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Selon l’article 8 de la loi de 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».  
 

Par ailleurs, précise l’article 1er du décret de 1967, « Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 comporte […] l’état de répartition des charges […]. Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif. L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10 et s’il y a lieu, de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges ».  
 

Nous le voyons donc aisément : le règlement de copropriété contient une mine d’informations, tout aussi utiles les unes que les autres. Leur connaissance par chacun des copropriétaires est indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. D’où la nécessité de bien lire ce document avant d’acheter afin d’éviter toute surprise désagréable, notamment quant à l’usage que l’on entend faire de son lot.

A) Le contenu proprement dit

 

1) La description des parties privatives et des parties communes

 

Ce qui fait la particularité d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, c’est sa division en parties dites privatives et en parties dites communes.  

Les premières sont définies par la loi de 1965 (article 2) comme étant « réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » qui en a la « propriété exclusive ». Plus concrètement, il s’agit du lot acheté par un copropriétaire : appartement, cave, garage, emplacement de parking, grenier, cellier, etc. La composition de chaque lot est décrite précisément par le règlement de copropriété (exemple : lot n°3 = un appartement au 1er étage, à gauche de l’escalier principal, composé d’une cuisine, d’une salle à manger avec balcon, de deux chambres, d’une salle de bain et d’un WC, et de trois placards). S’ensuit généralement une liste plus précise mais non exhaustive de tout ce qui se trouve à l’intérieur de chaque lot et qui constitue la propriété de chacun : revêtements de sol ou muraux, sanitaires, évier, fenêtres et stores, volets, garde-corps, canalisations jusqu’au branchement de la canalisation principale, radiateurs, etc.  

Les secondes sont définies par l’article 3 de la loi de 1965 comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Cela vise le hall d’entrée, l’escalier, l’ascenseur, les fondations, la toiture, les canalisations principales d’eau ou de chauffage, les espaces verts, le portail, le local vide-ordures, etc. Ici encore, c’est au règlement de copropriété de donner une liste précise de ce qui relève de cette catégorie et de distinguer, en cas de besoin, celles qui sont communes à tous les copropriétaires (parties communes dites générales), celles qui sont communes à certains copropriétaires seulement (parties communes dites spéciales) et celles dont l’usage est attribué à un seul copropriétaire comme les toitures-terrasses, les jardins ou les cours (parties communes dites avec jouissance exclusive).  

Les balcons : parties privatives ou parties communes ?  

Cela dépend du contenu du règlement de copropriété, lequel peut les qualifier de partie privative ou de partie commune, ou bien de partie privative pour la partie superficielle et de partie commune pour la partie gros œuvre (les travaux d’étanchéité étant alors à la charge de la copropriété). Mais les clauses du règlement doivent être très claires dans ce domaine. Ainsi, si par exemple les balcons ou leur structure ne sont pas expressément mentionnés comme étant des parties communes, ce sont alors intégralement des parties privatives même si le problème rencontré touche au gros œuvre. C’est en ce sens que se prononce la jurisprudence.  

La loi donnant une définition très générale des parties communes et des parties privatives sans donner d’exemples précis de ce qui relève de l’une ou l’autre de ces deux catégories, une attention toute particulière doit être apportée dans ce domaine par le rédacteur du règlement de copropriété. Plus les listes seront détaillées, moins il y aura de risques de contentieux.  

Et si le règlement est muet ?  

Il peut arriver que la lecture du règlement de copropriété ne permette pas de savoir si telle ou telle partie de l’immeuble est privative ou commune, ou bien commune avec jouissance privative, d’autant que les usages ou tolérances peuvent parfois induire en erreur. Ce problème se pose fréquemment pour les combles ou les débarras situés sur les paliers. Une appréciation au cas par cas s’avère nécessaire pour tenter de trouver un début de solution. Il faut rechercher si la partie de l’immeuble en question est réservée à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire ou, au contraire, à l’usage de plusieurs d’entre eux, voire de tous.  

La loi présume également communes certaines parties de l’immeuble ou certains de ses équipements à défaut de dispositions contraires du règlement de copropriété. Sont visés : le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres-gaines et têtes de cheminées, les locaux de services communs, les passages et corridors.  

