journal

Il est possible d'avoir plus de 3 pouvoirs si le seuil de 5 % des tantièmes est respecté  
 
Un couple de copropriétaires peut chacun avoir plus de 3 pouvoirs pourvu que chacun d'eux ne dépasse pas le seuil de l'art 22 de la loi de 1965 à savoir 5 % du total des tantièmes, peu importe qu'il s'agisse d'un bien commun ou indivis (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 oct 2012, 11-20.596)


La répartition des charges peut s'effectuer par bâtiment  
 
En présence d'un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments, les règlements de copropriété prévoient des parties communes spéciales. Il existe une distinction entre les parties communes générales à tous les copropriétaires, soit le sol et les parties communes spéciales à chacun des bâtiments de la copropriété hormis ceux réservés à l'usage des services généraux de la copropriété, chacun des bâtiments constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires des lots compris dans le bâtiment. Cette distinction a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2009, 08-16.379)


La hauteur de plafond est un des critères de répartition  
 
La répartition doit s'effectuer en fonction de plusieurs critères de consistance à savoir : la superficie, la situation et la consistance. En matière de consistance, la hauteur de plafond différenciée entre les appartements, chambres de bonnes ou commerce permettra d'ajuster les charges indépendamment de la destination. (CA Paris, Chb 2 26 oct 2016)  
 


Convention collective des gardiens – Avenant n° 88bis du 30 janvier 2017 correctif de l’art 21 de l’avenant 88 relatif à l’actualisation de la Convention collective (non encore étendu) – Les avenants « salaires » 2016 et 2017 - Précisions du Ministère  
 
L’Avenant n°88 relatif à l’actualisation complète de la Convention collective sera examiné par le Ministère du travail début mars. Cet examen devrait permettre une extension d'ici la fin mars, la nouvelle convention collective (avenant 88) pourrait donc entrer en vigueur dès le 1er avril 2017. Le Ministère du travail nous assure que les avenants salaires n° 89 (salaires 2016) et 92 (salaires 2017), dont l’entrée en vigueur est conditionnée par l’extension de l’avenant n°88, seront étendus au même moment. Pour mémoire, l’Avenant n° 86 relatif à la modification des Classifications des postes de travail et des qualifications professionnelles avait été étendu en novembre 2015 et les contrats de travail en cours ont dû être mis en conformité avec la nouvelle classification de l’article 21 avant le 1er mars 2016. Les contrats conclus depuis cette date bénéficient « d’une double classification » : un coefficient résultant de la pesée du poste, un coefficient selon l’ancien article 21 (avenant 74 du 27-4-2009) puisque seule la grille « salaires 2015(avenant 85) » est en vigueur. Enfin, avec une extension simultanée des avenants n°88 (actualisation), n°89 (salaires 2016) et n°92 (salaires 2017), la pesée du poste pourra être finalisée et aboutir à une valorisation en salaire. Pour information un avenant n° 88 bis a été signé, il permet de corriger quelques coquilles identifiées dans l’avenant n°88. Notre version de l’avenant 88 intègre les dispositions de l’avenant n° 88 bis.


Le plafonnement des honoraires de syndic ne concerne que l'état daté  
 
L e Conseil constitutionnel a déclaré non non conforme l'extension du plafonnement aux honoraires de revouvrement des impayés_ C.C 26 janv 2017 n°2016-745 DC JO 28 janv_  


 
L'absence de DPE collectif ne frappe pas le contrat de vente de nullité  
 
Le Diagnostic de performance énergétique DPE est obligatoire depuis le 1er janvier 2017, pour les copropriétés disposant soit d'un chauffage, soit d'une production collective d'eau chaude soit d'une climatisation, dans les immeubles à usage d'habitation de + de 50 lots. Cependant, il n'existe pas de sanction en cas de non production à l'occasion d'une vente. Texte du décret du 3 décembre 2012: joe201212050015.  


 
Le syndicat ne peut s'opposer au raccordement de la fibre optique sauf problème technique, en revanche, le syndicat peut choisir l'installateur afin de ne pas être limité dans le choix de l'opérateur final  
 
En effet, si vous choisissez certains opérateurs comme Free, Bouygues, etc, tous les copropriétaires devront prendre cet opérateur. En revanche, si vous choisissez Orange, chaque copropriétaire pourra choisir son opérateur librement. Loin°65-557 du 10 juil 1065 art 24-2 mod par loi n°2016-1321 du 7 oct 2016 art 74 Rapport Senat n°534 de 2015-2026  


 
Il convient d'ajouter une clause de médiation obligatoire dans le nouveau contrat-type de syndic  
 
Si les clauses compromissoires ne sont pas autorisées dans les règlements de copropriété, rien ne vous empêche d'ajouter une clause de médiation obligatoire dans le contrat-type de syndic  


 
A défaut d'ouverture du compte séparé dans les 3 mois de son élection, ou en cas de fusion de cabinets, le syndic perd son mandat  
 
En conséquence, conformément à l’article 88 de la loi dite MACRON n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié l’article 17 de la loi du 10 juillet 1967, « l’assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de désigner un syndic. »  
 


La clause compromissoire, dans les règlements de copropriété n'est pas spécialement autorisée depuis la loi de 1965  
/ Si la clause compromissoire n'est plus explicitement autorisée, depuis la loi de 1965, cela n'empêche pas les copropriétaires de décider en assemblée générale de faire régler un litige à la voie arbitrale. Une manière de contourner l'oubli dans la loi de 1965 d'une clause qui permettait de ne pas saisir systématiquement les juridictions. CA Paris 2èm Chb 18 mai 2016  
 


Les gardiens et concierges ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux  
 
L'art 4 de la loi du 1er septembre 1948 ne s'applique pas à une location consentie par un syndicat de copropriété afin d'y loger la concierge car la vocation du syndicat est dépourvue de caractère industriel et commercial. CA Paris 3° ch, 29 juillet 206  


L'immatriculation des copropriétés est toujours en attente d'un arrêté  
 
Le décret n°2016-1167 conditionnant l'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation est paru mais l'arrêté est attendu en décembre. Seules les copropriétés de + de 200 lots sont concernées au 31 déc 2016, les copropriétés de 50 à 200 lots devront être immatriculées au 31 déc 2017 et les moins de 51 lots au 31 déc 2018.  


L'entretien des parties communes peut être effectué par les copropriétaires  
 
Une délibération votée à la majorité autorisant les copropriétaires à effectuer le ménage et le petit entretien des parties communes ne commet pas d'abus de pouvoir et ne relève pas de l'art 25 mais de l'art 24, 3èm civ 22 sept 2016 L'assurance multirisque de la copropriété et l'assurance groupe ANCC couvrent ces activités quelque soit le dommage.  


Dispense de travaux d'isolation thermique obligatoires à compter du 1er janvier 2017  
 
Le décret sur les travaux de rénovation additifs aux opérations lourdes de rénovation est arrivé, avec une dispense : - en cas de retour sur investissement supérieur à 10 ans - lorsque cela n'est pas réalisable juridiquement ou techniquement (risque de pathologie, non conformité aux d'autres règles d'ordre public, urbanisme - disproportion des coûts induits supérieure à 10 ans . Cependant, nous attendons toujours le décret fixant les conditions de calcul de cette dernière dispense (décret n°2016-711 du 30 mai 2016)  
 


Refus de surélever un ascenseur du 5ème au 6ème étage  
 
Des copropriétaires de chambres de bonne ont aménagé et fusionné les chambres en appartement, et se proposaient à leur frais de surélever l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. L'assemblée générale refuse le principe et la Cour de cassation donne raison à l'assemblée générale au motif que les copropriétaires pourraient louer aux touristes et ainsi aggraver les conditions de passage dans l'escalier principal, aggravant les modalités de jouissance des autres lots. La circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité. (Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 26 mai 2016 N° de pourvoi: 14-23343)  
 


La caution VISALE pour impayés de loyer remplace la GUL et la GRL  
 
Les loyers des -- de 30 ans et hors CDI seront couverts dans la limite de 1 500 € à Paris et de 36 mensualités pendant les 3 premières années de location sous réserve de souscription avant la signature du bail  
 


La publication de la régularisation des ASL au JO doit comporter la publication des statuts  
 
L'ASL n'a pas capacité à ester en justice tant que ses statuts ne sont pas publiés en tout ou partie au JO, le dépôt en Préfecture ne suffit pas. C de Cass 3èm civ 19 novb 2015  
 


La répartition des tantièmes doit résulter de l'état descriptif du règlement de copropriété ou d'une délibération spéciale  
 
Le fait que des tantièmes non prévus dans le règlement de copropriété aient été appliqués durant plusieurs années ne leur confèrent pas un caractère prescriptif. Donc même appliqués depuis toujours, les tantièmes ne sont pas opposables aux copropriétaires s'ils ne figurent ni dans l'état descriptif, ni dans un procès-verbal d'assemblée. C.Cass 5 novb 2015  
 


Absence de représentant de la copropriété rend irrecevable l'action individuelle  
 
Tout copropriétaire peut, s'il démontre un préjudice personnel, faire cesser l'atteinte aux parties communes, mais la recevabilité d'une telle action réside dans la mise en cause du syndicat qui ne peut intervenir que si celui-ci est pourvu d'un représentant. IL convient donc, à défaut, de faire désigner un représentant du syndicat. Dans le cas contraire l'action individuelle pourra être déclarée irrecevable. C.Cass 8 juil 2015  
 


Attention à la validation des comptes  
 
Lorsque l'assemblée des copropriétaires vote les comptes elle valide tous les actes effectués même ceux qui n'auraient pas été explicitement autorisés comme le versement d'acomptes à la maîtrise d'ouvrage déléguée C.Cass 7 juil 2015. Un promoteur achète un immeuble pour le vendre par lot, puis créé une société pour effectuer les travaux de rénovation et demande au notaire le versement de fonds du syndicat sans autorisation de l'assemblée ou du Président du conseil syndical. La 3ème chambre admet que l'approbation des comptes vaut ratification des actes exercés sans mandat.  
 


Le syndicat bénéficie du droit de la consommation même s'il est représenté par un syndic professionnel  
 
Le syndicat peut résilier un contrat renouvelable tacitement sans préavis art L.136-1 et déclarer non écrite une clause abusive art L.132-1 mais ne bénéficie pas encore de la prescription courte de 2 ans art L.137-2 du code de la consommation  
 


Report de la mise en place de la DSN en lieu et place de la DADS, en 2017  
 
La mise en conformité des contrats de travail à la nouvelle classification est reportée au 1er mars 2016  
 


Dispense d'affiliation à la Mutuelle frais de santé obligatoire les salariés bénéficiant d'une mutuelle obligatoire auprès d'un autre employeur bénéficient d'une dispense à condition d'en justifier chaque année.  
 


Le modèle d'attestation d'assurance décennale et dommage-ouvrage est désormais disponible arrêté du 5 janvier 2016 JO du 13 janvier 2016  
 


A compter du 1 avril 2016, les conditions de mise à disposition des justificatifs de dépenses seront fixées par décret et non plus par l'assemblée générale. Loi du 10.7.65 : art. 18-1 modifié par la loi du 24.3.14 (art. 55 V et 59) / Décret du 17.3.67 : art. 9, 9-1 et 33 modifié par le décret du 30.12.15 (JO du 31.12.15  
 


Le syndicat bénéficie de la loi Hamon  
 
Si l'art 136-1 du code de la consommation n'est pas applicable au syndicat de copropriété en qualité de consommateur que la loi et la jurisprudence ne lui reconnaissent pas, il en bénéficie en sa qualité de non-professionnel même s'il n'est pas géré par un syndic bénévole et sans mandat spécifique. Cass 1re civ.qualité de non-professionnel 25 novb 2015, n°14-20.760 n°1347  
 


Condition de la mise en concurrence  
 
L'art 25 de la loi ALUR stipule que : "L'assemblée arrêté le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire"  
 
Les marchés ou contrats souscrits au delà du montant fixé par l'assemblée sont frappés de nullité excepté en cas de validation a posteriori.  
 
En l'absence de fixation, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.  
 


Droit de jouissance privatif perpétuel sur une partie commune  
 
De prime abord, la notion même de droit réel conférant la jouissance privative d'une partie commune procède d'un oxymore. Malgré les critiques qui l'ont qualifié de « paradoxe »1, et même d'« hérésie »2, il n'en demeure pas moins que ce droit dispose d'une réelle existence juridique. En effet, relativement tôt la Cour de cassation s'est mise en adéquation avec une pratique amplement répandue, en consacrant la possibilité de consentir un droit de jouissance privatif réel et perpétuel sur une partie commune3. Néanmoins, cette solution pourrait être remise en cause par l'arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 janvier 2015 qui déclare que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint »4 au terme de trente ans lorsqu’il est consenti à une personne morale. Dans cette affaire, un syndicat avait consenti par convention un « droit d’usage » à EDF (personne morale) sur un lot (partie commune) composé d’un transformateur.  
 
Le droit réel de jouissance spéciale consacré par la jurisprudence5 constitue une catégorie générique regroupant certains droits réels non prévus par la loi. Dès lors, se pose la question de savoir dans quelle mesure le régime du droit réel de jouissance spéciale contamine le droit de jouissance privatif sur une partie commune ? Par conséquent, il convient de s'interroger sur l'applicabilité de la perpétuité du droit de jouissance privatif, lorsqu'il constitue l'accessoire d'un lot de copropriété (I), puis lorsqu'il n'est pas rattaché à un lot (II).  
 
I – Le droit de jouissance privatif accessoire d'un lot de copropriété  
 
Si la conception traditionnelle de notre droit prohibe l'existence de droits réels grevant perpétuellement la propriété6, la nature singulière du régime de la copropriété a permis de braver cette interdiction. Le caractère perpétuel du droit de jouissance privatif a été jusqu’à présent justifié en jurisprudence comme étant l'accessoire d'un lot. Ainsi, en vertu de l'adage « accessorium sequitur principale », le droit de jouissance privatif s’est-il trouvé soumis au régime du droit de propriété dont le lot était l'objet. Un copropriétaire a donc pu se voir attribuer le bénéfice d'une jouissance privative et perpétuelle portant sur une partie commune (balcon, jardin, terrasse, etc.), par une clause d’un règlement de copropriété ou par une décision d'assemblée générale (faisant l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965). En l’état, il semble donc délicat d'admettre l'application de la solution dégagée par l'arrêt du 28 janvier 2015 : un droit qui ne peut être perpétuel et qui s’éteint dans les mêmes conditions que l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation, faute d’avoir été limité dans le temps par les parties. Toutefois, la solution inverse n'est absolument pas à écarter si l'on en croit une partie de la doctrine, notamment le Professeur Hugues Périnet-Marquet qui estime que ces droits seraient « probablement rattachés au droit réel de jouissance spéciale et évolueront au rythme jurisprudentiel en la matière »7. Partant, il est opportun d'être vigilant lors de la rédaction de l'acte constitutif du droit de jouissance privatif.  
 
II – Le droit de jouissance privatif non rattaché à un lot de copropriété  
 
La Cour de cassation a reconnu la possibilité de consentir le bénéfice d'une jouissance privative et perpétuelle d'une partie commune ne constituant pas l'accessoire d'un lot8. Ces occurrences concernent principalement les emplacements de stationnement qui ne sont pas rattachés à un lot, mais dont la jouissance est concédée à une personne étrangère à la copropriété (une personne qui achète un emplacement de stationnement dans un immeuble où elle n’habite pas). La reconnaissance du caractère perpétuel d'un tel droit serait dépourvue de rationalité juridique si l’on s’en tient au raisonnement développé auparavant, car elle n'a plus pour socle le droit de propriété partie privative d’un lot (l’emplacement de stationnement n’est lié à aucun autre lot dans la copropriété, comme un jardin en jouissance privative pourrait être lié à un appartement).  
Cette position est d'autant plus critiquable qu'elle a pour corollaire la création d'un nouveau mode de propriété divisée. D'un point de vue pratique, ce droit suscite par ailleurs un certain nombre de difficultés. En effet, dans la mesure où son titulaire ne devrait pas avoir la qualité de « copropriétaire » (puisque seulement titulaire d’un droit de jouissance), il ne devrait être redevable que d’une participation aux frais d’entretien et de réparation de la partie commune sur laquelle il repose en application des dispositions contractuelles du règlement de copropriété9, et il ne devrait pas pouvoir participer aux assemblées générales.  
 
