• ______________________________________________ Lettre d'info de novembre 2025

L’obligation d’information du syndic d’une action pour le syndicat par un copropriétaire  
 
Les copropriétaires sont soumis à une obligation d’information du syndic en cas d’action individuelle du copropriétaire pour assurer la défense de son lot privatif, il ne précise pas la sanction attachée à son inobservation. La jurisprudence considère depuis fort longtemps que cette formalité n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de l’action individuelle du copropriétaire, ce que vient donc confirmer l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 octobre 2025 (CA de Grenoble, 2ème chambre, 23 mai 2023, n°21/03445, CA d’Aix-en-Provence, chambre 1-5, 14 novembre 2024, n°21/11722 ; CA de Paris, pôle 1, chambre 3, 24 mai 2023, n°22/16575 , CA d’Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 18 septembre 2025, n° 22/08330).  
 

Indivision de nu-copropriétaires  
 
L'art 23 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit qu'en cas de division de la nu-propriété entre plusieurs personnes, il s'agit d'une indivision qui nécessite la désignation d'un mandataire amiable ou judiciaire.  
 

Remboursement des honoraires en cas d'annulation de l'assemblée ayant adopté le contrat de syndic  
 
Cet arrêt a annulé une décision de rejet d'une demande de remboursement des honoraires du syndic, en raison de l'annulation préalable de l'assemblée générale ayant renouvelé son mandat. C.Cass 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697

Seul le syndic peut engager une procédure en indemnisation de la reconstruction des parties communes  
 
Il est jugé que, si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux C.cass 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692 et 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-13.325

En cas de viager qui convoquer ?  
 
Viager occupé : L’usufruitier (crédirentier) est convoqué pour les décisions sur l’usage et l’entretien courant. article 595 du Code civil  
 
Le nu-propriétaire (débirentier) est convoqué pour les décisions concernant les grosses réparations. article 606 du Code civil  
 
Viager libre : Seul l’acquéreur est convoqué.  
 
C.cass. 3ème civ. du 22 mars 2000, n° 98-18.183

Les abstentionnistes ne sont pas des opposants  
 
Vous devez mentionner les noms des CONTRE et des ABSTENTION dans le PV afin de permettre l'identification des votes POUR.  
Les abstentionnistes ne sont pas considérés comme des opposants sauf s'ils ont émis des réserves lors du vote par écrit ou mention au PV. C.cass. 3ème civ du 10 sept 2008 n°07-16.448

L’étanchéité de la dalle des terrasses ou balcons  
 
Le copropriétaire est responsable de l’entretien courant et revêtement de sol du balcon ou de la terrasse. En revanche, l’entretien et les réparations du gros-oeuvre sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf si le copropriétaire a aggravé la situation en plantant des arbres en mettant un revêtement inadapté Donc si le problème d'étanchéité touche ma dalle c'est une charge commune C cass 3eme civ. du 28 mars 1990, n° 88-13509. CA de Montpellier du 23 janvier 2014, n° 13-04101 Article 9 al. 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Payer ses charges sans appel ?  
 
La non-réception des appels de fonds ne saurait justifier un non-paiement de ses charges de copropriété par un copropriétaire, dès lors que le budget prévisionnel a été voté en assemblée générale C cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-15.959

Cependant, encore faut-il que le syndic soit toujours sous mandat et qu'il exécute celui-ci. (Art 1219 du code civil)

 
En effet, le refus de produire les comptes avant l'assemblée ou à tout moment s'il s'agit d'un administrateur judiciaire peut justifier d'un appel partiel.

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