Lettre d'info d'avril 2018

Paris le 17 avril 2018  
 
Différenciation des lots en impayés lors de la vente  
 
Lors de la vente d'un lot, le syndic doit compléter un état daté et approuver ou non l'art 20 donnant quitus au vendeur. Si le vendeur s'oppose au reversement des sommes bloquées au titre de l'état daté, le syndic doit obligatoirement faire état des dettes par lot et non de manière consolidée. Cette anomalie pourrait faire perdre au syndicat le droit de recouvrer les impayés du vendeur. (C Cass 3ème civ, 22 juin 2017, n° 16-15195)

Evaluation du patrimoine immobilier dans le cadre du nouvel impôt sur le fortune immobilière IFI  
 
Que vous soyez vendeur, acheteur, en cours de succession, en passe de faire une donation ou confronté à une surévaluation de vos biens immobiliers par les services fiscaux, l'Etat met à votre disposition gratuitement un simulateur d'estimation des biens immobiliers. (http://impots.gouv.fr service PATRIM munissez-vous de votre déclaration et de votre avis)

Un copropriétaire vendeur peut se retourner contre l'agent immobilier, le géomètre et le notaire pour erreur de mesurage  
 
Un propriétaire vend un local commercial avec une grande cave en sous-sol. La cave est incluse à tort dans le mesurage de la surface habitable. L’acheteur obtient une réduction de prix pour déficit de surface et le vendeur fait condamner l'agent immobilier, le géomètre et le notaire au motif que l’attestation de superficie comportait une erreur grave et manifeste qui aurait dû attirer l’attention de l’agence immobilière et le notaire aurait dû vérifier l’exactitude des indications. (C Cass 3ème civ, 9 mars 2017, n° 15-29384)

Un copropriétaire peut demander des dommages et intérêts à un autre copropriétaire pour non-paiement de charges  
 
Un copropriétaire peut engager la responsabilité délictuelle d’un autre en réparation du préjudice subi pour le refus de paiement des charges de copropriété. Dans le cas d'espèce, il s'agissait d'un copropriétaire qui ne payait pas ses charges depuis 10 ans (C Cass 3ème civ 7 sept 2017 n°16-18.777).

Le changement d'affectation d'un lot est possible tant qu'il ne contrevient pas au règlement de copropriété  
 
Un copropriétaire ayant transformé une remise, un grenier ou un débarras, en habitation est en droit de demander la pose d'une boite aux lettres dans le hall. Aucune autorisation préalable n'est nécessaire à condition que le changement d'affectation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble tant au regard du règlement que de l'état descriptif de division. (C Cass 3ème civ 6 juil 2017)

Les diagnostiqueurs ont une obligation de résultat  
 
Lors d'une vente un diagnostiqueur établit un dossier attestant de l'absence de termites, d'amiante et de plomb. Lors des travaux de rénovation, les nouveaux propriétaires constatent la présence de plomb et engagent la responsabilité de la société de diagnostic en remboursement de la totalité des travaux. La Cour de cassation confirme que l'assureur du diagnostiqueur devait réparer non seulement les travaux mais la perte de jouissance. (C Cass 3ème civ 8 juil 2017)

Plantez des arbustes dans les parties communes, nécessite une autorisation préalable de l'assemblée  
 
Un copropriétaire avait installé un abri de jardin, fixé au mur un robinet d'arrosage et planté des arbustes qui après développement ne pourraient plus être déplacé facilement a été condamné à supprimer ces installations et enlever les plantations afin de ne pas constituer un début de prescription trentenaire. (C Cass 3ème civ 26 janvier 2017)

Il est possible d'avoir plus de 3 pouvoirs si le seuil de 5 % des tantièmes est respecté  
 
Un couple de copropriétaires peut chacun avoir plus de 3 pouvoirs pourvu que chacun d'eux ne dépasse pas le seuil de l'art 22 de la loi de 1965 à savoir 5 % du total des tantièmes, peu importe qu'il s'agisse d'un bien commun ou indivis (C.Cass, 3ème civ, 2 oct 2012, 11-20.596)

La répartition des charges par bâtiment  
 
En présence d'un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments, seuls les copropriétaires des bâtiments concernés par les travaux, votent et sont tenus d'acquitter les charges correspondantes. (C.Cass, 3ème civ, 3 juin 2009, 08-16.379)

La hauteur de plafond est un des critères de répartition  
 
La répartition doit s'effectuer en fonction de plusieurs critères de consistance à savoir : la superficie, la situation et la consistance. En matière de consistance, la hauteur de plafond différenciée entre les appartements, chambres de bonnes ou commerce permettra d'ajuster les charges indépendamment de la destination. (CA Paris, Chb 2 26 oct 2016)  
 
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PV des AGE et AGO du 25 novembre 2017 et rapport d'activité 2016

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