Qu’est-ce qu’une ASL

 
Il existe trois sortes d’associations syndicales dites de propriétaires :  

• L’association syndicale autorisée qui est constituée par le préfet avec l’accord d’une certaine majorité des intéressés, et qui fonctionne sous le contrôle de l’Administration ;
• L’association syndicale forcée qui est créée d’office par l’Administration dans l’intérêt public ;
• L’association syndicale libre qui se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés.

Les ASL, qui se sont surtout développées dans le domaine des lotissements et de certains ensembles pavillonnaires, étaient soumises à la loi du 21 juin 1865 et à son décret d’application du 18 décembre 1927 modifié. Ces deux textes ont été abrogés par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.  
 

Comment naît une ASL ?

Elle se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Cet écrit, s’il n’est pas donné dans l’acte constitutif de l’association, peut résulter d’un acte spécial authentique. Mais elle n’a pas d’existence propre tant que le consentement unanime de tous ces propriétaires n’a pas été recueilli par écrit. Comme l’énonce l’article 7 de l’ordonnance précitée, « Les associations syndicales libres se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressées, constaté par écrit ».  
 
L’écrit ainsi exigé ne prend que très rarement la forme d’un document unique sur lequel apparaîtraient le nom de chaque propriétaire et son accord pour accepter de faire partie de l’association syndicale et, par voie de conséquence, en reconnaître l’existence. En pratique, cet accord est donné implicitement par le biais de la signature, par le futur propriétaire, de l’acte d’achat de son pavillon, lequel fait référence à l’ASL et à l’obligation de respecter ses statuts et son cahier des charges. La jurisprudence valide ce type de procédé.  
 
Mais il peut arriver qu’un immeuble en copropriété fasse aussi partie du périmètre d’une ASL. Dans ce cas, le consentement unanime de chaque copropriétaire peut résulter d’une clause du règlement de copropriété qui fait état de l’existence de l’ASL, de ses statuts et cahier des charges. Or, les actes de vente des appartements doivent mentionner que l’acquéreurs a pris connaissance du contenu du règlement de copropriété qu’il s’engage à respecter. En signant ce document, chaque copropriétaire donne ainsi indirectement son consentement pour être membre de l’association syndicale. C’est en ce sens que s’est prononcée la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 9 avril 2008.  
 
Il n’est pas inutile de rappeler que l’ordonnance opère une distinction très nette entre l’existence d’une ASL et sa capacité juridique. En effet, le consentement unanime, dont il vient d’être fait état ci-dessus, est requis pour donner vie à l’association syndicale et pour lui permettre de fonctionner conformément aux règles édictées par ses statuts (par exemple, prendre des décisions afférentes à l’entretien des parties communes, voter un budget prévisionnel ou appeler des fonds).  
 
Mais elle ne pourra pas « agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter ou hypothéquer » si ses statuts n’ont pas été déposés en préfecture du département où elle a prévu d’avoir son siège et n’ont pas été publiés au Journal officiel. Le non respect de ces formalités administratives est handicapant pour une ASL car en cas d’impayés, par exemple, elle ne pourra engager aucune action contre le propriétaire débiteur, ni inscrire une hypothèque sur son lot. Il faut donc veiller à ce qu’elles soient scrupuleusement respectées par le lotisseur et ne pas hésiter, lors de l’achat d’un bien, à se renseigner.