Il est aussi possible de s’appuyer sur des décisions de justice rendues dans des cas similaires. Pour les combles par exemple, les juges vont rechercher s’ils abritent un élément d’équipement commun, tel qu’une VMC, ou bien si leur accès s’effectue par un lot ou par une trappe située dans les parties communes.  

Mais lorsqu’aucune solution ne peut être trouvée à l’amiable, les copropriétaires n’arrivant pas à se mettre d’accord, le recours à la justice s’avère alors nécessaire.

2) La destination de l’immeuble

 
Le règlement de copropriété doit impérativement délimiter l’affectation ou l’usage que chacun peut donner à son lot. Ces affectations sont au nombre de trois : habitation, exercice d’une profession libérale et exercice d’une activité commerciale. L’ensemble de ces affectations détermine la destination de l’immeuble : celui-ci est-il destiné exclusivement à l’habitation ? Peut-on y installer un cabinet médical ou un commerce de bouche par exemple ?  
 
De manière générale, la destination est définie dès la mise en copropriété de l’immeuble en fonction de divers critères : sa situation géographique (milieu rural ou urbain, quartier commerçant ou non, etc), ses caractères physiques (immeuble en pierre ou en béton, immeuble classé, etc), le nombre de lots, le niveau social de ses habitants…  
 
Elle ne peut être modifiée que moyennant un vote à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (1000/1000e). A titre d’exemple, un médecin ne pourrait pas s’installer dans un immeuble à usage exclusif d’habitation sauf si un vote à l’unanimité de l’assemblée générale l’y autorisait.  
 
Mais dès lors que l’affectation que l’on entend donner à son lot est autorisée par le règlement de copropriété car conforme à la destination de l’immeuble, aucune autorisation ne doit être demandée au préalable à l’assemblée. En effet, dans un immeuble à usage mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et de profession libérale, un dentiste peut parfaitement installer son cabinet dans un lot qui était jusque-là occupé bourgeoisement. Toutefois, le règlement de copropriété peut limiter l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans des lots bien précis (en général au rez-de-chaussée). Cette prescription doit alors être respectée. Il peut aussi soit interdire des activités professionnelles ou commerciales bien définies (exemple : interdiction d’installer une discothèque ou un restaurant), soit, sans viser une activité en particulier, interdire « toutes celles qui pourraient engendrer des bruits ou des odeurs susceptibles de gêner les autres copropriétaires ou de nuire à la bonne tenue et la tranquillité de l’immeuble » (exemple : un sex-shop). La présence d’une telle clause rend alors difficile son application car c’est au cas par cas que les copropriétaires pourront apprécier l’atteinte qui est portée à la destination de l’immeuble, d’autant plus que c’est souvent lorsque le professionnel ou le commerçant est déjà installé dans les lieux qu’il est réellement possible de se rendre compte de l’existence de la gêne occasionnée. Sauf dans le cas où le règlement est très clair sur ce point, il est assez délicat de s’opposer à ce que telle ou telle activité soit prochainement exercée dans les lieux, le trouble potentiel qui pourrait être ressenti par les habitants de l’immeuble ne pouvant pas encore être démontré.  
 

Peut-on transformer une cave ou un garage en studio ?

 

Contrairement à une idée reçue, il n’est pas possible de s’opposer à un changement d’affectation d’un lot « accessoire » en invoquant « la destination contractuelle du lot » ou « le caractère contractuel obligatoire de son affectation actuelle ». En d’autres termes, il n’est pas possible d’interdire à un copropriétaire de transformer une cave en studio sous prétexte que ce lot est décrit par le règlement de copropriété comme une « cave ». L’affectation de chaque lot, dans la limite bien entendu de ce qui est autorisé par ce document, est amené à être modifiée tout au long de la vie de la vie de la copropriété.  
 
Enfin, il faut rappeler que dans certains cas, le changement d’affectation d’un lot peut justifier d’une modification de sa quote-part. En effet, l’installation d’un psychologue, par exemple, au 3e étage de l’immeuble dans un lot affecté jusqu’à présent à l’habitation, va engendrer une utilisation accrue de l’ascenseur ou plus de passage dans le hall d’entrée car ce professionnel reçoit de la clientèle. Il est donc normal qu’il contribue de manière plus importante à certaines dépenses. Il ne peut néanmoins s’agir que de celles afférentes aux éléments d’équipement commun (essentiellement l’ascenseur) et aux services collectifs (ménage, électricité, etc). L’assemblée générale peut fixer ces nouvelles quotes-parts non pas à l’unanimité, mais à la majorité de l’article 25.

