Lettre d'info d'aoùt 2018

Paris le 5 août 2018

 
 
Présidence de séance d'une assemblée générale  
 

L’art 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire » Il n’est donc pas interdit pour un tiers détenant un mandat de prendre la présidence de l’assemblée. (CA Aix-en- Provence du 24 juin 2004) et Réponse ministérielle n°128985 JOAN Q du 17 avril 2012 p 1070)

 
 
Tous les travaux doivent être votés en assemblée même ceux exigés par les services administratifs  
 
Constitue un trouble de voisinage manifestement illicite, la pose par un locataire d'un conduit d'extraction à la demande dela mairie sans autorisation de l'assemblée, conduit qui a provoqué des infiltrations. (Cass 3ème civ du 22 mars 2018 n°17-10.053)

Un règlement de copropriété établi par un notaire n'est opposable qu'à la condition qu'il ait été approuvé par une assemblée ou homologué judiciairement  
 
Un copropriétaire mis en liquidation judiciaire, le juge-commissaire chargé de la lliquidation confie a un notaire le soin de rédiger un règlement de copropriété qu'il entend faire appliquer. Le règlement n'ayant été ni approuvé en assemblée ni soumis à homologation judiciaire, il est inopposable. (Cass 3ème civ 22 mars 2018 n°17-16.449)

Une assemblée peut octroyer un droit d'occupation précaire et révocable à un locataire  
 
Une assemblée peut octroyer le droità un copropriétaire d'installer une terrasse démontable de restauration rapide à l'art 24 de la oi du 10 juillet 1965. (Cass 3ème civ du 5 avril 2018 n°17-14.138)

Les travaux votés y compris sur parties privatives ne peuvent être répartis en charges communes  
 
Les travaux de façades ou d'isolation peuvent être groupés entre parties communes et parties privatives afin d'obtenir une réduction des coûts, mais leur répartition doit respecter les clauses du règlements et notamment la prise en charge des parties privatives par les coprorpiétaires concernés. (Cass 3ème civ 22 mars 2018 n °17-13.867)

Le mandat du syndic est obligatoirement fixé de date à date  
 
Aux termes de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic" (Cass 3ème 31 mai 2018 n°17-18.046)

L'autorisation d'occuper une partie commune peut se voter à l'art 24  
 
L'autorisation donnée à un locataire d'un local de restauration rapide d'installer une terrasse démontable sur une partie commune à titre précaire relève de l'art 24, si elle est révocable et sur une surface déterminée. (Cass.3° civ. 5 avr 2018 n°17-14.138)

Différenciation des lots en impayés lors de la vente  
 
Lors de la vente d'un lot, le syndic doit compléter un état daté et approuver ou non l'art 20 donnant quitus au vendeur. Si le vendeur s'oppose au reversement des sommes bloquées au titre de l'état daté, le syndic doit obligatoirement faire état des dettes par lot et non de manière consolidée. Cette anomalie pourrait faire perdre au syndicat le droit de recouvrer les impayés du vendeur. (C Cass 3ème civ, 22 juin 2017, n° 16-15195)

Evaluation du patrimoine immobilier dans le cadre du nouvel impôt sur le fortune immobilière IFI  
 
Que vous soyez vendeur, acheteur, en cours de succession, en passe de faire une donation ou confronté à une surévaluation de vos biens immobiliers par les services fiscaux, l'Etat met à votre disposition gratuitement un simulateur d'estimation des biens immobiliers. (http://impots.gouv.fr service PATRIM munissez-vous de votre déclaration et de votre avis)

Un copropriétaire vendeur peut se retourner contre l'agent immobilier, le géomètre et le notaire pour erreur de mesurage  
 
Un propriétaire vend un local commercial avec une grande cave en sous-sol. La cave est incluse à tort dans le mesurage de la surface habitable. L’acheteur obtient une réduction de prix pour déficit de surface et le vendeur fait condamner l'agent immobilier, le géomètre et le notaire aux motifs que l’attestation de superficie comportait une erreur grave et manifeste qui aurait dû attirer l’attention de l’agence immobilière et que le notaire aurait dû vérifier l’exactitude des indications. (C Cass 3ème civ, 9 mars 2017, n° 15-29384)

Un copropriétaire peut demander des dommages et intérêts à un autre copropriétaire pour non-paiement de charges  
 
Un copropriétaire peut engager la responsabilité délictuelle d’un autre en réparation du préjudice subi pour le refus de paiement des charges de copropriété. Dans le cas d'espèce, il s'agissait d'un copropriétaire qui ne payait pas ses charges depuis 10 ans (C Cass 3ème civ 7 sept 2017 n°16-18.777).

Le changement d'affectation d'un lot est possible tant qu'il ne contrevient pas au règlement de copropriété  
 
Un copropriétaire ayant transformé une remise, un grenier ou un débarras, en habitation est en droit de demander la pose d'une boite aux lettres dans le hall. Aucune autorisation préalable n'est nécessaire à condition que le changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble tant au regard du règlement que de l'état descriptif de division. (C Cass 3ème civ 6 juil 2017)

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