropriétaires alléguait l’existence d’un trouble collectif causé par les agissements de Monsieur et Madame Y aux autres copropriétaires et qu’il agissait au titre de son obligation de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale de sa salariée en matière de harcèlement moral ; qu’elle a retenu dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation les éléments de faits et de preuves, que Monsieur et Madame Y adressaient à la salariée de nombreuses directives écrites et orales, relatives aux modalités de distribution du courrier, en sorte qu’ils exerçaient sur elle, au sein de la copropriété, une autorité de fait, qu’en l’état de ses dénonciations et constatations, la Cour d’Appel a caractérisé l’existence de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ». C.Cass Chb soc 20 sept 2018 n°17-10901

De la non caducité du cahier des charges des ASL/AFUL/ASA  
 
La Cour de Cassation a jugé qu’un cahier des charges d’un lotissement, « approuvé ou non » et « quelle que soit sa date », restait la loi des parties et pouvait fonder une action en démolition des constructions irrégulières. La Cour de Cassation a réfuté dans 3 arrêts de la même année toute caducité des dispositions inscrites dans les cahiers des charges des lotissements (C Cass du 13 octobre 2016, n°15-23674, C Cass, 29 septembre 2016, n°15-22414 et 15-25017 ; C Cass, 21 janvier 2016, n°15-10566).

Vote des travaux par bâtiment si les parties communes spéciales sont prévues au règlement et précises  
 
Le coût des travaux de réfection des parties communes d’un bâtiment est supporté par tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment et d’une définition claire des charges communes spéciales s’y rapportant. La Cour de Cassation rappelle la nécessaire corrélation entre l’existence de parties communes spéciales et de charges communes spéciales dans un règlement de copropriété. Elle sanctionne aussi le flou des charges communes spéciales insérées dans le règlement de copropriété qui ne pouvaient trouver application en l’absence de parties communes spéciales définies dans le règlement de copropriété. (C Cass 3ème chbre civ du 19 novb 2015 n° 14-25510).

Seul un copropriétaire peut être président de séance d'une assemblée générale  
 
Il n'est pas possible à un mandataire d'aller au-delà de l'expression des voix de son mandant. (C Cass 3e ch. civ. 13 novb 2013, n° 12-25682), (C Appel de Bastia ch. B, du 25 avril 2012, n° 11 – 00005) et la C Appel d’Aix en Provence chb.04 A du 7 janvier 2011 N° 09/11502)

Tous les travaux doivent être votés en assemblée même ceux exigés par les services administratifs  
 
Constitue un trouble de voisinage manifestement illicite, la pose par un locataire d'un conduit d'extraction à la demande dela mairie sans autorisation de l'assemblée, conduit qui a provoqué des infiltrations. (Cass 3ème civ du 22 mars 2018 n°17-10.053)

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