Débat

L’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) a fait paraître les résultats d’une analyse des charges de copropriété en 2008, réalisée par son observatoire à partir d’un échantillon d’immeubles situés dans toute la France. Ces résultats ont été tout de suite contestés par un syndicat de copropriétaires (l’ARC) qui les juge sous-évalués, en les comparant à son propre échantillon essentiellement parisien. Ce débat souligne, une fois de plus, l’absence de statistiques fiables, cohérentes et indépendantes en matière de charges de copropriété dans notre pays.  
 
L’observatoire de l’UNIS a traité un échantillon de 4 088 immeubles représentant 160 300 logements soit à 0,6 % des 700 000 copropriétés et 2 % des 8 000 000 de logements collectifs privés français. Les chiffres de l’ARC portent sur 577 copropriétés situées exclusivement en région parisienne, soit 0,08 % des copropriétés en France et environ 0,16 % des copropriétés de la région parisienne. Aucune information n’est donnée sur le nombre de logements représentés. Outre la difficulté de comparer des échantillons géographiquement très dissemblables, l’ARC reconnait une surreprésentation des petites copropriétés et des immeubles anciens, ce qui explique en partie que les charges de leur échantillon soient plus élevées.  
 

L’UNIS constate un niveau moyen de charges globales de 22,1 € par m2 de surface habitable, contre 21,8 € en 2007, soit une augmentation de 1,4%, ce qui paraît faible par rapport au ressenti des copropriétaires, mais peut s’expliquer par le repli du prix de certaines fournitures importantes comme le fuel. Quatre postes, chauffage (19,4%), personnel (15,2%), eau (12,7% et électricité (10,7%) représentent 58% des charges. C’est en Ile de France (27,6 €/m2) et dans le nord (24,8 %) que les charges sont les plus élevées. Elles sont les plus faibles en Bretagne (10,7 %) et en Poitou-Charentes (11,6 %). Trois régions ne sont pas représentées dans l’échantillon : Picardie, Champagne-Ardenne et Lorraine. Selon l’UNIS, les charges de copropriété auraient évolué en moyenne de 0,9 % par an depuis 1990, soit moins que l’indice des prix (+1,9 %) et que le revenu disponible des ménages (+3,7 %). La rémunération du syndic au sens large (hors IGH) représente entre 11 et 13% des dépenses totales. Le pourcentage d’évolution annuel n’est pas indiqué, mais on constate qu’il est en général supérieur aux indices de prix et de revenu disponible.  
 

Les chiffres fournis par l’ARC sont très différents puisque le niveau de charges moyen pour la seule région parisienne évolue entre 26,30 €/m2 pour les seules charges générales et 43,88 €/m2 lorsque l’immeuble possède l’ensemble des équipements collectifs (Chauffage-ECS, ascenseur et parking). De façon surprenante, les frais de personnel ont été intégrés dans les charges générales (7,09 €/m2), ce qui est un facteur de distorsion important dans la mesure où les charges de personnel sont plus rares et plus faibles dans les autres régions.  
 

Mis à part les aspects polémiques qui sont inappropriés, ces deux études apportent des indications et seulement des indications à utiliser avec prudence pour évaluer le potentiel d’économie possible de chaque syndicat en pesant les différences d’équipement et d’ancienneté des immeubles.  
 

Il est en tous cas urgent d’organiser au niveau des professionnels et des associations de copropriétaires la définition en commun d’une méthodologie claire pour améliorer les indicateurs existants en matière de charges de copropriété. L’unicité et la permanence des échantillons, la comparaison par type de charge, la définition d’un appartement type par immeuble selon des caractéristiques précises et le relevé des charges après répartition dans cet appartement dont la surface habitable serait précisément connue, permettrait de réduire les erreurs et les imprécisions dues à la surface habitable globale de l’immeuble à prendre en compte, que la plupart des copropriétaires ne connaissent pas et qui est souvent approximée.
 
 

ancc-allain@orange.fr