Les vicissitudes suscitées par le droit de jouissance privatif non rattachée à un lot ne sont pas les dernières qu’il aura à connaître puisqu’avec l’arrêt de 2015, il y aurait lieu de considérer que la prohibition de la perpétuité du droit réel de jouissance spéciale devrait lui être applicable contrairement à ce qui avait été retenu en 2009. En effet, ce type de droit de jouissance privatif doit semble-t-il désormais être qualifié de droit réel de jouissance spéciale, nouvelle catégorie consacrée par la jurisprudence en 2012. Partant, en l’absence de stipulation des parties quant à sa durée, ce droit réel sui generis s’éteint au bout de trente ans lorsqu’il est consenti à une personne morale.  
 
En somme, la référence à l’article 625 du Code civil (renvoyant aux articles 617 à 624 du même code) conduit à penser que lorsque le droit réel est consenti à une personne physique il s’éteindra par les mêmes causes que celles prévues pour l’usufruit (décès du titulaire du droit, consolidation, non-usage trentenaire…), si rien n’est prévu dans l’acte constitutif. Toutefois, il convient de faire état de l’attrait que présente le droit réel de jouissance spéciale (donc par ricochet le droit de jouissance privatif sur une partie commune non rattachée à un lot), par rapport aux droits réels légaux. Si la limitation trentenaire de l’usufruit et du droit d’usage et d’habitation consentis à des personnes morales est d’ordre public10, elle n’est que supplétive pour le droit de jouissance spéciale, les parties pourront ainsi prévoir une durée plus longue sous réserve de respecter la prohibition de la perpétuité.  
 
En l'absence de précision de la jurisprudence ou du législateur, le régime actuel demeure applicable ce qui signifie que la perpétuité du droit de jouissance privatif d'une partie commune rattaché à un lot est toujours valable (sauf disposition différente du règlement de copropriété). L'arrêt du 28 janvier 2015 rendu en matière de droit d’usage, compris comme étant un droit de jouissance spéciale sur une partie commune non rattachée à un lot et attribué à une personne morale, doit cependant alerter les rédacteurs d'actes sur le caractère singulier des droits réels perpétuels. Kévin Moya - Master 2 Droit du Patrimoine spécialité « Construction, Urbanisme, Contrats » Université Paris I Panthéon-Sorbonne  
 


Top départ pour la dématérialisation   
 
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, nous savons que « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique » (nouvel art. 42-1 de la loi de 1965). Restait à savoir comment procéder en pratique.  
Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 applicable depuis le 24 octobre 2015, aux syndics professionnels et non-professionnels, apporte certaines réponses mais laisse encore beaucoup de questions en suspend (voir le texte en cliquant sur le lien). L’économie budgétaire à retirer de cette mesure et la rapidité des envois ont souvent été mis en avant pour encourager cette avancée réglementaire.  
 
I- Les réponses  
Le décret marque la fin des envois par télécopie (modification de l’article 65 du décret du 17 mars 1967).  
1- Champ d’application  
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi de 1965 et son décret d’application de 1967 sont concernées (la convocation d’AG peut donc être faite par voie électronique, cf. article 9, al. 2, du décret de 1967 et article 64 du décret de 1967 modifié par le décret de 2015).  
2- Formalisme  
Deux hypothèses sont prévues pour formaliser le consentement du copropriétaire communiqué sur la base du volontariat (art. 64-1 créé par le décret de 2015) : *hypothèse 1 : l’accord exprès du copropriétaire est formulé lors de l’AG, il est consigné sur le procès-verbal de l’AG ; *hypothèse 2 : le copropriétaire qui n’a pas formulé son accord lors de l’AG, le communique par LRAR ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre des procès-verbaux.  
3- Résiliatio  
Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par LRAR ou par lettre recommandée électronique, qu’il n’accepte plus d’être destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique (une fois l’accord exprès donné, il demeure donc applicable tant que le copropriétaire ne s’est pas manifesté en sens contraire selon le formalisme approprié). La décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la LR par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre des procès-verbaux (art. 64-2 créé par le décret de 2015).  
4- Acheminement des envois par un tiers  
Un tiers peut effectuer les envois, dans les conditions de l’article 1369-8 du Code civil (art. 64-3 créé par le décret de 2015).  
5- Cas particuliers  
 
Le décret suit les évolutions législatives et prévoit que le procédé du courrier électronique fonctionne lorsqu’un administrateur provisoire est désigné (art. 29-1 de la loi de 1965), ou lorsque l’AG est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire (articles 8 et 50 de la loi de 1965 et article 64-4 créé par le décret de 2015).  
 

6- Liste des copropriétaires Le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour la liste des copropriétaires avec l’indication de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord (art. 32 du décret de 1967 modifié).  
II- Les nouvelles questions  
Un certain nombre de questions peuvent être soulevées par ce nouveau texte, notamment :  
-L’accord du copropriétaire peut-il être communiqué lors de toute AG (annuelle, extraordinaire ou intermédiaire) ?  
 
-Une question doit-elle être insérée à l’ordre du jour de chaque AG pour que l’accord puisse être donné ou un simple formulaire à remplir lors de l’AG est-il suffisant ?  
-Une modification d’adresse électronique doit-elle suivre le même processus que celui de l’accord initial ?  
-Faut-il pour éviter tout risque d’illisibilité d’une adresse électronique, préconiser d’inscrire l’adresse en lettre capitales et prévoir qu’en cas de doute, l’accord ne sera pas pris en compte par le syndic ?  
-Quel est le contenu précis du formulaire à envoyer au syndic par le copropriétaire demandeur ?  
-En cas d’indivision ou de mandataire, si un représentant ou un mandataire est désigné, est-il admis que seule l’adresse du représentant ou du mandataire soit indiquée ?  
-L’accord donné en AG fera partie du procès-verbal de l’AG, alors que celui donné hors AG sera inscrit sur le registre des procès-verbaux. La résiliation de l’accord donné au syndic est également inscrite sur le registre des procès-verbaux. Ces informations composent donc les archives du syndicat que le syndic est chargé de conserver et de gérer (art. 33, al. 1er, du décret de 1967). Mais seule la copie ou l’extrait du procès-verbal de l’accord donné en AG peut être délivré par le syndic (art. 33, al. 2, du décret de 1967 non modifié).  
 


Le contrat type de syndic commenté  
 
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 vient d’officialiser le contrat type de syndic http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte).

Il sera applicable à compter du 1er juillet 2015 donc, nous vous conseillons de reporter vos assemblées générales au delà de cette date. Cependant, rien n’empêche toutefois les copropriétaires et les syndics de s’en inspirer dès à présent s’il est question de désigner un syndic d’ici au mois de juillet pour les 3 prochaines années.  
 
Le décret vient également modifier l’article 29 du décret du 17 mars 1967. L’obligation instaurée par la loi ALUR (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié) de prévoir une concertation bisannuelle en vue de la révision éventuelle dudit contrat (concertation organisée par le ministre chargé du logement et le CNTGI) n’est pas reprise (décret sur le contrat type, contrat type lui-même ou décret de 1967 modifié par le décret sur le contrat type).

Qu’en sera-t-il alors des conséquences d’une telle révision pour des contrats conclus pour 3 ans ?  
 
Aux termes du décret du mois de mars, les clauses du contrat sont « personnalisables » en fonction de la forme juridique du syndic (personne physique, personne morale ou organisme d’HLM).

Le contrat est rédigé, comme c’est déjà souvent le cas aujourd’hui, en deux parties : - les prestations incluses dans le forfait (dont la liste est non-limitative) et, - les prestations donnant lieu à une rémunération particulière (dont la liste est limitative).

Le contrat reprend de nombreux points présents dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 qui listait déjà les prestations à inclure dans le forfait de gestion.

Tous les syndics devront appliquer ce contrat, y compris les syndics non professionnels (en gestion « classique » ou « coopérative »).

Nouveauté : le contrat prévoit la possibilité pour les syndics non professionnels de percevoir une rémunération. Les syndics ne devront pas oublier de déclarer cette somme aux services fiscaux.

Il sera par ailleurs nécessaire que les services de l’URSSAF soient mis au courant de cette particularité afin d’éviter des redressements, car il n’est pas précisé si des cotisations sociales devront être versées au titre de cette rémunération.


Classification des postes dans la Convention Collective Nationale des Gardiens  
 

Le salarié a un lien de subordination avec le syndicat de copropriété (art. 1er de la convention collective nationale - CCN). Mais pris individuellement, les copropriétaires et les occupants n’ont aucun pouvoir hiérarchique sur le salarié. Ils ne peuvent donc pas lui imposer l’exécution de certaines tâches.  
 

Il revient au syndic d’être le représentant du syndicat et d’exécuter le rôle de responsable des ressources humaines (art. 31 du décret du 17 mars 1967 et art. 1er, al. 5, de la CCN). Le salarié est engagé pour l’entretien, la surveillance, etc., des parties communes et des éléments d’équipement commun de l’immeuble, en fonction de son contrat.  
 
Depuis plusieurs années, le COREGE (comité des organisations représentant les employeurs de gardiens, concierges et employés d’immeubles dont l’ANCC fait partie) et les organisations représentantes des salariés oeuvrent pour revaloriser les métiers de la branche.  
 

L’avenant n° 86 à la CCN vient de modifier en ce sens l’article 21 de la CCN en effectuant une refonte globale de la classification. On ne peut pas parler ici de « rafistolage », c’est un véritable bouleversement ! Dans l’attente d’autres avenants venant modifier les articles de la CCN qui font référence à l’ancienne classification et de l’avenant salaire qui viendra préciser les modalités de calcul des salaires, les employeurs ont jusqu’au 1er mars 2016 pour modifier les contrats de travail des salariés en effectuant une pesée du poste. Il est donc indispensable de s’y préparer dès aujourd’hui !  
 

Il est entendu que la classification définit la nature du poste et non pas le salarié lui-même. Ainsi, l’employeur devra prendre en considération ce qui est nécessaire pour exercer leposte en question et non pas les tâches que le salarié exécute volontairement, en dehors de son contrat de travail. Quel que soit le salarié, la pesée du poste doit rester la même. Elle serait éventuellement à revoir dans le cas où le poste serait amené à évoluer (nouvelles attentes de l’employeur). Pour appliquer au mieux les critères de la classification à chacun des postes, il est recommandé de définir préalablement la « fiche de poste ».  
 

La classification repose sur six critères : le relationnel, la technicité, l’administratif, la supervision, l'autonomie et le niveau de diplôme. Chacun de ces critères est défini de façon précise dans la classification.  
 

Pour chacun, plusieurs niveaux de compétences sont établis (ce sont les échelons). Le passage d'un niveau à l'autre est défini de façon aussi pragmatique et précise que possible. Pour chaque poste existant, un niveau d’échelon par critère devra être défini par l'employeur en concertation avec le salarié (c'est la « pesée »). La convention collective précise le nombre de points attribués à chaque niveau (la valorisation).  
 

La somme des points des échelons des six critères permet de déduire la « pesée du poste ». Afin de faciliter la lecture de la nouvelle grille de classification, les partenaires sociaux proposent un guide explicatif (disponible sur demande auprès de l’ANCC).  
 

Pour l’application de la nouvelle classification aux contrats en cours, une concertation entre l’employeur (représenté par le syndic) et le salarié aura lieu pour la pesée du poste (l’employeur aura au préalable réfléchit à cette pesée et sera en mesure de faire une première proposition au salarié). Suite à cet entretien, l’employeur rédige un avenant qui sera signé par le salarié. Le salarié pourra, dans un délai de 15 jours calendaires suivant la signature de l’avenant, se rapprocher d’un représentant syndical.  
 

Sans contestation écrite du salarié dans ce même délai, l’avenant au contrat de travail entrera en vigueur. Pour vous aider à la préparation de cet avenant en tant que syndic ou à comprendre le fonctionnement de cet avenant, l’ANCC met en place des sessions d’informations complémentaires aux dates suivantes :  
 
- mercredi 29 avril 2015 de 10h à 12h, - vendredi 29 mai 2015 de 10h à 12h. (inscription par mail contact@ancc.fr / tarif : 15 € pour les adhérents, 30 € pour les non-adhérents).


En cas d'usage professionnel de parties privatives une quote-part supplémentaire peut être affectée au lot par l'Assemblée générale à l'art 25  
 
La location d'un appartement au 4ème étage pour l'exercice d'une activité médicale peut donner lieu au l'augmentation de la quote-part de charges d'ascenseur. CC 3ème Chb civ 1 oct 2014  
 


**Responsabilité du syndic en cas d'absence d'assurance travaux **  
 

Le syndic doit s'assurer que le copropriétaire autorisé à effectuer des travaux sur les parties communes, a bien produit les attestations d'assurance dans le domaine de la construction et une garantie décennale CC 3ème Chb civ 11 mars 2014  
 


Planning de sortie des décrets d’application ALUR du 4ème Trim 2014 :  
 
· le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté
· les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale
· les modalités de consultation des justificatifs de charges
· les conditions d'intégration des travaux dans le carnet d'entretien
· certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.  
 


Condition de maintien de la garantie financière des fonds du syndicat  
 
La loi ALUR permet aux copropriétés de moins de 16 lots d'être dispensées de compte séparé. Mais le syndicat doit exiger du syndic la tenue d'un sous compte individualisé s'il veut continuer à bénéficier de la garantie financière des fonds conformément à la loi Hoguet. CA Paris ch 4.2 du 27 nov 2013  
 


En cas d'annulation d'une Assemblée générale, les appels de fonds ne sont plus exigibles  
 
Une assemblée générale ayant été annulée y compris les comptes et le quitus au syndic pour sa gestion, l'approbation des comptes et le quitus annulés ne peuvent servir de fondement au recouvrement de dépenses par ailleurs non expressément votées par les copropriétaires. Le syndic ne peut donc engager de procédures contre les impayés d'appels de fonds.Cass civ, 3èm Chb civ 1 juil2014. pourvoi n°13-16404  
 


Un copropriétaire ne peut réclamer réparation des parties communes en cas de défaut d'entretien  
 
Une cage d'escalier non entretenue s'écroule bloquant l'accès aux locaux commerciaux du rez de chaussée. Le copropriétaire concerné prétend réclamer la remise en état des parties communes. Sa demande est rejetée en ce qu'il n'est pas recevable à représenter la copropriété. Seul son préjudice personnel de jouissance des parties communes peut être indemnisé, à condition de l'établir.Cass civ, 3èm Chb civ 9 sept 2014. pourvoi n°11-26278  
 


Les copropriétaires ne peuvent contester la durée et la rémunération de l'administrateur provisoire:  
 
Un administrateur provisoire peut voir sa durée de mission et donc sa rémunération augmenter sans possibilité pour les copropriétaires de la contester sur le principe du parallélisme des formes. Cass civ, 7 mai 2014.  
 


Le syndicat ne peut invoquer la protection contre les clauses abusives  
 
La loi Hamon du 17 mars 2014 définit le consommateur comme une personne physique, la Cour de cassation confirme par sa jurisprudence cette position, l'article L421-6 du code de la consommation ne s'applique par aux syndicats personnes morales Cass 1er civ 4 juin 2014
 
 


Planning de sortie des décrets d’application ALUR :  
 
Au 4e trimestre 2014 devraient être publiés :  
 
· le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté ;  
 
· les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale ;  
 
· les modalités de consultation des justificatifs de charges ;  
 
· les conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien ;  
 
· certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.  
 
En décembre 2014, devrait être publiés :  
 
· le montant de la prime fixée par le Bureau central de tarification (BCT) moyennant laquelle une entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque du syndicat ou d'un copropriétaire ;  
 
· le montant de la franchise devant rester à la charge du copropriétaire ou du syndicat.  
 
Au 1er trimestre 2015 devraient être publiés :  
 

· les modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et les conditions de publicité des informations fournies dans le cadre de l'immatriculation ;  
 
· le contenu de la fiche synthétique à fournir à l'occasion de la vente de lot ;  
 
· la superficie de la partie privative et la surface habitable.  
 
Au plus tard en janvier 2016, il est prévu que le plafond majoré du livret A pour les syndicats de copropriétaires soit publié.  
 


