Les travaux d’entretien de l’immeuble sont décidés à la majorité de l’article 24 pour les peintures et les ravalements qui ne correspondent pas à des améliorations et présentent seulement un caractère esthétique ou consistent en un simple remise en état. Les améliorations sont approuvées par l’assemblée à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Il y a amélioration lorsque les travaux ne sont pas objectivement nécessaires et ne consistent pas en une simple remise en état destinée à remédier à l’usure ou à la vétusté. Pour les peintures et les ravalements, la notion d’amélioration correspond à la mise en place de protection (ex : étanchéité) qui n’existait pas auparavant afin de permettre l’imperméabilisation de la façade. Par exemple, l’application de peintures de type I1 à I4 ou de résines copolymères sur une façade avec traitement en profondeur du support apporte une amélioration à une façade recouverte d’une simple peinture décorative. Ces travaux entrainent une garantie décennale de l’entreprise et doivent faire l’objet de la souscription d’une assurance dommage ouvrage obligatoire de la part du syndicat des copropriétaires. Enfin en cas d’injonction par la commune de faire effectuer le ravalement de la façade, l’assemblée ne décidera pas de la réalisation ou non des travaux mais seulement de leurs modalités pratiques (choix de l’entreprise, coût, date d’exécution). La majorité requise sera celle de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

Selon la jurisprudence dégagée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 16 décembre 1980, il y a surélévation au sens de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que il y a exhaussement de la panne faîtière centrale ou, pour employer un autre vocabulaire, exhaussement de la ligne de faîtage du toit, ce qui ne signifie pas obligatoirement création de niveau supplémentaire. A défaut, nous sommes en présence d’un simple redressement de combles.

A titre d’exemple, il a été jugé que les aménagements apportés à un toit-terrasse, partie privative, pour le rendre accessible (percement d’une trémie, pose d’un velux et installation d’un garde-corps sur le pourtour du toit) ne constituent pas une surélévation (Cass, 3e civ., 16 mars 2005). De même, l’aménagement de combles comportant la pose de deux « chiens-assis » afin de construire une chambre d’enfant et une salle de jeux ne peut être assimilé à une surélévation à défaut d’exhaussement de la panne faîtière ( CA Versailles, 20 décembre 1990).

La distinction est importante car l’autorisation de surélever le toit de l’immeuble est donnée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat), tandis que celle visant à redresser les combles relève de la majorité de l’article 25 de la même loi (majorité des voix de tous les copropriétaires).