3) La jouissance des parties privatives et des parties communes

 
 
Afin de préserver la bonne entente au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété doit préciser quels sont les droits et les obligations de chacun, aussi bien en ce qui concerne leurs parties privatives que les parties communes. Ces droits et ces obligations sont identiques pour chaque occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire.  
 
La loi restant muette dans ce domaine, c’est au règlement de copropriété de définir ce qui est ou non autorisé et dans quelle limite, en tenant compte notamment de la destination de l’immeuble et du droit de propriété. Ce qui peut être autorisé : vendre, louer ou diviser son lot, poser des fleurs sur le bord des fenêtres, poser des stores, poser une plaque professionnelle à l’entrée de l’immeuble en respectant certaines dimensions, etc. Ce qui peut être interdit : étendre du linge aux fenêtres, modifier la couleur ou le matériau des fenêtres ou volets, encombrer les parties communes avec des effets personnels (vélo, poussette, etc), faire des travaux bruyants en dehors de certaines heures…

4) L’administration des parties communes

 
 
Les règles d’administration des parties communes d’une copropriété constituent, dans la grande majorité des cas, la partie la plus volumineuse du règlement de copropriété. C’est surtout dans ce domaine que le rédacteur de ce document dispose de moins de liberté car le fonctionnement d’un syndicat de copropriétaires est encadré par la loi de 1965 et son décret de 1967. Il est impossible d’y déroger.  
 
Sont ainsi strictement définis : - le nombre de mandats pouvant être détenus par un copropriétaire ou une personne extérieure à la copropriété ; - les personnes pouvant prétendre au poste de syndic bénévole, de conseiller syndical, de président de l’assemblée générale ; - les règles de majorité et les décisions relevant de chacune d’entre elles ; - le contenu du procès-verbal ; - les modalités d’envoi des convocations ou des procès-verbaux ; - les obligations et les droits du syndic et du conseil syndical ; - etc  
 
Dans certains cas très restreints, la loi permet au règlement de copropriété de fixer un seuil plus important ou moindre que celui déterminé par les textes. A titre d’exemple, il est permis de citer le délai de convocation des assemblées générales. Il est de 21 jours (depuis le 1er avril 2007) mais le rédacteur du règlement peut prévoir une durée plus longue (par exemple 30 jours) ou à l’inverse moindre (8 jours en cas d’urgence).  
 
Dans d’autres domaines, en revanche, la loi laisse le soin au règlement de copropriété de définir certaines règles dont elle n’a pas entendu délimiter les contours. L’exemple le plus frappant concerne l’organisation interne du conseil syndical, aucune disposition légale ne déterminant la fréquence des réunions, les modalités de vote, la rédaction ou non d’un compte rendu et sa diffusion éventuelle auprès des copropriétaires…  

5) La détermination des charges et leur répartition

 
 
L’article 10 de la loi de 1965 distingue deux types de dépenses : celles qui sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (charges communes) et celles qui sont entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (charges particulières). Le règlement de copropriété doit décrire de façon précise ce qui relève de l’une ou l’autre de ces deux catégories.  
 
Font partie notamment des charges communes : les honoraires du syndic professionnel, les frais de convocation des assemblées et d’envoi des procès-verbaux, l’assurance de l’immeuble, les impôts, l’entretien des espaces verts, le salaire du gardien, les frais de réparation des canalisations communes, les travaux de ravalement, la réfection de la voirie, etc. A l’inverse, sont des charges particulières toutes les dépenses liées au fonctionnement de l’ascenseur, y compris les travaux de mise en conformité, l’entretien ou le remplacement de la chaudière, l’entretien ou le remplacement de la VMC…  
 
Le règlement de copropriété doit également distinguer, selon la configuration des lieux, les charges communes qui incombent à tous les copropriétaires sans exception (charges communes générales) et celles qui peuvent incomber à certains copropriétaires seulement (charges communes spéciales).  
 