Le syndicat ne peut invoquer la protection contre les clauses abusives

 
La loi Hamon du 17 mars 2014 définit le consommateur comme une personne physique, la Cour de cassation confirme par sa jurisprudence cette position, l'article L421-6 du code de la consommation ne s'applique par aux syndicats personnes morales Cass 1er civ 4 juin 2014  
 


Expulsion d'un locataire par le syndicat de copropriété

 


ALUR – Ce qui change dès aujourd’hui…

 
 
La loi dite « ALUR » du 24 mars 2014 vient d’être publiée sous le numéro 2014-366. De nombreux décrets doivent encore la compléter, mais bon nombre de dispositions sont entrées en application depuis le 26 mars, jour de sa publication.  
 

Parmi les modifications les plus importantes dans le domaine de la copropriété, nous attirons votre attention sur l’application immédiate ou non de quelques dispositions de la loi ALUR :  
 

Les textes immédiatement applicables concernent :  
 

  • Les règles de majorités en AG,
  • L’élargissement des missions du syndic,
  • La concertation du syndic et du conseil syndical pour la préparation du budget prévisionnel,
  • L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics par le conseil syndical,
  • La création d’un fonds travaux obligatoire pour certaines copropriétés,
  • Les modalités de démission du syndic,
  • Les cas où le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale,
  • L’exclusion du vote sur la question de la saisie immobilière du copropriétaire débiteur concerné
  • L’interdiction de confier son pouvoir à copropriétaire débiteur lorsque la saisie de son lot est à l’ordre du jour,
  • La possibilité de bloquer l’achat d’un lot de copropriété par un copropriétaire du syndicat débiteur,
  • L’élargissement du bénéfice du privilège immobilier au profit du syndicat,
  • La communication de données relatives à la copropriété dès l’annonce immobilière ou le compromis de vente,
  • La modification des textes relatifs à l’emprunt collectif.  
     

Les textes d’application différés concernent :  
 

  • L’immatriculation des syndicats de copropriétaires,
  • La création des fiches synthétiques de chaque copropriété,
  • La création d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble,
  • L’ouverture du compte séparé,
  • L’obligation d’assurance responsabilité civile du syndicat et de chaque copropriétaire,
  • La mise en place du DTG,
  • Le plafonnement livret A en fonction nombre de lots,
  • La création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière,
  • La création de la Commission de contrôle des activités de transaction et de la gestion immobilière,
  • La mise en place d’un contrat type et d’une forfaitisation des honoraires du syndic.  
     

L’ANCC vous proposera régulièrement via son site internet des focus sur l’ensemble des changements et leur impact sur la gestion de votre copropriété. De plus, nous publierons prochainement une revue complète sur la loi ALUR en indiquant les différences entre la situation avant ALUR et celle d’aujourd’hui (ou à venir en cas d’application différée).  
 
Il est à regretter que l’application de nombreuses mesures phares de cette loi soit reportée à des dates inconnues et surtout soumises à la volonté du pouvoir règlementaire.  
 

Affaire à suivre…


LES QUESTIONS DE LA LOI A.L.U.R

 
 

Le Conseil Constitutionnel a validé la loi ALUR, il convient donc maintenant de la mettre en application malgré l'absence de décrets.  
 
Articles renvoyant à des décrets :  
 
1) Les tarifs des syndics : la liste des frais particuliers qui seront facturés hors forfait sera définie par décret.  
 
2) Formation continue des syndics professionnels par qui, comment et conditions d’évaluation, sans renvoi à décret.  
 

3) Création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, composée de pairs pour fixer les règles déontologiques. Comment seront désignés les représentants des copropriétaires et par qui ?, un décret devra définir ces points.  
 

4) Création d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière représentant Etat, qui fixera sa composition, ses pouvoirs, son mode de fonctionnement ?  
 

5) Création d’un registre des immatriculations. Il existe déjà l’INSEE pourquoi créer un autre registre tenu et contrôlé par qui ? Comment ne pas relier ce nouveau registre et l’instauration la fameuse taxe spéciale d’équipement au bénéfice des établissements publics fonciers.  
 

6) Amélioration des acquéreurs notamment dans le cas ou un opérateur foncier serait déjà propriétaire des parties communes, ce qui rendra les biens convoités invendables si ce n’est à l’opérateur lui-même et à perte.  
 

7) Réintégration du Fonds de réserve supprimé il y a quelques années et réintroduit à l’occasion pour gonfler la trésorerie des copropriétés de moins de 15 lots ; Les modalités de fixation seront fixées par décret.  
 

Incohérences  
 

1) Le fonds de prévoyance de travaux fait l’objet d’un compte séparé du compte de charges courantes mais quid pour les copropriétés de moins de 15 lots sans compte séparé ?  
 

2) Abaissement du seuil d’impayé, déclenchant la désignation du mandataire ad hoc, à 15 %. Rien n’est précisé quant à l’existence d’une procédure qui pourrait réduire à terme ces impayés, à quel moment sera constaté le franchissement du seuil, la loi est muette, un décret devra donc intervenir.  
 

3) Diagnostic supplémentaire soumis au vote de l’Assemblée générale à la majorité simple. S’il est obligatoire pourquoi prévoir un vote ?  
 

4) Expropriation des parties communes en cas de carence, quelles sont les règles définissant la carence puisqu’il n’y a pas de sanction sur l’absence de diagnostic.  
 

Régression :  
 

Réintégration d’une dérogation au compte séparé pour la majorité des copropriétés (mois de 15 lots), ce qui créé une rupture d’égalité entre les différentes catégories de copropriétés.  
 

Objectifs affichés  
 

Les objectifs de cette loi sont clairement affichés : mettre en place un référencement destiné à faciliter la détermination des prochains programmes d’urbanisme en réduisant l’impact financier du rachat éventuel d’immeubles et en faisant participer financièrement tous les contribuables.  
 


Emprunt collectif, le décret est paru.

 

La loi Warsmann du 22 mars 2012 a inséré dans la loi du 10 juillet 1965 de nouveaux articles (article 26-4 à 26-8) déterminant les conditions dans lesquelles un syndicat de copropriétaires peut souscrire un emprunt collectif afin de financer notamment des travaux (voir notre revue trimestrielle n°88, page 6).  
 
Le décret rendant applicable ces nouveaux articles vient de paraître (Décret n° 2013-205 du 11 mars 2013, paru au Journal officiel du 13 mars 2013). Il apporte des précisions sur les points suivants :  
 
- le questionnaire de vente (état daté) que les notaires doivent adresser aux syndics en cas de vente d’un lot de copropriété devra dorénavant faire mention, dans la partie consacrée aux sommes dues par le copropriétaire vendeur du montant des échéances restant à rembourser par ce dernier s’il a adhéré à l’emprunt collectif. Par ailleurs, le syndic doit être informé par le notaire du vendeur de l’accord intervenu éventuellement entre ce dernier et son acquéreur pour que ce dernier prenne en charge le paiement des échéances restant à courir (l’établissement prêteur et l’organisme de caution du syndicat des copropriétaires doivent également donner leurs accords respectifs) ;  
- le projet du contrat de prêt, ainsi que celui de l’organisme de caution de la copropriété doivent être joints aux convocations de l’assemblée générale qui doit se prononcer sur l’opportunité de souscrire l’emprunt ;  
- Enfin, lorsqu’un copropriétaire ayant adhéré à l’emprunt collectif ne règle pas une de ses échéances, le montant de cette dernière est versé par l’organisme de caution de la copropriété au syndic après d’une part, que ce dernier ait mis en demeure de payer le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception et d’autre part, que cette mise en demeure n’ait pas été suivie d’effet à l’expiration d’un délai de 30 jours.
 

Ce décret, qui n’apporte pas beaucoup d’éléments nouveaux, permet néanmoins de relancer le débat du compte séparé. En effet, lorsqu’une copropriété décide de souscrire un emprunt collectif, le montant total du prêt est versé directement au syndic par l’établissement prêteur. Or, si le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel et n’a pas opté pour un compte séparé, ces fonds seront déposés sur le compte du syndic, ce qui peut s’avérer dangereux dans certains cas (placement des fonds à des fins personnelles, utilisation des fonds pour financer les travaux d’autres copropriétés, blocage des fonds en cas de faillite du gestionnaire, etc.).  
C’est la raison pour laquelle nous avons déposé un amendement pour rendre le compte séparé obligatoire sans dérogation possible. Nous avons bon espoir d’être entendu sur ce point.

dématérialsation convocation assemblée ancc copropriété

DEMATERIALISATION

A l’heure des nouvelles technologies, la Chancellerie et le secrétariat chargé du logement ont mis en place un groupe de travail afin de réfléchir sur les modalités éventuelles permettant aux copropriétés, quelle que soit leur taille, et leur mode de gestion (professionnelle ou non professionnelle), de dématérialiser l’envoi des convocations et des procès-verbaux d’assemblées générales. Eric Besson, Ministre de l’Economie a également été consulté sur ce thème lors d’une question à l’Assemblée Nationale. Dans sa réponse, il précise que les résultats des travaux du groupe de travail permettront une éventuelle avancée vers la dématérialisation (ques.n°97763, JOAN 19/04/2011).

Suite ...

L'entretien des parties communes peut être effectué par les copropriétaires  
 
Une délibération votée à la majorité autorisant les copropriétaires à effectuer le ménage et le petit entretien des parties communes ne commet pas d'abus de pouvoir et ne relève pas de l'art 25 mais de l'art 24, 3èm civ 22 sept 2016 L'assurance multirisque de la copropriété et l'assurance groupe ANCC couvrent ces activités quelque soit le dommage.  


Dispense de travaux d'isolation thermique obligatoires à compter du 1er janvier 2017  
 
Le décret sur les travaux de rénovation additifs aux opérations lourdes de rénovation est arrivé, avec une dispense : - en cas de retour sur investissement supérieur à 10 ans - lorsque cela n'est pas réalisable juridiquement ou techniquement (risque de pathologie, non conformité aux d'autres règles d'ordre public, urbanisme - disproportion des coûts induits supérieure à 10 ans . Cependant, nous attendons toujours le décret fixant les conditions de calcul de cette dernière dispense (décret n°2016-711 du 30 mai 2016)  
 


Refus de surélever un ascenseur du 5ème au 6ème étage  
 
Des copropriétaires de chambres de bonne ont aménagé et fusionné les chambres en appartement, et se proposaient à leur frais de surélever l'ascenseur du 5ème au 6ème étage. L'assemblée générale refuse le principe et la Cour de cassation donne raison à l'assemblée générale au motif que les copropriétaires pourraient louer aux touristes et ainsi aggraver les conditions de passage dans l'escalier principal, aggravant les modalités de jouissance des autres lots. La circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité. (Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 26 mai 2016 N° de pourvoi: 14-23343)  
 


La caution VISALE pour impayés de loyer remplace la GUL et la GRL  
 
Les loyers des -- de 30 ans et hors CDI seront couverts dans la limite de 1 500 € à Paris et de 36 mensualités pendant les 3 premières années de location sous réserve de souscription avant la signature du bail  
 


La publication de la régularisation des ASL au JO doit comporter la publication des statuts  
 
L'ASL n'a pas capacité à ester en justice tant que ses statuts ne sont pas publiés en tout ou partie au JO, le dépôt en Préfecture ne suffit pas. C de Cass 3èm civ 19 novb 2015  
 


La répartition des tantièmes doit résulter de l'état descriptif du règlement de copropriété ou d'une délibération spéciale  
 
Le fait que des tantièmes non prévus dans le règlement de copropriété aient été appliqués durant plusieurs années ne leur confèrent pas un caractère prescriptif. Donc même appliqués depuis toujours, les tantièmes ne sont pas opposables aux copropriétaires s'ils ne figurent ni dans l'état descriptif, ni dans un procès-verbal d'assemblée. C.Cass 5 novb 2015  
 


Absence de représentant de la copropriété rend irrecevable l'action individuelle  
 
Tout copropriétaire peut, s'il démontre un préjudice personnel, faire cesser l'atteinte aux parties communes, mais la recevabilité d'une telle action réside dans la mise en cause du syndicat qui ne peut intervenir que si celui-ci est pourvu d'un représentant. IL convient donc, à défaut, de faire désigner un représentant du syndicat. Dans le cas contraire l'action individuelle pourra être déclarée irrecevable. C.Cass 8 juil 2015  
 


Attention à la validation des comptes  
 
Lorsque l'assemblée des copropriétaires vote les comptes elle valide tous les actes effectués même ceux qui n'auraient pas été explicitement autorisés comme le versement d'acomptes à la maîtrise d'ouvrage déléguée C.Cass 7 juil 2015. Un promoteur achète un immeuble pour le vendre par lot, puis créé une société pour effectuer les travaux de rénovation et demande au notaire le versement de fonds du syndicat sans autorisation de l'assemblée ou du Président du conseil syndical. La 3ème chambre admet que l'approbation des comptes vaut ratification des actes exercés sans mandat.  
 


Le syndicat bénéficie du droit de la consommation même s'il est représenté par un syndic professionnel  
 
Le syndicat peut résilier un contrat renouvelable tacitement sans préavis art L.136-1 et déclarer non écrite une clause abusive art L.132-1 mais ne bénéficie pas encore de la prescription courte de 2 ans art L.137-2 du code de la consommation  
 


Report de la mise en place de la DSN en lieu et place de la DADS, en 2017  
 
La mise en conformité des contrats de travail à la nouvelle classification est reportée au 1er mars 2016  
 


Dispense d'affiliation à la Mutuelle frais de santé obligatoire les salariés bénéficiant d'une mutuelle obligatoire auprès d'un autre employeur bénéficient d'une dispense à condition d'en justifier chaque année.  
 


Le modèle d'attestation d'assurance décennale et dommage-ouvrage est désormais disponible arrêté du 5 janvier 2016 JO du 13 janvier 2016  
 


A compter du 1 avril 2016, les conditions de mise à disposition des justificatifs de dépenses seront fixées par décret et non plus par l'assemblée générale. Loi du 10.7.65 : art. 18-1 modifié par la loi du 24.3.14 (art. 55 V et 59) / Décret du 17.3.67 : art. 9, 9-1 et 33 modifié par le décret du 30.12.15 (JO du 31.12.15  
 


Le syndicat bénéficie de la loi Hamon  
 
Si l'art 136-1 du code de la consommation n'est pas applicable au syndicat de copropriété en qualité de consommateur que la loi et la jurisprudence ne lui reconnaissent pas, il en bénéficie en sa qualité de non-professionnel même s'il n'est pas géré par un syndic bénévole et sans mandat spécifique. Cass 1re civ.qualité de non-professionnel 25 novb 2015, n°14-20.760 n°1347  
 


Condition de la mise en concurrence  
 
L'art 25 de la loi ALUR stipule que : "L'assemblée arrêté le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire"  
 
Les marchés ou contrats souscrits au delà du montant fixé par l'assemblée sont frappés de nullité excepté en cas de validation a posteriori.  
 
En l'absence de fixation, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.  
 


Droit de jouissance privatif perpétuel sur une partie commune  
 
De prime abord, la notion même de droit réel conférant la jouissance privative d'une partie commune procède d'un oxymore. Malgré les critiques qui l'ont qualifié de « paradoxe »1, et même d'« hérésie »2, il n'en demeure pas moins que ce droit dispose d'une réelle existence juridique. En effet, relativement tôt la Cour de cassation s'est mise en adéquation avec une pratique amplement répandue, en consacrant la possibilité de consentir un droit de jouissance privatif réel et perpétuel sur une partie commune3. Néanmoins, cette solution pourrait être remise en cause par l'arrêt rendu par la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 janvier 2015 qui déclare que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint »4 au terme de trente ans lorsqu’il est consenti à une personne morale. Dans cette affaire, un syndicat avait consenti par convention un « droit d’usage » à EDF (personne morale) sur un lot (partie commune) composé d’un transformateur.  
 
Le droit réel de jouissance spéciale consacré par la jurisprudence5 constitue une catégorie générique regroupant certains droits réels non prévus par la loi. Dès lors, se pose la question de savoir dans quelle mesure le régime du droit réel de jouissance spéciale contamine le droit de jouissance privatif sur une partie commune ? Par conséquent, il convient de s'interroger sur l'applicabilité de la perpétuité du droit de jouissance privatif, lorsqu'il constitue l'accessoire d'un lot de copropriété (I), puis lorsqu'il n'est pas rattaché à un lot (II).  
 
