A titre d’exemple, évoquons une clause qui interdirait de posséder un animal familier, celle qui interdirait de vendre son lot à une personne de couleur, celle qui ferait du copropriétaire le plus âgé le président de séance de l’assemblée générale ou qui interdirait à un copropriétaire de présenter sa candidature au poste de secrétaire de séance, celle qui ferait du syndic le président de séance, celle qui permettrait à tout copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée ou au contraire en la demandant uniquement au syndic ou au conseil syndical. Sont aussi concernées les clauses relatives à la répartition des charges : celle qui ferait participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur ou celle qui exonérerait un copropriétaire du paiement des charges générales, celle qui prévoirait que toutes les charges seraient réparties aux tantièmes y compris celles afférentes aux éléments d’équipement commun….  
 
En outre, et comme nous avons pu le voir, dans les domaines où le rédacteur du règlement de copropriété possède une certaine liberté d’écriture, il est interdit de restreindre les droits des copropriétaires au-delà de ce qui serait justifié par le respect de la destination de l’immeuble . Par exemple, clause interdisant de louer son lot ou en en soumettant le choix du locataire à l’accord du syndic ; clause interdisant l’apposition de plaques professionnelles à l’entrée d’un immeuble où est autorisé l’exercice de professions libérales….  
 
Mais à l’inverse, ont été jugées licites par rapport à cette notion de destination de l’immeuble : une clause qui interdirait de fractionner son lot pour éviter l’augmentation du nombre d’occupants ; ou pour les mêmes raisons celle qui interdirait de vendre les chambres de service à des personnes extérieures à l’immeuble ; celle qui interdirait de vendre séparément les lots appartements des lots garages ; celle qui interdirait d’étendre du linge aux fenêtres afin de préserver l’harmonie de l’immeuble ; celle qui autoriserait l’assemblée générale à inclure les fenêtres et volets, pourtant parties privatives, dans les travaux de ravalement des façades…

Un syndic ou un copropriétaire peut-il décider de son propre chef de ne pas appliquer une clause illicite ?  
 
La réponse est non. En effet, une clause illicite reste applicable et opposable à tous tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou retirée du règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24. Le syndic a seulement l’obligation d’attirer l’attention des copropriétaires sur la présence d’une telle clause dans le règlement de copropriété et d’en proposer la suppression.  
 
Mais une clause illicite ne doit pas être confondue avec une clause obsolète. Dans ce dernier cas de figure, il s’agit d’une clause qui, à l’époque de l’établissement du règlement, était conforme aux prescriptions légales mais dont le contenu a été modifié ultérieurement par une nouvelle législation. Par exemple, et depuis le 1er septembre 2004, il n’est plus possible, pour un copropriétaire, de demander au syndic d’inscrire une question complémentaire à l’ordre du jour une fois que les convocations ont été envoyées. Pour autant, tous les règlements de copropriété rédigés avant cette date mentionnent cette faculté offerte aux copropriétaires qui était prévue par l’ancienne version de l’article 10 du décret de 1967. Contrairement à une clause illicite, une clause obsolète cesse donc de s’appliquer automatiquement dès lors qu’elle est remplacée par une nouvelle disposition législative ou réglementaire.

Lorsque le règlement de copropriété n’a pas entendu répartir les dépenses du syndicat conformément aux critères posés par la loi (en l’occurrence l’article 10), tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de grande instance aux fins de voir annuler la ou les clauses correspondantes. Cette action n’est enfermée dans aucun délai. Elles est par conséquent imprescriptible.  
 
Le juge fixe alors lui-même les nouvelles bases de répartition. Pendant très longtemps, la jurisprudence avait considéré que la nouvelle grille ne prenait effet qu’à compter de la décision de justice sans rétroactivité. Puis, en décembre 2000, la Cour de cassation a opté au contraire pour un effet rétroactif au jour de l’établissement du règlement de copropriété, ce qui n’est pas sans poser des problèmes d’ordre pratique puisque concrètement, cela reviendrait à revoir toute la comptabilité du syndicat des années en arrière. C’est sans doute pour cette raison que les arrêts rendus aujourd’hui par les Cours d’appel tendent à maintenir le principe de l’effet immédiat des nouvelles grilles fixées judiciairement sans rétroactivité.  
 
Une clause illicite introduite dans le règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale non contestée peut-elle être remise en cause ?  
 
Il peut arriver qu’une assemblée générale décide d’introduire dans le règlement de copropriété une clause qui contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi ou de son décret. La plupart du temps, il s’agit, contrairement à l’article 11 de la loi qui exige une vote à l’unanimité, de modifier la répartition des charges à une majorité inférieure (par exemple, répartir toutes les dépenses quelles qu’elles soient non pas aux tantièmes mais au nombre de copropriétaires). Pendant longtemps, la jurisprudence, partant du principe que toute décision ne pouvait être contestée en justice que dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, refusait de faire droit à une demande de nullité d’une clause ainsi insérée dans un règlement de copropriété lorsque l’action était introduite au-delà de cette durée et alors même que son contenu était contraire à la loi. Mais depuis un arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2000, il n’en est plus ainsi. Dorénavant, l’action en nullité d’une clause illicite introduite dans un règlement de copropriété par une décision d’assemblée générale non contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai légal, peut être engagée à tout moment et ce, de manière imprescriptible.  
 
