élection

Mode d’élection du syndic  
 
Dans le cadre d’une gestion coopérative, l’assemblée générale élit les membres du conseil syndical comme dans tout syndicat de copropriétaires. Ce conseil se réunit ensuite pour élire en son sein le syndic. Celui-ci sera également, de droit, président du conseil syndical. Pour cette raison on parle souvent de président-syndic.
 

On procède aussi souvent à l’élection d’un vice-président, destiné à aider ou à suppléer le président dans ses fonctions. En aucun cas le président-syndic, ou le vice-président, ne peuvent conserver leurs fonctions après l’expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.  

L’avantage de la formule coopérative est, qu’en cas d’empêchement du président-syndic d’exercer ses fonctions, pour quelque motif que ce soit, le conseil syndical pourra se réunir à l’initiative de son président ou à défaut du vice-président et choisira alors parmi les conseillers syndicaux le nouveau président-syndic.  

Le président-syndic a les mêmes droits et les mêmes devoirs qu’un syndic bénévole.  
 
Composition du conseil syndical  
L’assemblée générale élit les membres du conseil syndical. Le législateur n’impose pas un nombre précis de conseillers syndicaux. Celui-ci est fonction de la taille de la copropriété et du désir de participation des uns et des autres. Si, par suite de départ ou de démission, plus d’un quart des sièges devient vacant, le syndic devra convoquer une assemblée générale afin que celle-ci nomme de nouveaux conseillers syndicaux.  
 

Rémunération des membres du conseil syndical  
Tous les membres du conseil syndical, y compris leur président, ne peuvent percevoir de rémunération au titre de leurs fonctions; Seuls leur seront remboursés, sur justificatifs ou de manière forfaitaire, les frais engagés pour l’accomplissement de leur mission. (Ex : timbres, cartouches d’imprimantes, papier, téléphone etc.).
Ces frais constituent des dépenses d’administration du syndicat des copropriétaires.  
 

Responsabilité encourue par les membres du conseil syndical  
Le caractère bénévole et non-professionnel des fonctions des conseillers syndicaux ne les exonère pas de toute responsabilité. Ces derniers restent civilement et pénalement responsables des fautes qu’ils pourraient commettre dans l’exercice de leurs fonctions. Cette responsabilité est individuelle, c’est à dire qu’elle ne peut être engagée que contre chaque membre pris individuellement et non contre le conseil syndical en son entier car il n’a pas la personnalité civile. Toutefois, la jurisprudence concernant la condamnation d’un conseiller syndical est très faible.  
 

Organisation interne : Les Commissions de travail  
Bien que la loi ne dise rien sur ce sujet, la pratique veut que le travail soit réparti au sein du conseil syndical en fonction de la spécialité de chacun. Certains vont s’occuper de la gestion (ex : surveillance des arriérés, finances, droit, etc. ), d’autres des travaux à faire ou à surveiller, d’autres enfin des relations et de la communication entre les différents protagonistes réunis au sein d’une même copropriété (copropriétaires bailleurs, copropriétaires occupants et locataires). Dans les syndicats de copropriétaires d’une certaine taille cette répartition des tâches sera organisée autour de commissions de travail réunissant des personnes concernées par le sujet à traiter. En tout état de cause, le président-syndic, s’il délègue certaines tâches, continue à assumer pleinement la responsabilité de la gestion du syndicat des copropriétaires.  
 

Aides extérieures  
La gestion étant effectuée par des copropriétaires, c’est à dire des non-professionnels, la loi et son décret permettent au conseil syndical et au président-syndic, pour l'exécution de leur mission, de prendre conseil auprès de toute personne de leur choix. Ils peuvent aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’est nécessaire pour faire appel à ces personnes et les frais ou honoraires ainsi engendrés constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont donc supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Le syndic peut aussi, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union de syndicats coopérative ou non, ou à d'autres prestataires extérieurs.  
 

Contrôle de la gestion du syndicat  
Lorsque le syndicat des copropriétaires est géré par un syndic professionnel ou un syndic « bénévole », c’est le conseil syndical, dont le syndic ne peut faire partie, qui est chargé de contrôler l’ensemble de sa gestion, la comptabilité en particulier.
Dans la gestion de forme coopérative, le syndic est président du conseil syndical et les autres membres l’aident dans sa gestion. Cet organe ne peut donc pas, en toute transparence et impartialité, contrôler sa propre gestion.

C’est pourquoi, dans ce mode de gestion, la loi a prévu la désignation de contrôleurs indépendants ou d’une commission de contrôle des comptes. Celle-ci est composée d’un ou plusieurs copropriétaires et/ou de personnes extérieures à la copropriété (expert-comptable ou commissaire aux comptes.). Les contrôleurs sont élus pour une durée maximum de trois ans renouvelable par l’assemblée générale à la majorité des voix exprimées par les présents et représentés. Les copropriétaires faisant partie de cette commission ne peuvent pas être rémunérés pour cette tâche. Les personnes désignées pour le contrôle des comptes rendent compte chaque année à l’assemblée de l’exécution de leur mission.  
 

Compte bancaire  
La loi fait obligation absolue au président-syndic d’ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire ou postal sur lequel seront versées toutes les sommes reçues et payées toutes les dettes contractées au nom du syndicat.
 

Mention spéciale  

Tous les actes et documents, établis au nom du syndicat, doivent préciser sa forme coopérative.

ancc-allain@orange.fr