I – Le droit de jouissance privatif accessoire d'un lot de copropriété  
 
Si la conception traditionnelle de notre droit prohibe l'existence de droits réels grevant perpétuellement la propriété6, la nature singulière du régime de la copropriété a permis de braver cette interdiction. Le caractère perpétuel du droit de jouissance privatif a été jusqu’à présent justifié en jurisprudence comme étant l'accessoire d'un lot. Ainsi, en vertu de l'adage « accessorium sequitur principale », le droit de jouissance privatif s’est-il trouvé soumis au régime du droit de propriété dont le lot était l'objet. Un copropriétaire a donc pu se voir attribuer le bénéfice d'une jouissance privative et perpétuelle portant sur une partie commune (balcon, jardin, terrasse, etc.), par une clause d’un règlement de copropriété ou par une décision d'assemblée générale (faisant l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965). En l’état, il semble donc délicat d'admettre l'application de la solution dégagée par l'arrêt du 28 janvier 2015 : un droit qui ne peut être perpétuel et qui s’éteint dans les mêmes conditions que l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation, faute d’avoir été limité dans le temps par les parties. Toutefois, la solution inverse n'est absolument pas à écarter si l'on en croit une partie de la doctrine, notamment le Professeur Hugues Périnet-Marquet qui estime que ces droits seraient « probablement rattachés au droit réel de jouissance spéciale et évolueront au rythme jurisprudentiel en la matière »7. Partant, il est opportun d'être vigilant lors de la rédaction de l'acte constitutif du droit de jouissance privatif.  
 
II – Le droit de jouissance privatif non rattaché à un lot de copropriété  
 
La Cour de cassation a reconnu la possibilité de consentir le bénéfice d'une jouissance privative et perpétuelle d'une partie commune ne constituant pas l'accessoire d'un lot8. Ces occurrences concernent principalement les emplacements de stationnement qui ne sont pas rattachés à un lot, mais dont la jouissance est concédée à une personne étrangère à la copropriété (une personne qui achète un emplacement de stationnement dans un immeuble où elle n’habite pas). La reconnaissance du caractère perpétuel d'un tel droit serait dépourvue de rationalité juridique si l’on s’en tient au raisonnement développé auparavant, car elle n'a plus pour socle le droit de propriété partie privative d’un lot (l’emplacement de stationnement n’est lié à aucun autre lot dans la copropriété, comme un jardin en jouissance privative pourrait être lié à un appartement).  
Cette position est d'autant plus critiquable qu'elle a pour corollaire la création d'un nouveau mode de propriété divisée. D'un point de vue pratique, ce droit suscite par ailleurs un certain nombre de difficultés. En effet, dans la mesure où son titulaire ne devrait pas avoir la qualité de « copropriétaire » (puisque seulement titulaire d’un droit de jouissance), il ne devrait être redevable que d’une participation aux frais d’entretien et de réparation de la partie commune sur laquelle il repose en application des dispositions contractuelles du règlement de copropriété9, et il ne devrait pas pouvoir participer aux assemblées générales.  
 
Les vicissitudes suscitées par le droit de jouissance privatif non rattachée à un lot ne sont pas les dernières qu’il aura à connaître puisqu’avec l’arrêt de 2015, il y aurait lieu de considérer que la prohibition de la perpétuité du droit réel de jouissance spéciale devrait lui être applicable contrairement à ce qui avait été retenu en 2009. En effet, ce type de droit de jouissance privatif doit semble-t-il désormais être qualifié de droit réel de jouissance spéciale, nouvelle catégorie consacrée par la jurisprudence en 2012. Partant, en l’absence de stipulation des parties quant à sa durée, ce droit réel sui generis s’éteint au bout de trente ans lorsqu’il est consenti à une personne morale.  
 
En somme, la référence à l’article 625 du Code civil (renvoyant aux articles 617 à 624 du même code) conduit à penser que lorsque le droit réel est consenti à une personne physique il s’éteindra par les mêmes causes que celles prévues pour l’usufruit (décès du titulaire du droit, consolidation, non-usage trentenaire…), si rien n’est prévu dans l’acte constitutif. Toutefois, il convient de faire état de l’attrait que présente le droit réel de jouissance spéciale (donc par ricochet le droit de jouissance privatif sur une partie commune non rattachée à un lot), par rapport aux droits réels légaux. Si la limitation trentenaire de l’usufruit et du droit d’usage et d’habitation consentis à des personnes morales est d’ordre public10, elle n’est que supplétive pour le droit de jouissance spéciale, les parties pourront ainsi prévoir une durée plus longue sous réserve de respecter la prohibition de la perpétuité.  
 
En l'absence de précision de la jurisprudence ou du législateur, le régime actuel demeure applicable ce qui signifie que la perpétuité du droit de jouissance privatif d'une partie commune rattaché à un lot est toujours valable (sauf disposition différente du règlement de copropriété). L'arrêt du 28 janvier 2015 rendu en matière de droit d’usage, compris comme étant un droit de jouissance spéciale sur une partie commune non rattachée à un lot et attribué à une personne morale, doit cependant alerter les rédacteurs d'actes sur le caractère singulier des droits réels perpétuels. Kévin Moya - Master 2 Droit du Patrimoine spécialité « Construction, Urbanisme, Contrats » Université Paris I Panthéon-Sorbonne  
 


Top départ pour la dématérialisation   
 
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, nous savons que « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique » (nouvel art. 42-1 de la loi de 1965). Restait à savoir comment procéder en pratique.  
Le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 applicable depuis le 24 octobre 2015, aux syndics professionnels et non-professionnels, apporte certaines réponses mais laisse encore beaucoup de questions en suspend (voir le texte en cliquant sur le lien). L’économie budgétaire à retirer de cette mesure et la rapidité des envois ont souvent été mis en avant pour encourager cette avancée réglementaire.  
 
I- Les réponses  
Le décret marque la fin des envois par télécopie (modification de l’article 65 du décret du 17 mars 1967).  
1- Champ d’application  
Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi de 1965 et son décret d’application de 1967 sont concernées (la convocation d’AG peut donc être faite par voie électronique, cf. article 9, al. 2, du décret de 1967 et article 64 du décret de 1967 modifié par le décret de 2015).  
2- Formalisme  
Deux hypothèses sont prévues pour formaliser le consentement du copropriétaire communiqué sur la base du volontariat (art. 64-1 créé par le décret de 2015) : *hypothèse 1 : l’accord exprès du copropriétaire est formulé lors de l’AG, il est consigné sur le procès-verbal de l’AG ; *hypothèse 2 : le copropriétaire qui n’a pas formulé son accord lors de l’AG, le communique par LRAR ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre des procès-verbaux.  
3- Résiliatio  
Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic, par LRAR ou par lettre recommandée électronique, qu’il n’accepte plus d’être destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique (une fois l’accord exprès donné, il demeure donc applicable tant que le copropriétaire ne s’est pas manifesté en sens contraire selon le formalisme approprié). La décision prend effet le lendemain du jour de la réception de la LR par le syndic. Le syndic en fait mention sur le registre des procès-verbaux (art. 64-2 créé par le décret de 2015).  
4- Acheminement des envois par un tiers  
Un tiers peut effectuer les envois, dans les conditions de l’article 1369-8 du Code civil (art. 64-3 créé par le décret de 2015).  
5- Cas particuliers  
 
Le décret suit les évolutions législatives et prévoit que le procédé du courrier électronique fonctionne lorsqu’un administrateur provisoire est désigné (art. 29-1 de la loi de 1965), ou lorsque l’AG est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire (articles 8 et 50 de la loi de 1965 et article 64-4 créé par le décret de 2015).  
 

6- Liste des copropriétaires Le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour la liste des copropriétaires avec l’indication de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord (art. 32 du décret de 1967 modifié).  
II- Les nouvelles questions  
Un certain nombre de questions peuvent être soulevées par ce nouveau texte, notamment :  
-L’accord du copropriétaire peut-il être communiqué lors de toute AG (annuelle, extraordinaire ou intermédiaire) ?  
 
-Une question doit-elle être insérée à l’ordre du jour de chaque AG pour que l’accord puisse être donné ou un simple formulaire à remplir lors de l’AG est-il suffisant ?  
-Une modification d’adresse électronique doit-elle suivre le même processus que celui de l’accord initial ?  
-Faut-il pour éviter tout risque d’illisibilité d’une adresse électronique, préconiser d’inscrire l’adresse en lettre capitales et prévoir qu’en cas de doute, l’accord ne sera pas pris en compte par le syndic ?  
-Quel est le contenu précis du formulaire à envoyer au syndic par le copropriétaire demandeur ?  
-En cas d’indivision ou de mandataire, si un représentant ou un mandataire est désigné, est-il admis que seule l’adresse du représentant ou du mandataire soit indiquée ?  
-L’accord donné en AG fera partie du procès-verbal de l’AG, alors que celui donné hors AG sera inscrit sur le registre des procès-verbaux. La résiliation de l’accord donné au syndic est également inscrite sur le registre des procès-verbaux. Ces informations composent donc les archives du syndicat que le syndic est chargé de conserver et de gérer (art. 33, al. 1er, du décret de 1967). Mais seule la copie ou l’extrait du procès-verbal de l’accord donné en AG peut être délivré par le syndic (art. 33, al. 2, du décret de 1967 non modifié).  
 


Le contrat type de syndic commenté  
 
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 vient d’officialiser le contrat type de syndic http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte).

Il sera applicable à compter du 1er juillet 2015 donc, nous vous conseillons de reporter vos assemblées générales au delà de cette date. Cependant, rien n’empêche toutefois les copropriétaires et les syndics de s’en inspirer dès à présent s’il est question de désigner un syndic d’ici au mois de juillet pour les 3 prochaines années.  
 
Le décret vient également modifier l’article 29 du décret du 17 mars 1967. L’obligation instaurée par la loi ALUR (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié) de prévoir une concertation bisannuelle en vue de la révision éventuelle dudit contrat (concertation organisée par le ministre chargé du logement et le CNTGI) n’est pas reprise (décret sur le contrat type, contrat type lui-même ou décret de 1967 modifié par le décret sur le contrat type).

Qu’en sera-t-il alors des conséquences d’une telle révision pour des contrats conclus pour 3 ans ?  
 
Aux termes du décret du mois de mars, les clauses du contrat sont « personnalisables » en fonction de la forme juridique du syndic (personne physique, personne morale ou organisme d’HLM).

Le contrat est rédigé, comme c’est déjà souvent le cas aujourd’hui, en deux parties : - les prestations incluses dans le forfait (dont la liste est non-limitative) et, - les prestations donnant lieu à une rémunération particulière (dont la liste est limitative).

Le contrat reprend de nombreux points présents dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 qui listait déjà les prestations à inclure dans le forfait de gestion.

Tous les syndics devront appliquer ce contrat, y compris les syndics non professionnels (en gestion « classique » ou « coopérative »).

Nouveauté : le contrat prévoit la possibilité pour les syndics non professionnels de percevoir une rémunération. Les syndics ne devront pas oublier de déclarer cette somme aux services fiscaux.

Il sera par ailleurs nécessaire que les services de l’URSSAF soient mis au courant de cette particularité afin d’éviter des redressements, car il n’est pas précisé si des cotisations sociales devront être versées au titre de cette rémunération.


Classification des postes dans la Convention Collective Nationale des Gardiens  
 

Le salarié a un lien de subordination avec le syndicat de copropriété (art. 1er de la convention collective nationale - CCN). Mais pris individuellement, les copropriétaires et les occupants n’ont aucun pouvoir hiérarchique sur le salarié. Ils ne peuvent donc pas lui imposer l’exécution de certaines tâches.  
 

Il revient au syndic d’être le représentant du syndicat et d’exécuter le rôle de responsable des ressources humaines (art. 31 du décret du 17 mars 1967 et art. 1er, al. 5, de la CCN). Le salarié est engagé pour l’entretien, la surveillance, etc., des parties communes et des éléments d’équipement commun de l’immeuble, en fonction de son contrat.  
 
Depuis plusieurs années, le COREGE (comité des organisations représentant les employeurs de gardiens, concierges et employés d’immeubles dont l’ANCC fait partie) et les organisations représentantes des salariés oeuvrent pour revaloriser les métiers de la branche.  
 

L’avenant n° 86 à la CCN vient de modifier en ce sens l’article 21 de la CCN en effectuant une refonte globale de la classification. On ne peut pas parler ici de « rafistolage », c’est un véritable bouleversement ! Dans l’attente d’autres avenants venant modifier les articles de la CCN qui font référence à l’ancienne classification et de l’avenant salaire qui viendra préciser les modalités de calcul des salaires, les employeurs ont jusqu’au 1er mars 2016 pour modifier les contrats de travail des salariés en effectuant une pesée du poste. Il est donc indispensable de s’y préparer dès aujourd’hui !  
 

Il est entendu que la classification définit la nature du poste et non pas le salarié lui-même. Ainsi, l’employeur devra prendre en considération ce qui est nécessaire pour exercer leposte en question et non pas les tâches que le salarié exécute volontairement, en dehors de son contrat de travail. Quel que soit le salarié, la pesée du poste doit rester la même. Elle serait éventuellement à revoir dans le cas où le poste serait amené à évoluer (nouvelles attentes de l’employeur). Pour appliquer au mieux les critères de la classification à chacun des postes, il est recommandé de définir préalablement la « fiche de poste ».  
 

La classification repose sur six critères : le relationnel, la technicité, l’administratif, la supervision, l'autonomie et le niveau de diplôme. Chacun de ces critères est défini de façon précise dans la classification.  
 

Pour chacun, plusieurs niveaux de compétences sont établis (ce sont les échelons). Le passage d'un niveau à l'autre est défini de façon aussi pragmatique et précise que possible. Pour chaque poste existant, un niveau d’échelon par critère devra être défini par l'employeur en concertation avec le salarié (c'est la « pesée »). La convention collective précise le nombre de points attribués à chaque niveau (la valorisation).  
 

La somme des points des échelons des six critères permet de déduire la « pesée du poste ». Afin de faciliter la lecture de la nouvelle grille de classification, les partenaires sociaux proposent un guide explicatif (disponible sur demande auprès de l’ANCC).  
 

Pour l’application de la nouvelle classification aux contrats en cours, une concertation entre l’employeur (représenté par le syndic) et le salarié aura lieu pour la pesée du poste (l’employeur aura au préalable réfléchit à cette pesée et sera en mesure de faire une première proposition au salarié). Suite à cet entretien, l’employeur rédige un avenant qui sera signé par le salarié. Le salarié pourra, dans un délai de 15 jours calendaires suivant la signature de l’avenant, se rapprocher d’un représentant syndical.  
 

Sans contestation écrite du salarié dans ce même délai, l’avenant au contrat de travail entrera en vigueur. Pour vous aider à la préparation de cet avenant en tant que syndic ou à comprendre le fonctionnement de cet avenant, l’ANCC met en place des sessions d’informations complémentaires aux dates suivantes :  
 
- mercredi 29 avril 2015 de 10h à 12h, - vendredi 29 mai 2015 de 10h à 12h. (inscription par mail contact@ancc.fr / tarif : 15 € pour les adhérents, 30 € pour les non-adhérents).


En cas d'usage professionnel de parties privatives une quote-part supplémentaire peut être affectée au lot par l'Assemblée générale à l'art 25  
 
La location d'un appartement au 4ème étage pour l'exercice d'une activité médicale peut donner lieu au l'augmentation de la quote-part de charges d'ascenseur. CC 3ème Chb civ 1 oct 2014  
 


**Responsabilité du syndic en cas d'absence d'assurance travaux **  
 

Le syndic doit s'assurer que le copropriétaire autorisé à effectuer des travaux sur les parties communes, a bien produit les attestations d'assurance dans le domaine de la construction et une garantie décennale CC 3ème Chb civ 11 mars 2014  
 


Planning de sortie des décrets d’application ALUR du 4ème Trim 2014 :  
 
· le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté
· les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale
· les modalités de consultation des justificatifs de charges
· les conditions d'intégration des travaux dans le carnet d'entretien
· certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.  
 