Par ailleurs, le règlement de copropriété indique aussi dans quelle proportion chaque copropriétaire doit contribuer au paiement des charges. Pour les charges dites communes, la répartition s’effectue en tantièmes (généraux ou par bâtiment selon le cas), tandis que pour les charges dites particulières, elle s’effectue selon le critère de l’utilité. Par « utilité » il faut entendre la possibilité objective de pouvoir utiliser un élément d’équipement commun ou un service collectif et non comme son usage effectif. Par exemple, un copropriétaire dont le lot est situé au 3e étage doit participer aux dépenses afférentes à l’ascenseur même s’il ne l’utilise pas, préférant prendre l’escalier pour des raisons personnelles. L’utilité peut aussi être nulle pour un lot. Un garage au fond de la cour ne doit pas payer les dépenses de mise en conformité de l’ascenseur.  
 
On le voit donc : la grande différence entre les charges communes et les charges particulières est que, dans la première hypothèse, ce n’est pas l’utilité de la dépense pour un lot considéré qui est prise en compte, mais le seul fait d’être propriétaire d’un lot (ainsi et par principe, tous les copropriétaires contribuent à la dépense), alors que dans la seconde hypothèse, la totalité des copropriétaires n’est pas automatiquement concernée par la dépense qui doit présenter une utilité pour chacun.  
 
Tous les règlements de copropriété établis à compter de la loi SRU doivent indiquer selon quels critères les quotes-parts attachées à chaque lot (les tantièmes) ont été calculées (superficie, nature du lot, étage, orientation, etc). Cela vaut également pour le calcul du critère de l’utilité (les charges ascenseur, par exemple, peuvent être calculées sur la base d’un coefficient pondéré par étage).
 
 
Enfin, peut figurer dans le règlement de copropriété une clause d’aggravation des charges. Elle a pour but de faire supporter à un seul copropriétaire une dépense qui, en temps normal, devrait incomber à l’ensemble des copropriétaires. Cette clause ne peut trouver à s’appliquer qu’en cas de comportement fautif ayant entraîné un dommage sur les parties communes (exemple : dégradation de la peinture de la cage d’escalier à la suite d’un déménagement, enlèvement par une entreprise spécialisée d’encombrants posés dans les parties communes par un copropriétaire). Mais attention : contrairement à une idée reçue, la clause d’aggravation des charges ne doit pas être confondue avec l’article 10-1 de la loi de 1965 qui permet d’imputer certains frais aux copropriétaires débiteurs, le protocole de recouvrement des impayés étant régi par ce texte. /  
Peut-on adopter la gestion coopérative alors que le règlement de copropriété ne le mentionne pas ?  
 
La réponse est oui et contrairement à ce que prétendent certains syndics professionnels ou certaines banques, il n’est nullement besoin de modifier le règlement de copropriété. La raison en est historique. En effet, ce mode de gestion étant très peu connu, c’est une loi du 31 décembre 1985 qui a fait obligation à tous les règlements de copropriété établis après cette date de mentionner la possibilité d’adopter ce mode de gestion. De ce fait, s’en était suivi un débat pour déterminer à quelle majorité il était possible, pour un syndicat de copropriétaires, d’opter pour cette gestion. Il était alors coutumier de dire que les copropriétés possédant un règlement établi avant cette loi devaient se prononcer à la double majorité de l’article 26 puisqu’une telle décision revenait à modifier le règlement de copropriété qui ne prévoyait pas ce mode de gestion, tandis que celles possédant un règlement postérieur à cette loi pouvaient se prononcer à la majorité de l’article 25, le mode de gestion étant prévu par ce document.  
 
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, cette discussion est close car la législation permet d’adopter la gestion coopérative à la majorité de l’article 25 (comme elle opterait pour la gestion professionnelle ou bénévole) quelle que soit la date d’établissement du règlement de copropriété.  
 
Les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble peuvent-ils être exclus du paiement de certaines charges ?  
 
Selon la jurisprudence, les locaux commerciaux ne peuvent en aucun cas être exclus du paiement des travaux de ravalement de l’immeuble même si leurs propriétaires ou occupants sont déjà en charge de l’entretien de leur devanture. Mais ils n’ont pas à contribuer au ménage du hall d’entrée ou des escaliers si le règlement de copropriété a entendu faire de ces parties de l’immeuble des parties communes spéciales ou si les locaux n’ont pas la possibilité d’accéder à l’entrée de l’immeuble.

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