Cette action en nullité ne doit en aucun cas être confondue avec l’action en révision pour lésion. Dans cette hypothèse, le règlement de copropriété prévoit bien de répartir les dépenses du syndicat selon les critères posés par l’article 10 de la loi, à savoir une répartition aux tantièmes pour les charges communes et une répartition selon le critère de l’utilité pour les charges particulières. Mais ces tantièmes ou ce critère de l’utilité ont été mal calculés. Prenons l’exemple des charges de chauffage. S’agissant d’un service collectif, le règlement de copropriété a prévu de les répartir selon le critère de l’utilité. L’action en nullité n’est donc pas possible. Mais compte tenu du fait que la superficie des logements sert notamment de base de référence pour fixer ce critère de l’utilité, toute erreur dans le calcul de la superficie d’un lot serait, sous certaines conditions, susceptible de justifier d’une action en révision.  
 
Pour que l’action en révision soit recevable devant le Tribunal de grande instance, un copropriétaire doit prouver que « Sa quote-part est supérieure à un quart ou que la quote-part d’un autre copropriétaire est inférieure à un quart dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 » (article 12 de la loi).  
 
Elle doit être intentée soit dans les 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, soit dans les 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux d’un lot intervenue depuis la publication du règlement. Imaginons, par exemple, un règlement de copropriété publié le 1er février 1980. L’action en révision doit, dans le 1er cas de figure, être engagée avant le 1er février 1985 par la personne qui est propriétaire d’un lot depuis la publication du règlement. Mais si elle vend son lot le 15 mai 1988, son acquéreur peut exercer l’action jusqu’au 15 mai 1990 (l’acquisition originelle ne comptant pas dans le calcul du délai de 2 ans).  
 
L’action est engagée par le copropriétaire lésé soit contre le syndicat si sa quote-part dans telle ou telle catégorie de charges est supérieure à un quart par rapport à ce qu’elle devrait être, soit contre le copropriétaire dont la quote-part est inférieure à un quart par rapport à ce qu’elle devrait être. Si le juge fait droit à la demande, la nouvelle quote-part fixée par la décision de justice n’a d’effet que pour l’avenir. Plus clairement, le copropriétaire ayant introduit l’action en révision ne peut ni demander un remboursement ni exiger un rappel à l’encontre du copropriétaire qu’il a assigné.

1) L’état descriptif de division

 
 
Un état descriptif de division peut être intégré dans le règlement de copropriété ou y être annexé.  
 
Son rôle est d’identifier les lots du syndicat au point de vue de la publicité foncière.  
 
Son contenu est multiple : - identifier l’immeuble ; - en indiquer la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale ; - opérer la division de l’immeuble en lots ; - attribuer à chaque lot un numéro ; - décrire la composition de chacun d’entre eux ; - synthétiser toutes ces informations dans un tableau comportant en général 6 colonnes : numéro du lot, bâtiment, escalier, étage, nature du lot, quote-part de charges.  
 
Ce document doit être dressé sous la forme authentique, c’est-à-dire établi par un professionnel. Deux exemplaires doivent être déposés à la Conservation des hypothèques. Mais malgré ce formalisme, la jurisprudence s’accorde à dire que l’état descriptif de division n’a pas une valeur contractuelle. Ainsi, s’il comporte des dispositions contradictoires avec le règlement de copropriété, c’est ce dernier qui fera foi.  
 

2) Les conventions relatives à l’exercice des droits accessoires aux parties communes (dites clauses de réserve)

 
 
L’article 3 de la loi de 1965 décrit plusieurs droits accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou privatif, le droit d’affouiller le sol, le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs et jardins, parties communes.  
 
Un copropriétaire ne peut utiliser un de ces droits appartenant au syndicat sans obtenir au préalable l’accord de l’assemblée générale. Mais il peut arriver que, lors de la mise en copropriété d’un immeuble, l’une des personnes qui est à l’initiative du projet décide de se réserver l’usage de l’un de ces droits. Cette hypothèse se rencontre fréquemment lorsque le futur copropriétaire achète tous les lots du dernier étage et introduit dans le règlement de copropriété une clause l’autorisant à surélever le toit sans avoir à demander l’accord de l’assemblée. Toutefois, et afin de prévenir les abus, la loi a entendu limiter l’exercice de ce droit à un délai de 10 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi de 1965. Autant dire que les clauses de réserve ne peuvent plus aujourd’hui être insérées dans les règlements ni être mises en oeuvre.