Condition de maintien de la garantie financière des fonds du syndicat  
 
La loi ALUR permet aux copropriétés de moins de 16 lots d'être dispensées de compte séparé. Mais le syndicat doit exiger du syndic la tenue d'un sous compte individualisé s'il veut continuer à bénéficier de la garantie financière des fonds conformément à la loi Hoguet. CA Paris ch 4.2 du 27 nov 2013  
 


En cas d'annulation d'une Assemblée générale, les appels de fonds ne sont plus exigibles  
 
Une assemblée générale ayant été annulée y compris les comptes et le quitus au syndic pour sa gestion, l'approbation des comptes et le quitus annulés ne peuvent servir de fondement au recouvrement de dépenses par ailleurs non expressément votées par les copropriétaires. Le syndic ne peut donc engager de procédures contre les impayés d'appels de fonds.Cass civ, 3èm Chb civ 1 juil2014. pourvoi n°13-16404  
 


Un copropriétaire ne peut réclamer réparation des parties communes en cas de défaut d'entretien  
 
Une cage d'escalier non entretenue s'écroule bloquant l'accès aux locaux commerciaux du rez de chaussée. Le copropriétaire concerné prétend réclamer la remise en état des parties communes. Sa demande est rejetée en ce qu'il n'est pas recevable à représenter la copropriété. Seul son préjudice personnel de jouissance des parties communes peut être indemnisé, à condition de l'établir.Cass civ, 3èm Chb civ 9 sept 2014. pourvoi n°11-26278  
 


Les copropriétaires ne peuvent contester la durée et la rémunération de l'administrateur provisoire:  
 
Un administrateur provisoire peut voir sa durée de mission et donc sa rémunération augmenter sans possibilité pour les copropriétaires de la contester sur le principe du parallélisme des formes. Cass civ, 7 mai 2014.  
 


Le syndicat ne peut invoquer la protection contre les clauses abusives  
 
La loi Hamon du 17 mars 2014 définit le consommateur comme une personne physique, la Cour de cassation confirme par sa jurisprudence cette position, l'article L421-6 du code de la consommation ne s'applique par aux syndicats personnes morales Cass 1er civ 4 juin 2014
 
 


Planning de sortie des décrets d’application ALUR :  
 
Au 4e trimestre 2014 devraient être publiés :  
 
· le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté ;  
 
· les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale ;  
 
· les modalités de consultation des justificatifs de charges ;  
 
· les conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien ;  
 
· certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.  
 
En décembre 2014, devrait être publiés :  
 
· le montant de la prime fixée par le Bureau central de tarification (BCT) moyennant laquelle une entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque du syndicat ou d'un copropriétaire ;  
 
· le montant de la franchise devant rester à la charge du copropriétaire ou du syndicat.  
 
Au 1er trimestre 2015 devraient être publiés :  
 

· les modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et les conditions de publicité des informations fournies dans le cadre de l'immatriculation ;  
 
· le contenu de la fiche synthétique à fournir à l'occasion de la vente de lot ;  
 
· la superficie de la partie privative et la surface habitable.  
 
Au plus tard en janvier 2016, il est prévu que le plafond majoré du livret A pour les syndicats de copropriétaires soit publié.  
 


Le syndicat ne peut invoquer la protection contre les clauses abusives

 
La loi Hamon du 17 mars 2014 définit le consommateur comme une personne physique, la Cour de cassation confirme par sa jurisprudence cette position, l'article L421-6 du code de la consommation ne s'applique par aux syndicats personnes morales Cass 1er civ 4 juin 2014  
 


Expulsion d'un locataire par le syndicat de copropriété

 


ALUR – Ce qui change dès aujourd’hui…

 
 
La loi dite « ALUR » du 24 mars 2014 vient d’être publiée sous le numéro 2014-366. De nombreux décrets doivent encore la compléter, mais bon nombre de dispositions sont entrées en application depuis le 26 mars, jour de sa publication.  
 

Parmi les modifications les plus importantes dans le domaine de la copropriété, nous attirons votre attention sur l’application immédiate ou non de quelques dispositions de la loi ALUR :  
 

Les textes immédiatement applicables concernent :  
 

  • Les règles de majorités en AG,
  • L’élargissement des missions du syndic,
  • La concertation du syndic et du conseil syndical pour la préparation du budget prévisionnel,
  • L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics par le conseil syndical,
  • La création d’un fonds travaux obligatoire pour certaines copropriétés,
  • Les modalités de démission du syndic,
  • Les cas où le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale,
  • L’exclusion du vote sur la question de la saisie immobilière du copropriétaire débiteur concerné
  • L’interdiction de confier son pouvoir à copropriétaire débiteur lorsque la saisie de son lot est à l’ordre du jour,
  • La possibilité de bloquer l’achat d’un lot de copropriété par un copropriétaire du syndicat débiteur,
  • L’élargissement du bénéfice du privilège immobilier au profit du syndicat,
  • La communication de données relatives à la copropriété dès l’annonce immobilière ou le compromis de vente,
  • La modification des textes relatifs à l’emprunt collectif.  
     

Les textes d’application différés concernent :  
 

  • L’immatriculation des syndicats de copropriétaires,
  • La création des fiches synthétiques de chaque copropriété,
  • La création d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble,
  • L’ouverture du compte séparé,
  • L’obligation d’assurance responsabilité civile du syndicat et de chaque copropriétaire,
  • La mise en place du DTG,
  • Le plafonnement livret A en fonction nombre de lots,
  • La création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière,
  • La création de la Commission de contrôle des activités de transaction et de la gestion immobilière,
  • La mise en place d’un contrat type et d’une forfaitisation des honoraires du syndic.  
     

L’ANCC vous proposera régulièrement via son site internet des focus sur l’ensemble des changements et leur impact sur la gestion de votre copropriété. De plus, nous publierons prochainement une revue complète sur la loi ALUR en indiquant les différences entre la situation avant ALUR et celle d’aujourd’hui (ou à venir en cas d’application différée).  
 
Il est à regretter que l’application de nombreuses mesures phares de cette loi soit reportée à des dates inconnues et surtout soumises à la volonté du pouvoir règlementaire.  
 

Affaire à suivre…


LES QUESTIONS DE LA LOI A.L.U.R

 
 

Le Conseil Constitutionnel a validé la loi ALUR, il convient donc maintenant de la mettre en application malgré l'absence de décrets.  
 
Articles renvoyant à des décrets :  
 
1) Les tarifs des syndics : la liste des frais particuliers qui seront facturés hors forfait sera définie par décret.  
 
2) Formation continue des syndics professionnels par qui, comment et conditions d’évaluation, sans renvoi à décret.  
 

3) Création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, composée de pairs pour fixer les règles déontologiques. Comment seront désignés les représentants des copropriétaires et par qui ?, un décret devra définir ces points.  
 

4) Création d’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière représentant Etat, qui fixera sa composition, ses pouvoirs, son mode de fonctionnement ?  
 

5) Création d’un registre des immatriculations. Il existe déjà l’INSEE pourquoi créer un autre registre tenu et contrôlé par qui ? Comment ne pas relier ce nouveau registre et l’instauration la fameuse taxe spéciale d’équipement au bénéfice des établissements publics fonciers.  
 

6) Amélioration des acquéreurs notamment dans le cas ou un opérateur foncier serait déjà propriétaire des parties communes, ce qui rendra les biens convoités invendables si ce n’est à l’opérateur lui-même et à perte.  
 

7) Réintégration du Fonds de réserve supprimé il y a quelques années et réintroduit à l’occasion pour gonfler la trésorerie des copropriétés de moins de 15 lots ; Les modalités de fixation seront fixées par décret.  
 

Incohérences  
 

1) Le fonds de prévoyance de travaux fait l’objet d’un compte séparé du compte de charges courantes mais quid pour les copropriétés de moins de 15 lots sans compte séparé ?  
 

2) Abaissement du seuil d’impayé, déclenchant la désignation du mandataire ad hoc, à 15 %. Rien n’est précisé quant à l’existence d’une procédure qui pourrait réduire à terme ces impayés, à quel moment sera constaté le franchissement du seuil, la loi est muette, un décret devra donc intervenir.  
 

3) Diagnostic supplémentaire soumis au vote de l’Assemblée générale à la majorité simple. S’il est obligatoire pourquoi prévoir un vote ?  
 

4) Expropriation des parties communes en cas de carence, quelles sont les règles définissant la carence puisqu’il n’y a pas de sanction sur l’absence de diagnostic.  
 

Régression :  
 

Réintégration d’une dérogation au compte séparé pour la majorité des copropriétés (mois de 15 lots), ce qui créé une rupture d’égalité entre les différentes catégories de copropriétés.  
 

Objectifs affichés  
 

Les objectifs de cette loi sont clairement affichés : mettre en place un référencement destiné à faciliter la détermination des prochains programmes d’urbanisme en réduisant l’impact financier du rachat éventuel d’immeubles et en faisant participer financièrement tous les contribuables.  
 


bornes véhicules électriques syndicat copropriété ancc

Vers la mise en place de bornes de recharge pour les véhicules électriques ou hybrides

Le 25/07/2011, le décret pris pour l’application de l’article 57 de la loi Grenelle II du 12/07/2010 a été publié. Il prévoit les modalités de mise en place des installations nécessaires pour le stationnement des « véhicules propres » (cf. notre revue n°81, pages 21 et suivantes). Les dispositifs de ce décret ne seront applicables que pour les immeubles dont la date du dépôt de permis de construire est postérieure au 01/01/2012 et aux bâtiments existants à compter du 01/01/2015.

Suite ...

L’administration française a mis en ligne 16 fiches concernant la copropriété

L’administration française a mis en ligne sur son site, 16 fiches concernant la copropriété.
Les dernières mises à jour remontent certes au 31 décembre 2010 mais ces informations, bien que synthétiques, sont très utiles en pratique.  
Elles concernent:
- Le règlement de copropriété, - Le carnet d’entretien, - Le syndicat de copropriétaires, - Le syndic de copropriété, - Le conseil syndical, - La répartition et le recouvrement des charges, - La procédure en cas d’impayé de charges, - La vente d’un lot et les charges, - La convocation, la participation, les votes, le compte-rendu et les recours contre les assemblées générales, - Les dispositions particulières aux copropriétés en difficulté (mesure préventive : désignation d’un mandataire ad’hoc ; difficultés avérées : désignation d’un administrateur provisoire ; difficultés irrémédiables : déclaration de l’état de carence de la copropriété).

Lire ...

Augmentation du taux du Livret A

 
Le 1er août 2011, le taux du livret A augmente de 0.25 point et passe donc à 2.25%. Cette augmentation, annoncée par le Ministre de l’économie, des Finances et de l’Industrie, Monsieur François BAROIN, est directement liée à l’augmentation des prix à la consommation constatée depuis un an. Cette augmentation du taux du Livret A bénéficiera à l’ensemble des titulaires d’un tel compte, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales comme les syndicats de copropriétaires. Nous vous rappelons que les syndicats de copropriétaires sont autorisés à ouvrir un livret A (article L.221-3 du code monétaire et financier) dont le montant maximum est de 76500€ depuis la loi portant réforme du crédit à la consommation du 1er juillet 2010. Les intérêts du livret A sont exonérés fiscalement (article 206-5 du code général des impôts, cf notre bulletin n°81 de juillet 2010) et de ce fait, ne doivent pas faire l’objet de déclaration fiscale.

AG

Comment un copropriétaire peut-il participer à la gestion ou au contrôle de gestion de sa copropriété en y consacrant un minimum de son temps

Beaucoup de copropriétaires sont souvent frustrés par le peu d’information qu’ils obtiennent lors de l’assemblée générale.

Lire ...
ascenseur

Adhérer

Les circonstances qui entourent l'obligation de mise en conformité des ascenseurs et les dates limites de réalisation sont complexes en raison de la multiplicité des intervenants.

Lire ...

union

LES UNIONS DE SERVICES

Une union de services est un groupement de copropriétés (même éloignées géographiquement) gérées par des bénévoles exclusivement.  
Les unions de services ou unions coopératives (Art. 93 de la loi Engagement National pour le Logement du 13 janvier 2006).

Lire ...

grdf ancc copropriété syndic

COPRO' NEWS - ANCC & GrDF

C’est avec plaisir que nous vous annonçons le lancement de la première newsletter dédiée au marché de la Copropriété en Ile-de-France, COPRO’NEWS, réalisée en collaboration avec l’ANCC et l’équipe marketing nationale GrDF. Notre partenaire souhaite que nous puissions fournir régulièrement une information juridique rapide à destination des syndics non-professionnels et professionnels. Cette newsletter sera diffusée trimestriellement sur le site www.grdf.fr et sur le site www.ancc.fr. Nous vous souhaitons une excellente lecture.

Lire ...
paris 13

MAIRIE DU XIIIème arrondissement

OPATB - Opération Programmée d'Amélioration Thermique des Bâtiments  

Lire ...

unis

Débat sur le niveau des charges de copropriété

L’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) a fait paraître les résultats d’une analyse des charges de copropriété en 2008, réalisée par son observatoire à partir d’un échantillon d’immeubles situés dans toute la France. Ces résultats ont été tout de suite contestés par un syndicat de copropriétaires (l’ARC) qui les juge sous-évalués, en les comparant...

Lire ...

Immeuble

Actualité juridique

La Réforme de la loi de 1965 sur la copropriété est en cours suite ...

Mardi 23 juillet 2013, Mme Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement a été entendue par la commission des affaires économiques sur le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Par ses apports abondants, en particulier dans le domaine de la copropriété, le projet ALUR est une véritable tornade : consécration du compte bancaire séparé pour les copropriétés, création de commissions disciplinaires pour les syndics dont l’activité est officiellement insérée dans le cadre législatif de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 (n° 70-9) couvrant les activités de transaction et de gestion immobilières, obligation d’immatriculer les copropriétés, insertion du droit de la copropriété dans le Code de la construction et de l’habitation, etc.. En tant qu’association de conseil des copropriétaires présente sur tout le territoire français depuis plus de quarante ans, l’ANCC a toujours œuvré pour faire évoluer le droit de la copropriété dans une recherche permanente d’équilibre entre les parties : syndics, copropriétaires et occupants.

Or le projet ALUR laissé tel quel risque de déstabiliser de nombreuses situations. En particulier, le report à de nombreux décrets pour l’application de la loi ALUR risque de dessaisir les parlementaires de leur pouvoir de discussion et de les priver d’une décision finale avisée. Par ailleurs, des questions cruciales en copropriété ont été étonnement omises et mériteraient d’être inscrites dans le projet, telles que la création d’une commission de conciliation en copropriété, instauration d’un protocole de recouvrement des impayés, consécration d’un fonds de prévoyance en vue des travaux d’économie d’énergie à venir, etc… C’est pourquoi il est important de pendre en compte dès à présent les multiples modifications ou apports à intégrer afin que l’œuvre du législateur puisse remplir sa mission de créer des textes pérennes. Nous tenons à votre disposition une quinzaine d’amendements majeurs (avec un argumentaire et un projet de résolution pour chacun) que nous sommes prêts à vous soumettre afin que vous puissiez les examiner au plus tôt pour que votre commission puisse en débattre dès mardi.

D’ores et déjà nous attirons votre attention sur plusieurs questions qui pourraient être soumise à Madame la ministre :

1- Dans quelle mesure les commissions disciplinaires des professions de transaction et de gestion immobilières seront-elles indépendantes si leurs membres sont proposés au garde des sceaux par le conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (article 9 du projet ALUR, p. 24 et s.) ?

2- Pourquoi prévoir insérer de nombreuses clauses relatives à la copropriété dans le Code de la construction et de l’habitation alors que jusqu’à présent ce droit, était un socle constitué par deux textes : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 tous deux regroupés dans un même code : le code de la copropriété (cf. l’immatriculation des copropriétés : articles 23 et 24 du projet ALUR, p. 53 et s., et l’information des acquéreurs : articles 25 du projet ALUR, p. 56 et s.) ?

3- Pourquoi ne pas assortir l’obligation de recourir à un compte séparé de la gratuité de cette prestation chez les syndics et le laisser aux copropriétaires la faculté de choisir l’établissement bancaire à une simple majorité (article 18 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) ?

4- Pourquoi limiter le recours à la mise en concurrence des contrats de syndics aux seuls syndicats disposant d’un conseil syndical ? Ne serait-il pas au contraire nécessaire de protéger davantage les syndicats qui en sont dépourvus en obligeant la mise en concurrence des contrats de syndics à chaque renouvellement du mandat et pour l’ensemble des syndicats ? 5- Pourquoi faciliter la prise de décision à une majorité absolue pour réaliser des travaux qui ne sont pas obligatoires (comportant transformation, addition ou amélioration) et alourdir les charges de l’ensemble des copropriétaires, alors que tant de travaux obligatoires très onéreux doivent encore être votés (articles 26 et 30 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) ?

6- Pourquoi insérer la notion de volume dans la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété (n° 65-557), sans la définir (article 28-7° du projet ALUR, p. 65) ?

