1) Rôle du syndic
C’est essentiellement au syndic que revient la lourde tâche de veiller au respect des règles édictées par le règlement de copropriété. Dès qu’un manquement est constaté ou porté à sa connaissance, il se doit d’intervenir. Pour cela, il dispose de plusieurs moyens d’action.
Dans un premier temps, il doit entrer en contact avec le contrevenant (qu’il soit propriétaire ou locataire) afin d’instaurer un dialogue. Cet échange doit ensuite être confirmé par écrit par lettre simple.
Si la personne n’entend pas coopérer, le syndic doit lui faire parvenir une lettre de mise en demeure par recommandé avec accusé de réception en lui fixant une date butoir d’exécution (il pourra s’agir d’enlever un vélo qui entrave la libre circulation dans un couloir, d’une demande de remise en état des lieux à la suite de travaux privatifs réalisés sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale, d’une injonction de cesser de faire du bruit le soir très tard, etc). S’il s’agit d’un locataire, une copie du courrier doit être adressée au copropriétaire bailleur. Mais le syndic peut aussi s’adresser directement à ce dernier en lui rappelant qu’il est responsable des agissements de son locataire et lui demander de faire le nécessaire auprès de lui.
La saisine du conciliateur de justice peut également être envisagée (coordonnées en mairie). Son intervention est gratuite.
En matière de bruit, une plainte peut être portée en mairie. Des agents assermentés se déplaceront pour tenter de faire rentrer les choses dans l’ordre.
Mais si le syndic n’arrive toujours pas à faire entendre raison au copropriétaire ou au locataire fautif, une action en injonction de faire ou en référé pourra être mise en œuvre selon le degré d’urgence de la situation.
Dans le premier cas, il s’agit tout simplement de retirer un formulaire auprès du Tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble ou par Internet, de le remplir et de remettre le dossier au greffe (secrétariat du Tribunal). Il faut ensuite attendre quelques semaines avant que le magistrat ne rende sa décision qui sera assortie d’une astreinte (le contrevenant devra payer une somme forfaitaire par jour de retard dans l’exécution de son obligation).
Dans le second cas, le syndic devra saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble avec ou sans l’aide d’un avocat. Le recours au référé se justifie en cas d’urgence (par exemple, faire interdire à un copropriétaire de commencer des travaux de construction d’une véranda sur une cour commune, voire les faire stopper en cas de début de réalisation).
Enfin, si le juge n’a pas fait droit à la demande du syndicat en injonction de faire ou si le référé n’est pas envisageable, le syndic devra être autorisé par l’assemblée générale à assigner le copropriétaire devant les tribunaux. Dans le cas d’une location, l’action peut être engagée indifféremment contre le locataire ou son bailleur (même s’il n’est pas responsable directement de la violation du règlement de copropriété). La copropriété peut même exiger la résiliation du bail.
Le but de toute démarche est d’obtenir, lorsque cela est possible, une exécution en nature (démolir un ouvrage, arrêter de faire du bruit ou d’encombrer les parties communes) et/ou des dommages et intérêts.
Un syndic qui manquerait à ses obligations légales en restant inactif face à une violation du règlement de copropriété serait susceptible d’engager sa responsabilité civile.
2) Intervention d’un copropriétaire
Depuis quelques années, il est admis qu’un copropriétaire puisse engager seul une action visant à demander le respect du règlement de copropriété sans avoir à démontrer de l’existence d’un préjudice. Son intérêt à agir réside dans la violation du règlement qui revêt une nature contractuelle. Auparavant, tout copropriétaire qui entendait saisir les tribunaux dans ce domaine se devait d’apporter la preuve qu’il subissait un préjudice distinct de celui du syndicat des copropriétaires, lequel était alors reconnu comme la seule personne compétente pour exiger le respect de ce document.
