1) L’acte conventionnel  
 
Un règlement de copropriété est avant tout un contrat dont les copropriétaires sont les parties contractantes. Toutefois, l’adhésion à ce contrat peut être soit directe et volontaire, soit indirecte et implicite. Dans le premier cas, ce sont les futurs copropriétaires qui, lors de la division de l’immeuble en lots, vont rédiger eux-mêmes le contenu de leur règlement de copropriété. Ils en sont donc les principaux auteurs. Cette hypothèse se rencontre fréquemment lorsque les héritiers d’une succession décident de transformer l’immeuble appartenant au défunt en copropriété afin d’y acquérir un ou plusieurs lots. Dans le second cas, les copropriétaires ne sont pas les rédacteurs du règlement de copropriété, mais ils en acceptent le contenu du seul fait de l’acquisition d’un lot dans l’immeuble. C’est l’hypothèse la plus rencontrée lors de l’achat sur plan d’un immeuble à construire (opération appelée VEFA) ou l’achat d’un lot dans un immeuble déjà soumis au statut de la copropriété.  
 
2) La décision d’assemblée générale  
 
Ce mode d’établissement est relativement rare. Il suppose que la copropriété soit dépourvue de règlement alors même que l’immeuble a déjà été divisé par lot et est habité. Selon l’article 26 b de la loi de 1965, l’assemblée générale peut décider à la double majorité de l’article 26 d’établir un règlement de copropriété. Mais son pouvoir est limité aux règles de jouissance, d’utilisation et d’administration des parties communes. En d’autres termes, il faudra faire appel aux services d’un géomètre-expert pour fixer les tantièmes afférents à chaque lot, critère sans lequel la copropriété ne peut fonctionner puisque, rappelons-le, les quotes-parts attachées aux lots permettent de déterminer non seulement le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des assemblées, mais aussi dans quelle proportion il participe aux dépenses du syndicat. Il devra également distinguer les parties communes des parties privatives et déterminer les différentes catégories de charges.  
 
3) La décision de justice  
 
Ici encore, l’hypothèse est rare. Elle ne se rencontre que lorsque l’immeuble est déjà soumis au statut de la copropriété, qu’aucun règlement n’a été établi et que l’assemblée générale n’a pris aucune décision pour en définir le contenu minimum visé ci-dessus. Dans ce cas, tout copropriétaire peut alors saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Le juge ne se contente pas d’ordonner aux copropriétaires de faire établir un règlement ; il en impose un après expertise judiciaire.  
 

L’absence de règlement de copropriété n’empêche absolument pas un immeuble d’être soumis au statut de la copropriété. En effet, ce n’est pas ce document qui donne naissance à un syndicat de copropriétaires mais le fait que l’immeuble soit divisé en plusieurs lots et qu’au moins deux d’entre eux soient attribués à deux personnes distinctes.

B) Formes et publicité

 
 
1) Formes  

Dans la grande majorité des cas, le règlement de copropriété est rédigé par un notaire à la demande du promoteur ou des futurs copropriétaires qui entendent diviser l’immeuble construit, à construire ou hérité. Mais d’autres personnes sont aussi compétentes : architecte, avocat, géomètre-expert, organismes spécialisés.  

Lorsque c’est une décision d’assemblée générale qui est à l’origine du règlement de copropriété, son contenu est consigné dans le procès-verbal. Et lorsqu’il s’agit d’une décision de justice, le règlement prend la forme d’un jugement ou d’un arrêt (selon la juridiction saisie).  
 
2) Publicité  

Dans tous les cas de figure, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou non, le règlement de copropriété doit être publié à la Conservation des hypothèques afin de lui donner une valeur certaine et authentique. Seul un notaire peut procéder à cette publication.