7- Dans le cadre d’une copropriété en difficulté, en quoi le maintien du syndic qui n’aurait pas su gérer, par lui-même le problème, serait-il nécessaire ? Ne serait-il pas opportun de laisser l’administrateur provisoire, nommé par le juge, seul gestionnaire du syndicat, le temps de sa mission ?

8- Qu’est-ce qu’un copropriétaire « de bonne foi » (cf. projet de loi p. 72, art. 29-5-V) dans une copropriété en difficulté ?

? Projet ALUR déposé le 26 juin 2013 Liste des amendements proposés par l’ANCC

1- Amendement instauration d’une instance de conciliation (Chapitre VI « Les conciliateurs en copropriété » loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965 et article 55 du décret d’application n° 67-223 du 10 mars 1967)

2- Amendement sur la création d’un fonds de prévoyance pour travaux (articles 14-2 et 24 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965)

3- Amendement sur la création d’un protocole de recouvrement des créances du syndicat (article 10-2 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) :

4- Les organes de contrôle des professions de transaction et de gestion immobilières (article 9 du projet ALUR, p. 24 et s.)

5- Immatriculation des copropriétés (articles 23 et 24 du projet ALUR, p. 53 et s.)

6- Information des acquéreurs (articles 25 du projet ALUR, p. 56 et s.)

7- Prévenir l’endettement en améliorant la gouvernance et la gestion de la copropriété à travers les missions du syndic, le privilège du syndicat et les pouvoirs pour représenter les copropriétaires (article 26-2° et5° du projet ALUR, p. 58 et s.)

8- Amendement sur le compte séparé (article 18 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965)

9- Rôle du conseil syndical dans la mise en concurrence des contrats de syndics (article 26-8° du projet ALUR, p. 60)

10- Suppression de la référence au pouvoir nominatif pour être représenté en assemblée générale (article 26-9° du projet ALUR, p. 61)

11- Information des acquéreurs – suppression de la nouvelle fiche synthétique (article 27 du projet ALUR, p. 62)

12- Amendement sur la majorité requise pour la validation de réalisation « des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » (articles 26 et 30 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965)

13- La notion de volume (article 28-7° du projet ALUR, p. 65)

14- Copropriétés en difficulté : renforcement des pouvoirs de l’administrateur provisoire et modification de la procédure applicable (article 30 du projet ALUR, p. 68)

15- Amendement concernant l’application des modifications apportées par le projet de loi ALUR (article 47 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) :

16- Capacité des associations syndicales de propriétaires afin de leur permettre de recouvrer le droit d’ester en justice en cas de statuts non mis à jour avant le 5 mai 2008 (article 75 du projet ALUR, p. 163)? Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 1 IB - 16 juill. 2013

1- Amendement instauration d’une instance de conciliation (Chapitre VI « Les conciliateurs en copropriété » loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965 et article 55 du décret d’application n° 67-223 du 10 mars 1967) :

Les procédures civiles liées à la copropriété ne cessent de se multiplier. Les litiges qui y sont traités ne représentent pas toujours des montants financiers importants mais requièrent tout de même la mobilisation d’un juge. Afin de désengorger les différentes instances judiciaires et de réconcilier les occupants des lots de copropriété avec le gestionnaire du syndicat, il serait nécessaire de prévoir une instance de conciliation dont l’objet est de trouver, à l’amiable, une solution.

Les juridictions de proximité, dont la compétence se limite aux litiges à faible pouvoir financier (moins de 4000 €), sont amenées à disparaître à court terme. Les tribunaux d’instance risquent d’autant plus d’être assaillis de demandes.

Le contrat de syndic permet de lier le syndic, en tant que mandataire, au syndicat des copropriétaires. Or, ce contrat ne régit pas les relations entre le syndic et les copropriétaires. Ainsi, en cas de non-compréhension et de tensions, récurrentes, entre syndic et copropriétaires, les copropriétaires se retrouvent démunis car seule une action en responsabilité civile leur est ouverte à l’encontre du syndic, via une procédure judiciaire qui sera probablement longue et onéreuse. Cet état de fait est identique pour ce qui est des relations entre syndic et occupants non propriétaires de lot de copropriété. Or les occupants ne sont nullement évoqués dans les différents textes relatifs à la copropriété, ce qui rend d’autant plus compliqué les recours vis-à-vis du syndic. Les troubles de voisinage, les difficultés de communication entre occupants (copropriétaires entre eux, copropriétaires avec occupants) génèrent également un nombre important de litiges porté devant les tribunaux.

Les méfiances pouvant ainsi exister dans le fait d’acquérir ou de louer un bien en copropriété sont bien réelles. Afin de rendre confiance à ce type d’habitat, de désengorger les tribunaux, et de faciliter les solutions amiables entre les parties, l’ANCC propose :

1- D’ajouter au sein de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un Chapitre VI « Les conciliateurs en copropriété » comprenant les articles suivants :

« Article 51 : Les parties à un différend peuvent, à leur initiative, tenter de le résoudre de façon amiable avec l’assistance d’un conciliateur en copropriété.

« Article 52 : Il est institué des conciliateurs en copropriété qui ont pour mission de rechercher le règlement amiable d’un différend dans les conditions et selon les modalités prévues au code de procédure civile.
Les fonctions de conciliateur en copropriété sont exercées à titre bénévole.
Les conciliateurs en copropriété bénéficient d’une indemnité forfaitaire destinée à couvrir les menues dépenses de secrétariat, de téléphone, de documentation et d’affranchissement qu’ils exposent dans l’exercice de leurs fonctions. Cette indemnité est versée trimestriellement. Un arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre chargé du budget en fixe le montant. Le premier président de la cour d’appel et le procureur général près ladite cour peuvent autoriser, sur justificatifs, un dépassement de cette indemnité dans la limite fixée par ledit arrêté.

« Article 53 : Le conciliateur en copropriété doit jouir de ses droits civils et politiques et n’être investi d’aucun mandat électif dans le ressort de la cour d’appel dans lequel il exerce ses fonctions. Peuvent être nommées conciliateurs en copropriété les personnes justifiant d’une expérience en matière juridique dans le domaine de la copropriété d’au moins trois ans, que leurs compétences et leurs activités qualifient particulièrement pour l’exercice de ces fonctions. Ne peuvent être chargés des fonctions de conciliateur en copropriété les officiers publics et ministériels et les personnes qui exercent, à quelque titre que ce soit, des activités judiciaires ou qui participent au fonctionnement du service de la justice. Toutefois, les fonctions de conciliateur en copropriété ne sont pas incompatibles avec celles de suppléant de juge d’instance.

« Article 54 : Le conciliateur en copropriété est nommé, pour une première période d’un an par ordonnance du premier président de la cour d’appel, après avis du procureur général, sur proposition du juge d’instance. A l’issue de celle-ci, le conciliateur en copropriété peut, dans les mêmes formes, être reconduit dans ses fonctions pour une période renouvelable de deux ans. Le conseil départemental de l’accès au droit est informé de ces nominations. Il peut être mis fin à ses fonctions avant l’expiration de leur terme par ordonnance motivée du premier président, après avis du procureur général et du juge d’instance, l’intéressé ayant été préalablement entendu. Sur proposition du juge d’instance, le titre de conciliateur en copropriété honoraire peut être conféré par le premier président, après avis du procureur général, au conciliateur en copropriété qui a exercé ses fonctions pendant au moins cinq ans. Les conciliateurs en copropriété honoraires sont tenus à la réserve qui s’impose à leur condition. L’honorariat peut leur être retiré pour tout manquement à l’honneur, à la délicatesse ou à la dignité. La décision de retrait est prise par ordonnance motivée du premier président de la cour d’appel, après avis du procureur général et du juge d’instance, l’intéressé ayant été préalablement entendu.

« Article 55 : L’ordonnance nommant le conciliateur en copropriété indique la circonscription dans laquelle il exerce ses fonctions. Elle indique le tribunal d’instance auprès duquel le conciliateur en copropriété doit déposer les constats d’accord.

« Article 56 : Lors de sa première nomination aux fonctions de conciliateurs en copropriété, celui-ci prête devant la cour d’appel le serment suivant : ”Je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles m’imposent”.

« Article 57 : Une fois par an, le conciliateur en copropriété présente un rapport d’activité au premier président et au procureur général de la cour d’appel ainsi qu’au juge d’instance visé à l’article 54. Ce rapport peut être rendu public.

« Article 58 : Le conciliateur en copropriété peut être saisi par tout occupant d’un lot de copropriété afin de trouver une solution amiable à tout type de litige l’opposant à un autre occupant (copropriétaire ou non,) au gestionnaire du syndicat (syndic) ou au gestionnaire du lot (gestionnaire locatif). Les gestionnaires de syndicats de copropriétés (syndics) et les gestionnaires de biens loués peuvent également saisir le conciliateur en copropriété.

« Article 59 : La demande aux fins de tentative de conciliation est formée par déclaration faite, remise ou adressée au greffe. Le demandeur indique les nom, prénoms, profession, qualité et adresse des parties, ainsi que l'objet de sa prétention. La prescription et les délais pour agir sont interrompus par l'enregistrement de la demande

« Article 60 : Le conciliateur invite, le cas échéant, les intéressés à se rendre devant lui. Ceux-ci peuvent se faire accompagner d’une personne majeure de leur choix qui justifie de son identité.

« Article 61 : Le conciliateur peut, avec l’accord des intéressés, se rendre sur les lieux et entendre toutes personnes dont l’audition lui paraît utile, sous réserves de l’acceptation de celles-ci.

« Article 62 : La teneur de l’accord, même partiel, est consignée, selon le cas, dans un procès-verbal signé par les parties et le juge ou dans un constat signé par les parties et le conciliateur en copropriété.

« Article 63 : Des extraits du procès-verbal dressé par le juge peuvent être délivrés. Ils valent titre exécutoire.

« Article 64 : Les parties peuvent soumettre à l’homologation du juge le constat d’accord établi par le conciliateur en copropriété. L’homologation relève de la matière gracieuse.

« Article 65 : Le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut constater la conciliation, même partielle, des parties. »

2- Modifier l’article 55 du décret n° 65-223 du 17 mars 1967 en insérant à l’alinéa 2, après « une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance » les termes suivants « la saisine d’un conciliateur en copropriété ». L’article 55 dans son entier serait alors rédigé comme suit : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la saisine d’un conciliateur en copropriété, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »? Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 2 IB - 16 juill. 2013

2- Amendement sur la création d’un fonds de prévoyance pour travaux (articles 14-2 et 24 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) :

Le nombre de copropriété ne pouvant faire face aux dépenses d’entretien et de travaux nécessaires à la conservation des parties communes ne cessent de croître (cf. rapport de l’ANAH par Monsieur Braye). La situation est d’autant plus inquiétante que nombre de copropriétaires ne sont plus en mesure de régler leur quote-part de charges, ce qui conduit à une détérioration de l’ensemble du bâti, patrimoine des copropriétaires.

Dans l’optique d’améliorer la sécurité des occupants, et la réalisation d’économie d’énergie, des travaux seront à réaliser dans des délais à courts, moyens et longs termes (par exemple, sécurisation des ascenseurs, retrait du plomb dans les canalisations d’eau, plan de travaux en application d’un audit énergétique, etc.). Il est indispensable que les syndicats puissent disposer une réserve spécifique pour le financement de ces travaux et que chaque copropriétaire y participe tout au long de la vie du bâti.

Il est aujourd’hui prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la possibilité, pour les syndicats qui le désirent de créer une provision pour des travaux futurs à réaliser dans les trois années à échoir. Mais cela reste une simple opportunité souvent rejetée par le syndicat réuni en assemblée générale dans le but de ne pas avoir à régler des appels de fonds supplémentaires. Lors de la réalisation des travaux, beaucoup de copropriétaires ne les ayant pas anticipés se retrouvent en situation de difficulté pour le financement des travaux.

Afin de pallier les risques de dégradations du patrimoine des copropriétaires, il y aurait donc lieu d’imposer une réserve particulière pour la réalisation des gros travaux d’entretien qui serait alimentée par l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leur quote-part. Cette réserve obligatoire devrait être en permanence alimentée, même hors période de réalisation de travaux, ce qui permettra d’anticiper des financements importants. De plus, le placement d’une telle réserve sur un compte rémunéré (de type livret A) permettra au syndicat des copropriétaires de bénéficier du versement des intérêts propres à ce type d’épargne. En cas de revente d’un lot dans la copropriété, cette réserve devrait être qualifiée de provisions ce qui la rattacherait au lot et permettrait de la maintenir dans la comptabilité du syndicat.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’ANCC propose : 3- De modifier la loi du 10 juillet 1965 en créant de nouveaux alinéas à l’article 14-2 de la loi libellé comme suit : « Le syndicat constitue un fonds de prévoyance pour faire face aux dépenses résultant : - des travaux prescrits par les lois et règlements ; - des travaux d’entretien et de conservation des parties communes, autres que ceux de maintenance ; - des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ; - des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. « Ce fonds de prévoyance, dont le montant est voté en assemblée générale, est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Le montant et les modalités de versement de la cotisation seront décidés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. « L’assemblée générale décide de l’affectation des sommes déposées sur le fonds de prévoyance dans les mêmes conditions de majorité que celles nécessaire à la validation des travaux. « La gestion par le syndic du fonds de prévoyance ne donnera pas lieu à rémunération particulière au bénéfice du syndic. « Les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachés aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles sont non remboursables à l’occasion des ventes de lots. »

4- D’ajouter un alinéa, suite aux alinéas proposés par le projet de loi ALUR, à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 libellé comme suit : « g- le montant et les modalités de versement du fonds de prévoyance visé à l’article 14-2 de la loi de 1965. » L’article 24 de la loi serait alors rédigé comme suit :

« I. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II. - Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I: a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants qui incluent notamment les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert, les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ; c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux prescrits en vertu des dispositions de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné ; d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ; f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe. »; g) le montant et les modalités de versement du fonds de prévoyance visé à l’article 14-2 de la loi de 1965. III. -Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 3 IB - 16 juill. 2013

3- Amendement sur la création d’un protocole de recouvrement des créances du syndicat (article 10-2 de la loi n° 65-557 relative à la copropriété du 10 juillet 1965) :

Les procédures de recouvrement des charges impayées sont les plus courantes en copropriété. Dans ce domaine, le syndic a exceptionnellement un pouvoir d’initiative qui ne nécessite pas l’obtention d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale pour pouvoir agir (article 55 du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967).

Pour recouvrer les provisions de charges non réglées par des copropriétaires, les syndics multiplient parfois les lettres de relance et mises en demeure (qu’ils facturent aux copropriétaires débiteurs et/ou au syndicat, sans forcément respecter les modalités d’imputation des charges de relance de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Lorsque les courriers restent infructueux, le dossier d’impayés est confié à un avocat (généralement lié au cabinet de syndic) afin de mettre en place une assignation contre le débiteur. Cette procédure représente une charge financière considérable pour le syndicat qui n’est parfois pas justifiée au vu du montant des impayés, le coût de la procédure et les frais d’avocat pouvant se révéler parfois nettement supérieurs au montant total des impayés. Certains syndics préfèrent attendre que le montant à recouvrer soit suffisamment important avant de lancer une quelconque procédure de recouvrement.

Pour éviter d’alourdir inutilement les charges de copropriété, de réduire les délais préjudiciables au bon fonctionnement de la copropriété et de diminuer, voire de stopper, les abus de procédures, et ainsi éviter une dégradation accrue de la copropriété faute de recouvrer rapidement des charges impayées, il est nécessaire de mettre en place un protocole légal de recouvrement en précisant différentes étapes graduelles.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’ANCC propose : 1- De créer un article 10-2 au sein de la loi du 10 juillet 1965 libellé comme suit : « En présence d’une provision sur charges restée impayée, le syndic procèdera à l’ensemble des étapes suivantes : -1. Relance par courrier simple ; -2. Mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception ; -3. Saisine de l’instance du conciliateur en copropriété visé à l’article […] de la loi du 10 juillet 1965 [instance à créer sur proposition de l’ANCC] ; -4. Déclenchement d’une procédure simplifiée ; -5. Assignation devant la juridiction compétente. « A défaut de décision particulière de l’assemblée générale, le syndicat décide, à la majorité de l’article 24 de la présente loi, les délais devant s’écouler entre chacune des étapes du recouvrement. Un minimum de 8 jours devra s’écouler entre chacune d’entre elles.»

? Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 4 NF – 16 juill. 2013

4- Les organes de contrôle des professions de transaction et de gestion immobilières (article 9 du projet ALUR, p. 24 et s.)

Le choix du gouvernement de proposer d’intégrer officiellement l’activité de syndic parmi les activités de transaction et de gestion immobilières visées et soumises à la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 (n°70-9) va dans le sens de l’interprétation doctrinale et jurisprudentielle de la loi qui était faite jusqu’à présent. L’ANCC a longtemps défendu cette position, elle ne peut donc que se féliciter de la concrétisation de son vœu. L’ANCC a par ailleurs longtemps milité pour que ces activités de transaction et de gestion immobilières soient encadrées, tant au niveau des compétences requises avant la délivrance de cartes professionnelles, qu’au niveau de la formation professionnelle continue au moment de leur renouvellement et qu’un organe de contrôle soit mis en place afin d’encadrer ces activités avec des règles de déontologie précisément définies. C’est chose faite avec le projet de loi ALUR grâce à la création de plusieurs organes : d’une part, un conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (dont l’objet est consultatif puisqu’il sera chargé de délivrer des conseils « afin de concourir au bon exercice des activités des personnes » visées par la loi Hoguet, cf. projet d’art. 13-1 du projet de chapitre Ier du projet du titre II bis de la loi Hoguet), d’autre part des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de l’action disciplinaire (cf. projet d’art. 13-5 et s. du projet de chapitre Ier du projet du titre II bis de la loi Hoguet).

Cependant plusieurs retouches aux textes proposés seraient nécessaires. L’ANCC propose donc d’apporter les modifications suivantes :

4-1 Composition du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières : projet d’article 13-1 du chapitre Ier du titre II bis de la loi Hoguet (page 24 du projet ALUR) Le dernier alinéa de l’article 13-1 du projet de loi ALUR renvoie à un décret pour déterminer notamment la composition du conseil national de la transaction et de la gestion immobilières à créer. En conséquence et afin de mettre en concordance le nouvel article 13-1, alinéa 2, qui vise « les représentant des professionnels chargés de siéger aux commissions régionales et interrégionales de contrôle » avec le nouvel article 13-6 qui définit la composition desdites commissions, sans reprendre la terminologie de ces représentants, et de garantir l’impartialité de la désignation des membres des commissions pour qu’un contrôle objectif des activités puisse être efficacement mis en place, l’ANCC propose : après la première phrase de l’article 13-1 ainsi libellée : «- Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières exerce une fonction de conseil afin de concourir au bon exercice des activités des personnes mentionnées à l'article 1er. », de supprimer le deuxième alinéa ainsi libellé : « Le conseil propose au garde des sceaux, ministre de la justice les représentants des professionnels chargés de siéger aux commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. »

La rédaction finale serait ainsi : «- Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières exerce une fonction de conseil afin de concourir au bon exercice des activités des personnes mentionnées à l'article 1er. »

4-2 Délai de prescription d’une action disciplinaire : projet d’article 13-4 du chapitre III du projet du titre II bis de la loi Hoguet (page 24 du projet ALUR) Afin de clarifier la règle de prescription de l’action disciplinaire, l’ANCC propose : dans le troisième alinéa du nouvel article 13-4 libellé comme suit : «L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits ou », d’insérer le membre de phrase ainsi libellé : « au plus tard », avant qu’il ne soit poursuivi par la fin de la phrase suivante: « , lorsque les faits se rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des activités à l'occasion desquelles ces faits ont été commis. »

La rédaction finale serait ainsi : «L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des faits ou au plus tard, lorsque les faits se rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des activités à l'occasion desquelles ces faits ont été commis. »

4-3 Composition des commissions disciplinaires : projet d’article 13-6 du projet de chapitre III du projet du titre II bis de la loi Hoguet (page 24 du projet ALUR) Le projet d’article 13-6 donne la liste exhaustive des membres qui composeront les commissions disciplinaires. Il fait référence à « un membre de professions juridiques ou judiciaires » (cf. projet d’art. 13-6, al. 5, page 25) et à « des personnes représentant les cocontractants des personnes » visées par la loi Hoguet. Ces termes, beaucoup trop génériques, seront source de confusion. Ainsi de tenir compte de l’insertion officielle de l’activité de syndic parmi celles qui seraient couvertes par la loi Hoguet et pour garantir l’objectivité des décisions des commissions en obtenant au préalable les avis de tous les représentants majeurs en droit immobilier, l’ANCC propose d’insérer un sixième alinéa au projet d’article 13-6 qui serait libellé ainsi : « - des membres d’associations représentant les copropriétaires ; ».

4-4 Proposition de création d’un répertoire chargé de collecter les informations relatives à l’immatriculation des copropriétés : projet d’article 13-8 du projet de chapitre III du projet du titre II bis de la loi Hoguet, avant dernier alinéa (page 26 du projet ALUR) Le projet de loi ALUR prévoit que les chambres de commerce et d’industrie territoriales délivreront la carte professionnelle de la personne se livrant à des activités de transaction et de gestion immobilières ou recevront la déclaration préalable d’activité. Organismes de l’Etat, ces chambres interviennent comme des « corps intermédiaires et des interlocuteurs privilégiés des entreprises ». Il peut donc paraître astucieux de leur attribuer ces nouvelles fonctions dévolues auparavant aux préfets. Le projet de loi prévoit par ailleurs que les commissions de discipline communiquent leurs décisions (définitives) à ces chambres. Mais ni la création d’un registre de collecte de ces informations, ni les règles relatives à la divulgation de ces informations ne sont prévues (projet d’article 13-8, avant dernier alinéa). A l’instar de ce qui est prévu pour l’archivage des décisions des commissions au sein des commissions elles-mêmes (page 26 du projet ALUR, projet d’article 13-10), l’ANCC propose de modifier l’avant dernier alinéa du projet de l’article 13-8 avant dernier alinéa comme suit : après la phrase ainsi libellée : « La commission communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à l'article 8-1 a été effectuée. », d’insérer le membre de phrase suivant : « Un répertoire sera créé dans chaque chambre de commerce et de l’industrie afin de collecter et de classer les décisions reçues. »

La rédaction finale serait ainsi : « La commission communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et d'industrie territoriale ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à l'article 8-1 a été effectuée. Un répertoire sera créé dans chaque chambre de commerce et de l’industrie afin de collecter et de classer les décisions reçues. »

Il restera à déterminer dans le projet ALUR les modalités et le fonctionnement du répertoire.

4-5 Suivi judiciaire des litiges disciplinaires : projet d’article 13-9 du chapitre III du titre II bis de la loi Hoguet (page 26 du projet ALUR) Le projet ALUR créé non seulement des commissions de discipline regroupant des représentants tant du secteur public (préfet, représentants de l’Etat, etc.), que du secteur privé (un membre de professions juridiques ou judicaires, des personnes ayant cessé d’exercer les activités de transaction et de gestion immobilières, etc.) (cf. projet d’article 13-6), mais également un renforcement du contrôle administratif par les agents de la concurrence, de la consommation en leur permettant de recevoir de la part des commissions, toute information relative à des infractions ou manquements relevant de leur domaine (à savoir, en cas de location d’habitat indigne ou assorti d’un arrêté de péril assorti d’une interdiction d’habiter, cf. page 23 du projet ALUR : projet d’article 8-3 du titre 1er de la loi Hoguet, et page 27 du projet ALUR : projet d’article 17-1 du projet de chapitre III du projet du titre II bis de la loi Hoguet). A ce jour également, le projet ALUR prévoit que les recours des décisions des commissions soient portés devant la juridiction administrative. Or les activités de transaction et de gestion immobilières ont une nature commerciale et sont régies par des règles de droit civil.

En conséquence, lorsque les litiges disciplinaires ne portent pas sur le problème spécifique de location d’habitat indigne ou assorti d’un arrêté de péril assorti d’une interdiction d’habiter, il serait logique que ces litiges soient instruits judiciairement par des personnes ayant les compétences requises par cette branche du droit. C’est pourquoi l’ANCC propose de substituer au projet d’article 13-9 les juridictions judiciaires, aux juridictions administratives actuellement prévues, pour connaître des recours des décisions des commissions. Ainsi, après le premier membre de phrase du texte du nouvel article 13-9 ainsi libellé : «- Les décisions des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de leurs présidents sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction », serait-il substitué le terme « judiciaire » au terme « administrative ». Au surplus, l’ANCC propose de viser expressément à qui incomberont les frais de cette procédure pour éviter tout contentieux par la suite en ajoutant après le premier membre de phrase précédant, le membre de phrase suivant : « , aux frais de la personne mentionnée à l’article 1er si elle est condamnée (dépens et honoraires d’avocat des deux parties à l’instance). »

La rédaction finale serait ainsi : «- Les décisions des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières et de leurs présidents sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction judiciaire, aux frais de la personne mentionnée à l’article 1er si elle est condamnée (dépens et honoraires d’avocat des deux parties à l’instance). »? Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 5 NF – 16 juill. 2013

5- Immatriculation des copropriétés (articles 23 et 24 du projet ALUR, p. 53 et s.)

5-1 Choix de l’emplacement des clauses relatives à l’immatriculation des copropriétés (articles 23 et 24 du projet ALUR, p. 53 et s.) La loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) qui régit les règles du droit de la copropriété s’intitule « Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ». Son article 1er précise son champ d’application en des termes assez larges qui requièrent une interprétation au cas par cas de chaque situation. En effet, tout immeuble qui remplit les conditions de l’article 1er, al. 1 de la loi (à savoir : « un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ») est de fait, sans aucun autre formalisme, soumis aux règles de la loi de 1965. Et l’ensemble des copropriétaires de cet immeuble, formant un syndicat de copropriété, est au surplus, sans autre formalisme non plus, doté de la personnalité morale (article 14, al. 1 de la loi de 1965). Ceci est donc une entorse aux règles du droit des sociétés qui impose une immatriculation préalable des sociétés avant qu’elles n’acquièrent officiellement une personnalité morale. Cette règle est sans doute restée en vigueur pour refléter la réalité de multiples situations où des syndicats ignoraient qu’ils étaient en copropriété, et où à un moment donné, comprenant qu’ils devaient être régis par la loi de 1965, sont revenus sur le chemin de la légalité en commençant par approuver un règlement de copropriété visant à définir les règles propres à l’immeuble et en poursuivant avec un fonctionnement classique de copropriété. Ces situations de fait ont fait couler beaucoup d’encre et ont été source de contentieux. On connaît la volonté historique du législateur d’avoir une vision précise de l’existence des sociétés sur le territoire : en 2002 il avait déjà donné une date butoir pour faire immatriculer les sociétés civile immobilières créées avant le 1er juillet 1978. En conséquence, il n’est pas étonnant que le projet ALUR, sous couvert de l’objectif officiel de lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, intègre des dispositions visant à identifier les copropriétés. Et quoi de mieux que de recourir à une immatriculation, comme en droit des sociétés, puisque tout syndicat a la personnalité morale ? Cependant, là où l’on peut être surpris, c’est de l’emplacement de cette nouvelle obligation. En effet, il aurait été logique de la trouver dans la loi de 1965 ou dans son décret d’application du 17 mars 1967 (n° 67-223). Mais le projet ALUR propose de l’insérer dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH), sans aucun renvoi à l’un de ces textes. Or la loi de 1965 avait réussi à traverser le dernier siècle en étant de nombreuses fois modifiée, sans trop d’encombre et à être insérée avec son décret d’application et les recommandations de la Commission relative à la copropriété notamment, dans un Code unique : le Code de la copropriété. Cette originalité facilitait grandement les travaux des praticiens et des universitaires. Récemment le législateur a d’ailleurs pérennisé la mise à jour des règlements de copropriété contenant des clauses obsolètes par rapport aux évolutions législatives et règlementaires, en offrant aux copropriétaires de l’approuver à une majorité assez faible (cf. art. 49 et 24 de la loi de 1965). Si l’on s’en tient à retenir que le point commun du Code de la construction et de l’habitation, et du titre II du projet ALUR intitulé « Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées », se trouve dans l’habitat, l’idée d’insérer ce titre dans le CCH fait sens. Mais le CCH est déjà en lui-même une compilation de nombreux textes épars. N’est-ce donc pas compliquer inutilement les sources que de créer d’autres textes relatifs à la copropriété dans d’autres codes que celui de la copropriété, sans même prévoir de renvoi express dans le CCH à la loi de 1965 ou inversement dans la loi de 1965, au CCH ? Par ailleurs, pourquoi intituler le nouveau livre VII du CCH : « Statut des immeubles relevant de la copropriété », alors que ce statut est défini à l’article 1er de la loi de 1965, et que le nouveau livre VII ne vise aucunement à donner une définition plus précise de ce statut, mais qu’il y est traité de cinq thèmes très variés, à savoir : l’identification des immeubles relevant du statut de la copropriété, l’information des acquéreurs et le traitement des difficultés des copropriétés dégradées ? Dans un souci de cohérence et de simplification, l’ANCC propose donc de supprimer la création d’un livre VII dans le Code de la construction et de l’habitation et d’insérer les dispositions du nouveau Titre 1er relatif à l’identification des immeubles relevant du statut de la copropriété, dans la loi du 10 juillet 1965 en créant un nouvel article 1-1 qui contiendrait les dispositions des articles L711-1 et s. de l’article 23 du projet, et celles de l’article 24 du projet.

L’ANCC propose en conséquence : - de supprimer à l’article 23 du projet ALUR les phrases suivantes : « Après le livre VI du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un livre VII ainsi rédigé : « LIVRE VII STATUT DES IMMEUBLES RELEVANT DE LA COPROPRIETE - TITRE IER IDENTIFICATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIETE - CHAPITRE UNIQUE DE L'IMMATRICULATION DES COPROPRIETES » ; - de supprimer à l’article 23 du projet ALUR les références aux numéros d’articles L711-1 à L711-7 ; - d’insérer l’article 24-I, al. 1er, du projet ALUR à la suite des nouvelles dispositions créées dans la loi de 1965 au nouvel article 1-1. L’ANCC propose en conséquence de supprimer toute référence au Code de la construction et de l’habitation en ne faisant référence qu’aux nouvelles clauses insérées dans la loi de 1965 au nouvel article 1-1.

Dans la rédaction actuelle, l’ANCC propose : - après le membre de phrase de l’article 24-I, al. 1er, du projet ainsi libellé : « Les syndicats de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues », de supprimer le membre de phrase suivant : « aux articles L. 711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation : » et d’y substituer le membre de phrase suivant : « à l’article 1-1 de la présente loi » ; - de supprimer à l’article 24-III, al. 1er du projet ALUR toute référence au Code de la construction et de l’habitation. En conséquence, dans la rédaction actuelle, l’ANCC propose de supprimer le membre de phrase de l’article 24-III, al. 1er, du projet ainsi libellé : « Les dispositions des articles L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et l'habitation » et d’y substituer le membre de phrase suivant : « Les dispositions de l’article 1-1 de la présente loi » avant de poursuivre par le membre de phrase libellé ainsi : « sont applicables à compter du : ».

5-1 Correction d’une erreur matérielle à l’article L711-1-I, al. 1, du projet ALUR, p. 53 L’article L711-1-I, al. 1, du projet ALUR se réfère à l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comme étant celui qui définit les syndicats de copropriétaires, alors qu’il s’agit en réalité de l’article 1er. L’ANCC propose donc de substituer à l’article 4 visé à l’article L711-1-I, al. 1 du projet ALUR , l’article 1er.

