Les modifications obligatoires
Les règlements de copropriété ne sont pas des documents intangibles. Ils peuvent être modifiés dès lors que l’assemblée générale décide de supprimer ou de modifier une clause, ou bien encore d’en ajouter une nouvelle dans les limites fixées par la loi. Son pouvoir de modification va essentiellement concerner les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes. Par exemple, insérer une clause réglementant la circulation ou le stationnement au sein de la résidence car le règlement de copropriété était muet sur ce point ou bien modifier une clause limitant à 3 le nombre de conseillers syndicaux pour le porter à 6, etc. La majorité nécessaire pour opérer de telles modifications sera fonction de la nature de la modification elle-même. Interdire aux copropriétaires d’étendre du linge aux fenêtres ou sur les balcons impliquera un vote de l’assemblée à l’unanimité si une telle clause n’existait pas à l’origine, tandis que décider du mode de fonctionnement du conseil syndical relèvera de la majorité de l’article 24.
À quelle majorité peut-on décider de modifier la répartition des charges ?
Selon l’article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité. Des exceptions sont toutefois prévues.
Tout d’abord, si un copropriétaire entend diviser son lot, les nouveaux tantièmes issus de ce fractionnement pourront être adoptés par l’assemblée à la majorité de l’article 24.
Ensuite, en cas de travaux sur des parties privatives, une modification des tantièmes peut être rendue nécessaire (exemple : copropriétaire ayant été autorisé à surélever le toit de l’immeuble pour y créer des pièces supplémentaires). Ces nouveaux tantièmes seront alors acceptés par l’assemblée à la même majorité que celle qui a été utilisée pour voter les travaux (dans l’exemple précédent, à la double majorité de l’article 26).
Un raisonnement similaire doit être tenu pour tous les actes d’acquisition ou de dispositions décidés par l’assemblée générale : vente d’une partie commune à un copropriétaire créant ainsi un nouveau lot, achat par la copropriété d’un terrain mitoyen afin de créer des espaces verts, etc.
Les modifications apportées à la configuration des lieux peuvent aussi justifier de la création de nouveaux lots et de nouveaux tantièmes. Tel sera le cas si l’assemblée générale accepte de vendre à un copropriétaire une partie commune, telle que la loge de la gardienne, une portion de palier ou les combles, mais aussi en cas de scission du syndicat ou de création de syndicats secondaires. Le syndicat des copropriétaires peut lui-même se porter acquéreur d’une partie privative. Ici encore, la majorité exigée pour accepter ces nouveaux tantièmes sera déterminée au cas par cas.
Dans quelle condition l’assemblée générale peut-elle accepter de vendre une partie commune à un copropriétaire ?
Un copropriétaire peut souhaiter se porter acquéreur d’une partie commune (palier, couloir, combles…). Il doit en demander l’autorisation à l’assemblée générale qui statue en principe à la double majorité de l’article 26. Parfois, un vote à l’unanimité est requis lorsque la cession de la partie commune est susceptible de « porter atteinte au respect de la destination de l’immeuble ». Ce cas se présente rarement.
L’assemblée doit aussi se prononcer sur le prix de la vente.
Par ailleurs, la partie commune cédée ayant vocation à devenir une partie privative, le copropriétaire doit impérativement faire appel à un géomètre-expert afin de modifier en conséquence le règlement de copropriété (ou tout du moins l’état descriptif de division), lequel fera apparaître un nouveau lot et la quote-part qui y est attachée. Ces changements devront également être soumis à l’assemblée.
Cette dernière ne doit accepter la vente que si l’ensemble de ces éléments est porté à la connaissance des copropriétaires, car il arrive assez souvent que le cessionnaire, une fois obtenu l’accord de l’assemblée sur le principe de la vente, oublie (sciemment ou non) de faire modifier ses tantièmes. Il continue alors de participer aux charges à hauteur de son « ancienne » quote-part alors que la superficie de son lot a été agrandie du fait de l’acquisition d’une partie commune. Il faut être très vigilant en la matière.
Les modifications facultatives
La loi de 1965 et son décret de 1967 ayant été maintes et maintes fois modifiés par le législateur, la plupart des règlements de copropriété existant aujourd’hui contiennent automatiquement des clauses qui ne sont plus d’actualité et donc en contradiction avec la législation actuelle.
C’est pour cette raison, et aussi pour éviter toute source de contentieux, que le législateur a entendu inciter très fortement toutes les copropriétés à mettre à jour leur règlement. À donc été créé l’article 49 qui a été inséré dans la loi de 1965 par la loi SRU. Ce texte énonce que « Dans les huit ans suivant la promulgation de la loi […], l’assemblée générale décide, à la majorité de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe ».
Si un doute persistait quant au caractère obligatoire ou facultatif de l’opération, il est avéré aujourd’hui que les syndicats de copropriétaires ont le choix et ne sont passibles d’aucune sanction s’ils n’entendent pas procéder à cette mise à jour.
Mais de quoi s’agit-il exactement ?
Contrairement à ce que semblaient penser certains, il n’est pas question de modifier l’ensemble du règlement de copropriété, y compris la répartition des charges. Le but de l’opération est de remplacer des règles d’administration et de fonctionnement du syndicat (assemblée générale, majorité, pouvoirs et obligations du syndic, mode de gestion, etc) par des dispositions conformes aux prescriptions légales. En d’autres termes, la législation la plus récente va venir se substituer à celle plus ancienne qui est retranscrite dans le règlement de copropriété et qui était en vigueur lors de son établissement. Il ne s’agit donc pas de clauses illicites mais obsolètes.
L’article 49 prévoit que l’assemblée adopte le nouveau règlement mis à jour à la majorité de l’article 24 puisqu’il s’agit en réalité, pour les copropriétaires, de prendre acte pour la forme des nouvelles règles législatives et réglementaires qui s’imposent de toute façon obligatoirement à eux. Mais rien n’empêche l’assemblée de profiter de cette opération pour décider de modifier d’autres clauses. Chaque nouvelle clause n’entrant pas dans la cadre de la mise à jour « classique » doit être votée de façon distincte et selon des majorités différentes qui varient en fonction de l’importance de la modification souhaitée.
Afin que l’assemblée générale puisse valablement apprécier l’intérêt ou non de mettre à jour son règlement, le syndic se doit de porter à sa connaissance plusieurs éléments d’information : le caractère facultatif de l’opération, les avantages offerts par la loi, les personnes compétentes pour réaliser ce travail et le coût total du projet.
1) Les avantages : si la mise à jour est effectuée avant le 13 décembre 2008, le nouveau règlement pourra être adopté à la majorité de l’article 24 ( alors qu’après cette date butoir, il faudra la double majorité de l’article 26). Ensuite, les droits d’enregistrement seront forfaitaires jusqu’à cette date (environ 140 €).
2) Personnes compétentes : un notaire bien sûr, mais aussi un géomètre-expert, un avocat ou un organisme spécialisé. Pour les plus courageux, il est possible de procéder soi-même à la mise à jour de son règlement en se procurant un règlement de copropriété-type. Le syndic ne doit pas hésiter à demander plusieurs devis.
3) Le coût : en plus des honoraires du prestataire, il faudra compter avec ceux du notaire qui sera chargé de publier le nouveau règlement au fichier immobilier (environ 600 €). Au total, il peut être fait état d’une fourchette de prix allant de 1500 à 3000 €.
