• ______________________________________________ Lettre d'info d'avril 2025

Remboursement des honoraires en cas d'annulation de l'assemblée ayant adopté le contrat de syndic  
 
Cet arrêt a annulé une décision de rejet d'une demande de remboursement des honoraires du syndic, en raison de l'annulation préalable de l'assemblée générale ayant renouvelé son mandat. C.Cass 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697

Seul le syndic peut engager une procédure en indemnisation de la reconstruction des parties communes  
 
Il est jugé que, si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux C.cass 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692 et 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325

En cas de viager qui convoquer ?  
 
Viager occupé : L’usufruitier (crédirentier) est convoqué pour les décisions sur l’usage et l’entretien courant. article 595 du Code civil  
 
Le nu-propriétaire (débirentier) est convoqué pour les décisions concernant les grosses réparations. article 606 du Code civil  
 
Viager libre : Seul l’acquéreur est convoqué.  
 
C.cass. 3ème civ. du 22 mars 2000, n° 98-18.183

Les abstentionnistes ne sont pas des opposants  
 
Vous devez mentionner les noms des CONTRE et des ABSTENTION dans le PV afin de permettre l'identification des votes POUR.  
Les abstentionnistes ne sont pas considérés comme des opposants sauf s'ils ont émis des réserves lors du vote par écrit ou mention au PV. C.cass. 3ème civ du 10 sept 2008 n°07-16.448

L’étanchéité de la dalle des terrasses ou balcons  
 
Le copropriétaire est responsable de l’entretien courant et revêtement de sol du balcon ou de la terrasse. En revanche, l’entretien et les réparations du gros-oeuvre sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf si le copropriétaire a aggravé la situation en plantant des arbres en mettant un revêtement inadapté Donc si le problème d'étanchéité touche ma dalle c'est une charge commune C cass 3eme civ. du 28 mars 1990, n° 88-13509. CA de Montpellier du 23 janvier 2014, n° 13-04101 Article 9 al. 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Payer ses charges sans appel ?  
 
La non-réception des appels de fonds ne saurait justifier un non-paiement de ses charges de copropriété par un copropriétaire, dès lors que le budget prévisionnel a été voté en assemblée générale C cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-15.959

Cependant, encore faut-il que le syndic soit toujours sous mandat et qu'il exécute celui-ci. (Art 1219 du code civil)

 
En effet, le refus de produire les comptes avant l'assemblée ou à tout moment s'il s'agit d'un administrateur judiciaire peut justifier d'un appel partiel.

Locations de courte durée en copropriété  
 
La Cour de cassation a considéré dans deux arrêts, le caractère commercial des locations a courte durée compte tenu de l’existence de prestations annexes à la location du bien (blanchisserie, parking etc.) ou en raison de l’exploitation de l’activité Airbnb par l’intermédiaire d’une société commerciale, par ailleurs copropriétaire de 39 lots dédiés à la location. La cour valide le caractère civil du Airbnb, si des activités libérales ont déjà été réalisées dans la même copropriété ou n’est pas effectuée dans une « zone touristique ». C cass., 3ème civ 8 mars 2018, n° 14-15864 et C cass. 3ème civ 27 février 2020, n°18-14305

Absence de remise en état des lieux du locataire  
 
Si le bailleur ne répond pas à la demande de travaux de rénovation énergétique du locataire, il ne pourra plus demander la remise en état après le bail. Décret 2022-1026 du 20 juillet 2022

Tant que le notaire n'a pas établi l'acte de notoriété, le syndic doit poursuivre le copropriétaire défunt.  
 
En effet, tant que l'acte de notoriété n'a pas été établi par le notaire, il est impossible de savoir qui sera déclaré héritier, statut qui nécessite l'identification de tous les potentiels candidats et leur acceptation de la succession. C'est pourquoi, le syndic, devra continuer à convoquer et répartir les charges au nom du copropriétaire défunt et en faire copie au notaire au cas ou celui-ci disposerait de fonds disponibles. C.cass 1er civ 20 avril 2022 n°20-23.160  
 

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