Son existence, voire son contenu ou son utilité, sont très souvent ignorés par les copropriétaires. Or, lorsqu’une personne achète un lot de copropriété (il peut s’agir aussi bien d’un appartement que d’un garage ou d’une cave), « L’acte de vente doit mentionner expressément que l’acquéreur (…) a eu préalablement connaissance (…) du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié. Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division (…) »[ article 4 al.1 et 2 du décret du 17 mars 1967]. Pourtant, la pratique témoigne qu’il s’agit là plus d’une clause qui est insérée pour la forme dans les contrats de vente et à laquelle l’acheteur ne prête guère attention, que d’une véritable prise de connaissance de ce qui constitue l’ouvrage de référence de tout copropriétaire.

Une lecture attentive du règlement de copropriété lors de la signature de la promesse de vente permettrait pourtant de limiter bien des conflits entre copropriétaires, mais aussi entre copropriétaires et syndicat, ces conflits prenant souvent naissance dans un manque d’information des règles de fonctionnement et d’administration de la copropriété. En effet, en plus d’encadrer les droits et les obligations de chacun sur les parties privatives et les parties communes, le règlement de copropriété permet de mieux comprendre comment fonctionne au quotidien la copropriété, à quelle majorité doit être votée telle ou telle décision, quels sont les organes dirigeants, représentatifs et décisionnels ainsi que l’étendue de leurs pouvoirs respectifs, dans quelle proportion chacun doit contribuer aux dépenses du syndicat, etc.

Si nul n’est censé ignorer la loi, aucun copropriétaire n’est censé ignorer le contenu de son règlement de copropriété, d’autant que celui-ci, à de rares exceptions près, doit retranscrire les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, la grande majorité d’entre elles étant d’ordre public en ce sens où il est impossible d’y déroger. En d’autres termes, le rédacteur d’un règlement de copropriété ne dispose pas d’une grande liberté d’écriture, ce qui n’est pas sans poser problème en cas d’évolution de la législation, certaines clauses s’en trouvant alors obsolètes. La mise à jour du règlement peut ainsi être envisagée par l’assemblée générale dans une telle hypothèse, tandis qu’elle est obligatoire en cas de modification de la configuration des lieux (exemple : achat d’une partie commune par un copropriétaire).

Mais tout ce qui vient d’être énoncé ne présenterait pas beaucoup d’intérêt si le règlement de copropriété n’était pas doté d’une force obligatoire vis-à-vis des copropriétaires. Chacun d’entre eux peut être sanctionné en cas de violation de l’une de ses clauses. Cette sanction peut être demandée par le syndic, mais également par tout copropriétaire dont le droit d’exiger le respect du règlement lui est reconnu depuis quelques années par la jurisprudence.

L'absence d'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ne modifie pas, de fait la destination de l'immeuble.

L'article 8 de la loi du 10/07/1965 précise que "Un règlement conventionnel de copropriété, (…), détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…)". Cette notion de destination de l'immeuble est souvent reprise dans les textes légaux et règlementaires mais n'est nullement définie. Il s'agit d'un critère qui sera apprécié au cas par cas pour chaque copropriété. La destination de l'immeuble est la référence majeure pour limiter ou au contraire valider la réalisation de travaux et modifier le règlement de copropriété. En effet, seule la destination de l'immeuble est susceptible de restreindre les droits des copropriétaires dans la jouissance de leurs parties privatives.

L'article 26-b de la loi de 1965 précise que "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes". Cependant, et comme les juges de la Cour de cassation viennent une nouvelle fois de le rappeler dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 19/10/2011, pourvoi n°10-20634), l'alinéa 2 du même article 26 vient limiter la possibilité de modifier le règlement de copropriété en précisant que "L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété". Dans cette hypothèse, la modification de la destination de l'immeuble doit être décidée à l'unanimité de l'ensemble des copropriétaires.

Il peut arriver, dans le cadre de la mise à jour d'un règlement de copropriété, que les copropriétaires aient décidé de confier cette opération à une personne autre qu'un notaire. Toutefois, ils demeurent obligés de faire appel à ses services pour faire enregistrer le nouveau document au Fichier immobilier. Or, il a été constaté que certains notaires prétendent être dans l'impossibilité d'effectuer cette publication s'ils n'effectuent pas eux-mêmes la mise à jour du règlement, ce qui entraîne alors un coût financier important pour la copropriété.

L’article 3 alinéa 1 de la loi du 10/07/1965 énonce qu’une partie commune peut être affectée à l’usage ou à l’utilité soit de l’ensemble des copropriétaires (parties communes générales) soit de certains d’entre eux (parties communes spéciales), comme par exemple les escaliers d’un bâtiment. C’est au règlement de copropriété d’effectuer cette distinction.

A) Les modes d’établissement

Selon l’article 3 du décret de 1967, « Les règlements de copropriété, états et conventions peuvent faire l’objet d’un acte conventionnel ou résulter d’un acte judiciaire, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d’un immeuble dans les conditions fixées par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ». Il existe cependant un autre mode d’établissement : une décision d’assemblée générale.

Selon l’article 8 de la loi de 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

1) Définition et exemples

 
Compte tenu du fait que la loi de 1965 et son décret d’application de 1967 ont entendu encadrer strictement le fonctionnement d’un syndicat de copropriétaires, il est bien évident que toute clause introduite dans un règlement de copropriété et qui serait en contradiction avec la législation serait qualifiée d’illicite. C’est ce qui est énoncé à l’article 43 alinéa 1er de la loi de 1965 en ces termes : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1, 42 et 46 (…) sont réputées non écrites ».

Un règlement de copropriété doit être modifié dans des cas bien précis. Mais le législateur peut aussi inciter les syndicats de copropriétaires à mettre à jour leur règlement de copropriété afin d’en rendre le contenu conforme aux prescriptions légales, la loi de 1965 et son décret de 1967 ayant été modifiés à plusieurs reprises.

Le caractère contractuel du règlement de copropriété rend son contenu opposable à tous les copropriétaires et à leurs héritiers. Mais il se doit également d’être respecté par les locataires et tout futur copropriétaire. Tout manquement au respect de l’une de ses clauses peut donner lieu à une sanction en nature ou pécuniaire.

A) Les personnes concernées

B) Les sanctions