5-2 Nature des informations devant être répertoriées au registre d’immatriculation : article L711-1-I, al. 2 et 3, du projet ALUR, p. 53 Consciente des dangers que représente une énumération lorsqu’elle n’est pas exhaustive et/ou faite en ayant recours à des termes trop larges, et pour mettre l’article L711-1-I, al. 2, du projet en concordance avec les articles L711-1-II, al. 2, et L711-4-I du projet, l’ANCC propose de supprimer toute référence à un décret futur devant définir les caractéristiques financières et techniques à transmettre et d’indiquer exhaustivement dans le texte de loi de quelles données il devra s’agir, au lieu de ne faire référence qu’aux « caractéristiques financières et techniques de la copropriété » à l’article L711-1-I, al. 2, du projet. Par ailleurs, pour tenir compte du fait qu’en fonction de la destination de l’immeuble (immobilier exclusivement d’habitation, ou à usage mixte : habitation, professions libérales et/ou commerciales, etc.), les copropriétaires peuvent librement entreprendre des travaux à l’intérieur des lots qu’ils possèdent pour changer l’usage du bien qu’ils possèdent et transformer par exemple une cave en habitation, sans devoir au préalable demander une autorisation en assemblée générale (cf. art. 9 de la loi du 10 juillet 1965, n° 65-557), l’ANCC propose de retirer parmi les informations à délivrer en vue de l’immatriculation de la copropriété, celle relative à la nature du lot. Enfin, dans un souci de cohérence avec les nouvelles informations à transmettre en application du projet ALUR, tant au stade de l’immatriculation, qu’au stade de l’annonce immobilière (art. L721-1 du projet p. 56 et s.), ou encore à celui de la vente (art. L721-2 du projet p. 57), l’ANCC propose également de limiter la liste des informations devant être répertoriées au registre d’immatriculation. C’est pourquoi l’ANCC propose : après le membre de phrase suivant de l’article L711-1-I, al. 2 du projet ALUR libellé ainsi : « Figurent au registre des informations permettant d'identifier le syndicat » de supprimer le membre de phrase : «, de préciser », avant de poursuivre la phrase par le membre suivant : « : son mode de gestion », puis, de supprimer le membre de phrase : « et de connaître les caractéristiques financières et techniques de la copropriété et de son bâti », et de poursuivre par le membre de phrase : « , les données financières suivantes …. [à compléter]», avant de poursuivre, puis, de supprimer le membre de phrase suivant « , notamment », pour lui substituer le membre de phrase suivant : «, », avant de poursuivre par le membre de phrase suivant : « le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre », puis, de supprimer le membre de phrase : « et la nature », avant de poursuivre par : « des lots. »

Le texte final de l’article L711-1-I, al. 2 du projet ALUR serait ainsi rédigé : « Figurent au registre des informations permettant d'identifier le syndicat : son mode de gestion, les données financières suivantes …. [à compléter], le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre des lots. »

Par ailleurs, l’ANCC propose après le membre suivant de phrase de l’article L711-1-I, al. 3 du projet ALUR ainsi libellé : « Si le syndicat est concerné par les procédures menées sur le fondement de l'article 29-1A et de l'article 29-1 », d’ajouter la lettre « B » en l’accolant à l’article 29-1 et de poursuivre par le membre de phrase : « de loi du 10 juillet 1965 mentionnée au premier alinéa et de l'article L. 615-6 du », avant de supprimer les termes « présent code », pour leur substituer les termes : « Code de la construction et de l’habitation ,», avant de poursuivre avec le membre de phrase suivant : « ces informations figurent au registre ».

La rédaction finale serait ainsi : « Si le syndicat est concerné par les procédures menées sur le fondement de l'article 29-1A et de l'article 29-1 B de loi du 10 juillet 1965 mentionnée au premier alinéa et de l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation, ces informations figurent au registre ».

5-3 Limitation des copropriétaires ayant accès aux informations répertoriées au registre d’immatriculation : article L711-2-I du projet ALUR, p. 54 Afin de limiter l’accès aux informations répertoriées au registre d’immatriculation aux seuls copropriétaires des immeubles concernés, l’ANCC propose de modifier l’article L711-2-I du projet ALUR après le membre de phrase : « Les copropriétaires » en ajoutant les termes : « de l’immeuble concerné » avant de poursuivre la phrase par le membre suivant : « ont un droit d'accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données erronées. » Pour éviter de dessaisir les parlementaires de leur doit à discussion, l’ANCC s’oppose par ailleurs à toute référence à un décret en Conseil d‘Etat pour déterminer « Les modalités d'exercice de ce droit d'accès et de rectification ». C’est pourquoi l’ANCC propose que ces modalités soient directement portées dans le projet ALUR pour être insérées dans les textes définitifs en supprimant le membre de phrase : « sont précisées par décret en Conseil d’Etat » à la fin de l’art. L711-2-I du projet ALUR pour lui substituer le membre de phrase : « sont les suivantes : …[à compléter]. »

La rédaction finale serait ainsi : « Les copropriétaires de l’immeuble concerné ont un droit d'accès aux données relatives au syndicat dont ils font partie et peuvent solliciter le syndic aux fins de rectification des données erronées. Les modalités d'exercice de ce droit d'accès et de rectification sont les suivantes : …[à compléter]. »

5-4 Limitation des tiers ayant accès aux informations répertoriées au registre d’immatriculation : article L711-2-III du projet ALUR, p. 54 Afin de limiter l’accès aux informations répertoriées au registre d’immatriculation à des tiers limitativement énumérés, l’ANCC propose de modifier l’article L711-2-III du projet ALUR après le membre de phrase : « A condition que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l'article », de supprimer la référence au nouvel article L. 711-1 du Code de la construction et de l’habitation pour en se reporter qu’au nouvel article qui sera porté dans la loi de 1965, puis de poursuivre par le membre de phrase : « ,les informations qu'il contient peuvent être communiquées à des tiers selon des conditions », puis de supprimer le membre de phrase : « précisées par décret en Conseil d'Etat après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés en application du 40 de l'article 11 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique aux fichiers et aux libertés. » pour apporter directement dans le texte de loi les précisions quant aux tiers visés, afin de ne pas dessaisir les parlementaires de leur pouvoir de discussion sur le sujet, en ajoutant « suivantes : …[conditions à énumérer] ».

La rédaction finale serait ainsi : « A condition que cette communication soit conforme aux finalités du registre précisées à l'article … [report du nouvel article de la loi de 1965 à créer], les informations qu'il contient peuvent être communiquées à des tiers selon des conditions suivantes : …[conditions à énumérer] ».

5-5 Organisme chargé de tenir le registre d’immatriculation des copropriétés : article L711-3, al. 1er, du projet ALUR, p. 54 Le projet ALUR créé un établissement public de l’Etat pour centraliser la collecte des informations relatives à l’immatriculation des copropriétés, sans donner de précisions sur cet organisme. L’ANCC propose donc, après le premier membre de phrase de l’article L711-3, al. 1er, du projet libellé ainsi : « Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l'Etat, ci-après désigné teneur du registre », de supprimer le « . » et d’ajouter le membre de phrase suivant : « , dont les règles de fonctionnement sont les suivantes : … [à compléter] ».

La rédaction finale serait ainsi : « Le registre des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de l'Etat, ci-après désigné teneur du registre, dont les règles de fonctionnement sont les suivantes : … [à compléter] ».

5-6 Transmission dématérialisée des données à l’organisme chargé de tenir le registre d’immatriculation des copropriétés : article L711-3, al. 2, du projet ALUR, p. 54 Eu égard aux difficultés rencontrées lors des commissions en vue d’organiser la dématérialisation de la transmission des convocations d’assemblées générales qui n’ont au final pas abouties, notamment en raison de la complexité des mesures à mettre en place pour s’assurer de la sécurité de la confidentialité des informations transmises, il semble indispensable de sécuriser un minimum la dématérialisation des informations qui seront transmises au teneur du registre d’immatriculation des copropriétés. En conséquence, l’ANCC propose, après le premier membre de phrase de l’article L711-3, al. 2, du projet libellé ainsi : « Le dépôt du dossier et les modifications qui y sont apportées sont dématérialisées » de préciser les modalités de sécurisation de l’envoi des données et de leurs modifications au registre.

5-7 Signalisation de l’absence de transmission de données ou d’actualisation de données par toute personne intéressée, à l’organisme chargé de tenir le registre d’immatriculation des copropriétés : article L711-6-II du projet ALUR, p. 55 Si seuls les syndics ou les notaires sont chargés de réaliser les démarches d’immatriculation des syndicats et de transmettre les modifications au teneur du registre d’immatriculation (cf. art. L711-4-I, al. 3, et L711-5 du projet ALUR), et que le droit de consultation de ce registre est limité aux copropriétaires (de l’immeuble concerné selon proposition de l’ANCC) ou aux tiers, l’ANCC propose : après le membre de phrase de l’article L711-6-II libellé ainsi : « L'absence de transmission de données ou d'actualisation des données constatée par le teneur du registre ou signalée par toute personne intéressée », d’ajouter le membre de phrase suivant : « remplissant les conditions requises par la présente loi conformément aux dispositions qui précèdent, » , avant de poursuivre par le membre de phrase suivant : « auprès du teneur du registre ou par le notaire donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l'application d'une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète actualisation des données. »

La rédaction finale serait ainsi : « L'absence de transmission de données ou d'actualisation des données constatée par le teneur du registre ou signalée par toute personne intéressée remplissant les conditions requises par la présente loi conformément aux dispositions qui précèdent, auprès du teneur du registre ou par le notaire donne lieu, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, à l'application d'une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète actualisation des données. » ? Projet de loi ALUR déposé en conseil des ministres le 26 juin 2013 – V2 proposition amendement 6 NF – 16 juill. 2013

6- Information des acquéreurs (articles 25 du projet ALUR, p. 56 et s.)

6-1 Choix de l’emplacement des clauses relatives à l’information des acquéreurs : article 25 du projet ALUR, p. 56 et s. Avec la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) relative à la copropriété, le législateur a créé un véritable corps de règles applicables à quasiment toutes les situations rencontrées en copropriété, en y incorporant en particulier des règles en cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble soumis au statut. La pratique a bien entendu engendré de nouvelles situations, c’est pourquoi la loi a été de nombreuses fois modifiée. Cependant la loi de 1965 a réussi à traverser le dernier siècle sans trop d’encombre et à être insérée avec son décret d’application et les recommandations de la Commission relative à la copropriété notamment, dans un Code unique : le Code de la copropriété. Cette originalité facilite grandement les travaux des praticiens et des universitaires. Récemment le législateur a d’ailleurs pérennisé la mise à jour des règlements de copropriété contenant des clauses obsolètes par rapport aux évolutions législatives et règlementaires, en offrant aux copropriétaires de l’approuver à une majorité assez faible (cf. art. 49 et 24 de la loi de 1965). A ce jour il est proposé à l’article 25 du projet ALUR d’insérer de nouvelles dispositions relatives à l’information des acquéreurs de lots de copropriété dans un nouveau titre du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Or si l’on s’en tient à retenir que le point commun du Code de la construction et de l’habitation et du titre II du projet ALUR intitulé « Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées » sous lequel figure le sous-titre relatif à l’information des acquéreurs, se trouve dans « l’habitat », l’idée d’insérer ce sous-titre dans le CCH fait sens. Mais le CCH est déjà en lui-même une compilation de nombreux textes épars. N’est-ce donc pas compliquer inutilement les sources que de créer d’autres textes relatifs à la copropriété dans d’autres codes que celui de la copropriété, sans même prévoir de renvoi express dans le CCH à la loi de 1965 ou inversement dans la loi de 1965, au CCH ? L’ANCC propose donc de supprimer toute référence au nouveau Titre II du livre VII du Code de la construction et de l’habitation figurant dans le projet ALUR, page 56 et s. relatif à l’information des acquéreurs, et d’insérer les dispositions contenues dans ce titre dans la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété en créant un nouvel article 19-3 qui précèdera l’article 20 relatif à la vente des lots de copropriété. L’ANCC propose en conséquence : - de supprimer à l’article 25 du projet ALUR les phrases suivantes : « Après le titre Ier du livre VII du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un titre II ainsi rédigé : « TITRE II INFORMATION DES ACQUEREURS- CHAPITRE UNIQUE DISPOSITIONS PARTICULIERES RELATIVES A LA VENTE D'UN IMMEUBLE SOUMIS AU STATUT DE LA COPROPRIETE » ; - de supprimer toute référence aux articles du projet ALUR numérotés L721-1 à L721-3 afin de les insérer sous un nouvel article 19-3 à créer dans la loi du 10 juillet 1965.

6-2 Nature des informations fournies aux acquéreurs : nouvel article L721-1 du CCH, art. 25 du projet ALUR, p. 56 et s. Dans un souci de cohérence avec les nouvelles informations à transmettre en application du projet ALUR, tant au stade de l’immatriculation (art. L711-1-I, al. 2, page 53 du projet), qu’au stade de l’annonce immobilière, ou encore à celui de la vente (art. L721-2 du projet ALUR, p. 57), l’ANCC propose de mettre en concordance le projet d’article L721-1 relatif aux annonces immobilières avec l’article relatif aux informations à transmettre pour l’immatriculation des copropriétés (art. L711-1-I, al. 2, page 53 du même projet). Ceci permettra d’éviter toute confusion ou oubli par les professionnels syndics dont les cabinets pourraient aussi être chargés de réaliser la transaction immobilière des biens qu’ils gèrent. En conséquence, l’ANCC propose : après le membre de phrase de l’article L721-1 du projet libellé ainsi : « Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : » , de supprimer l’énumération suivante : « - le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ; - le nombre de lots et le nombre de copropriétaires constituant le syndicat de copropriété de l'immeuble ; » et de lui substituer les mêmes informations (modifiées selon proposition de l’ANCC) que celles requises pour l’immatriculation, en ajoutant le membre de phrase suivant : « le mode de gestion, les données financières telles qu’elles sont prévues par décret en Conseil d’Etat, le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots. »

La rédaction finale serait ainsi : « Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent : le mode de gestion, les données financières telles qu’elles sont prévues par décret en Conseil d’Etat, le nom, l'adresse et la date de création du syndicat, le cas échéant, le nom du syndic et le nombre et la nature des lots. »

Par ailleurs, l’ANCC propose après le membre suivant de phrase de l’article L721-1, al. 5, du projet ALUR ainsi libellé : « L'annonce immobilière précise également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement de l'article 29-1A de loi du 10 juillet 1965, de l'article 29-1», d’ajouter la lettre « B » en l’accolant à l’article 29-1 et de poursuivre par le membre de phrase : « de la même loi et de l'article L. 615-6 du », avant de supprimer les termes « présent code », pour leur substituer les termes : « Code de la construction et de l’habitation ».

La rédaction finale serait ainsi : « L'annonce immobilière précise également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement de l'article 29-1A de loi du 10 juillet 1965, de l'article 29-1B de la même loi et de l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation ».

6-3 Concordance du nouvel article L721-2 du CCH mentionnant les informations à transmettre aux acquéreurs avec la loi de 1965, et disponibilité effective des données : nouvel article L721-2 du CCH, art. 25 du projet ALUR, p. 57

6-3-1 L’ANCC propose de retirer l’actuel projet d’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et de l’intégrer directement dans la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557) relative à la copropriété. En conséquence, l’ANCC propose d’ajouter après le membre de phrase de l’article L721-2, al. 1er, du projet ALUR, libellé ainsi : «En cas de vente d'un lot, de la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot, ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti à destination partielle ou totale d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4 », la référence expresse au Code de la construction et de l’habitation.

6-3-2 Il est proposé dans le projet d’article L721-2 de fournir au futur acquéreur de lots de copropriété un certain nombre d’informations, sans préciser qui est en charge de demander, de détenir et de délivrer ces informations. Essentiellement financières, et dans l’objectif de respecter l’état d’esprit du législateur de « Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées », ces informations détenues par le gestionnaire de la copropriété (le syndic) devraient, à l’instar de ce qui se déroule déjà avec l’état daté devant être délivré avant la vente de lots (cf. art. 20 de la loi du 10 juillet 1965 (n° 65-557) relative à la copropriété) être délivrées par le syndic, à la demande du vendeur. Par ailleurs, si la promesse de vente échouait et qu’une ou d’autres promesses devaient être conclues, ces informations devraient pourvoir être demandées de nouveau par le vendeur afin que les données financières de la copropriété puissent être actualisées. En conséquence, l’ANCC propose, au premier alinéa de l’article L721-2 du projet ALUR, après le dernier membre de phrase ainsi libellé : « …les documents suivants », d’ajouter le membre de phrase suivant : « remis par le vendeur après demande au syndic : »

    6-3-3 Il est proposé dans le projet d’article L721-2 de joindre à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, une « fiche synthétique »  « prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 », lui-même créé à l’article 27 du projet ALUR.

Or dans le projet ALUR, il est fait référence à la fourniture de nouvelles informations, tant au niveau de l’immatriculation (article L711-1-I, al. 2 et 3, du projet ALUR, p. 53), qu’au niveau de l’an

Lire ...

convocation

Une ènième modification de la législation relative au droit de la copropriété

Le délai de convocation à l'assemblée ...

Lire ...

ancc-allain@orange.fr