Les faits sont les suivants. Un lot du rez-de-chaussée appartenant à Mme --- est loué à M. ---, gérant d’une brasserie. Cette brasserie dispose d’une cuisine dont la porte donne directement sur le couloir commun de l’immeuble. La porte, partie privative, reste continuellement ouverte, occasionnant des nuisances diverses pour les habitants de l’immeuble. Rappelés à l’ordre par le syndic, en l’occurrence vous-même, bailleur et locataire ont tenté de trouver ensemble une solution à ce problème. Celle-ci semble résider dans le remplacement de la porte de la cuisine par une porte coupe-feu. Toutefois, un doute persiste quant à la prise en charge du coût des travaux. Incombe t-il au propriétaire bailleur ou au locataire ?

• Pour répondre à cette question, il faut se tourner vers les articles 1754 et 1755 du code civil qui disposent respectivement que « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire (…) aux portes » et que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Ces textes posent un principe d’ordre général. Mais une loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 a tenté d’apporter des éclaircissements sur ce qui incombe réellement au bailleur ou au locataire.

En vertu de l’article 6 de cette loi, le bailleur est obligé « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » et « de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Quant au locataire, et en application de l’article 7 de la loi précitée, il est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés dans le contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » et « De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ».

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le remplacement de la porte de la cuisine de la brasserie par une porte coupe-feu ne relève ni de travaux d’entretien, ni de travaux de réparation nécessaires au maintien en état du bien loué. Il s’agit plutôt d’un aménagement entraînant une transformation de la chose louée. Par conséquent, la dépense incombe au locataire mais avec l’accord écrit préalable du bailleur.