Lettre d'info de septembre 2018

Paris le 14 septembre 2018  
 
De la non caducité du cahier des charges des ASL/AFUL/ASA  
 
La Cour de Cassation a jugé qu’un cahier des charges d’un lotissement, « approuvé ou non » et « quelle que soit sa date », restait la loi des parties et pouvait fonder une action en démolition des constructions irrégulières. La Cour de Cassation a réfuté dans 3 arrêts de la même année toute caducité des dispositions inscrites dans les cahiers des charges des lotissements (C Cass du 13 octobre 2016, n°15-23674, C Cass, 29 septembre 2016, n°15-22414 et 15-25017 ; C Cass, 21 janvier 2016, n°15-10566).

 
 
Vote des travaux par bâtiment si les parties communes spéciales sont prévues au règlement et précises  
 
Le coût des travaux de réfection des parties communes d’un bâtiment est supporté par tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment et d’une définition claire des charges communes spéciales s’y rapportant. La Cour de Cassation rappelle la nécessaire corrélation entre l’existence de parties communes spéciales et de charges communes spéciales dans un règlement de copropriété. Elle sanctionne aussi le flou des charges communes spéciales insérées dans le règlement de copropriété qui ne pouvaient trouver application en l’absence de parties communes spéciales définies dans le règlement de copropriété. (C Cass du 19 novb 2015 n° 14-25510).

 
 
Présidence de séance d'une assemblée générale  
 

L’art 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire » Il n’est donc pas interdit pour un tiers détenant un mandat de prendre la présidence de l’assemblée. (CA Aix-en- Provence du 24 juin 2004) et Réponse ministérielle n°128985 JOAN Q du 17 avril 2012 p 1070)

 
 
Tous les travaux doivent être votés en assemblée même ceux exigés par les services administratifs  
 
Constitue un trouble de voisinage manifestement illicite, la pose par un locataire d'un conduit d'extraction à la demande dela mairie sans autorisation de l'assemblée, conduit qui a provoqué des infiltrations. (Cass 3ème civ du 22 mars 2018 n°17-10.053)

Un règlement de copropriété établi par un notaire n'est opposable qu'à la condition qu'il ait été approuvé par une assemblée ou homologué judiciairement  
 
Un copropriétaire mis en liquidation judiciaire, le juge-commissaire chargé de la lliquidation confie a un notaire le soin de rédiger un règlement de copropriété qu'il entend faire appliquer. Le règlement n'ayant été ni approuvé en assemblée ni soumis à homologation judiciaire, il est inopposable. (Cass 3ème civ 22 mars 2018 n°17-16.449)

Une assemblée peut octroyer un droit d'occupation précaire et révocable à un locataire  
 
Une assemblée peut autoriser à un copropriétaire à installer une terrasse démontable de restauration rapide à l'art 24 de la oi du 10 juillet 1965. (Cass 3ème civ du 5 avril 2018 n°17-14.138)

Les travaux votés y compris sur parties privatives ne peuvent être répartis en charges communes  
 
Les travaux de façades ou d'isolation peuvent être groupés entre parties communes et parties privatives afin d'obtenir une réduction des coûts, mais leur répartition doit respecter les clauses du règlements et notamment la prise en charge des parties privatives par les coprorpiétaires concernés. (Cass 3ème civ 22 mars 2018 n °17-13.867)

Le mandat du syndic est obligatoirement fixé de date à date  
 
Aux termes de l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic" (Cass 3ème 31 mai 2018 n°17-18.046)

L'autorisation d'occuper une partie commune peut se voter à l'art 24  
 
L'autorisation donnée à un locataire d'un local de restauration rapide d'installer une terrasse démontable sur une partie commune à titre précaire relève de l'art 24, si elle est révocable et sur une surface déterminée. (Cass.3° civ. 5 avr 2018 n°17-14.138)

Différenciation des lots en impayés lors de la vente  
 
Lors de la vente d'un lot, le syndic doit compléter un état daté et approuver ou non l'art 20 donnant quitus au vendeur. Si le vendeur s'oppose au reversement des sommes bloquées au titre de l'état daté, le syndic doit obligatoirement faire état des dettes par lot et non de manière consolidée. Cette anomalie pourrait faire perdre au syndicat le droit de recouvrer les impayés du vendeur. (C Cass 3ème civ, 22 juin 2017, n° 16-15195)

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