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Or, lorsque le syndicat des copropriétaires ne s’est pas doté d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, et que le syndic professionnel lui-même n’a pas créé sur son compte général des sous-comptes au nom de chaque copropriété qu’il gère, ce dernier s’estime être dans l’impossibilité de délivrer à son successeur le grand livre de banque et les relevés bancaires, y compris celui relatif au solde, pièces pourtant indispensables pour permettre au syndicat de reconstituer la tenue de sa trésorerie et particulièrement de vérifier la concordance des données bancaires avec les éléments comptables extraits et, par conséquent, l’exactitude du solde de trésorerie (solde du bilan).  

Le motif de refus invoqué est que ces documents ne permettent pas d’individualiser la comptabilité d’un syndicat par rapport à un autre, notamment au niveau bancaire, et surtout que leur communication à un syndicat donné permettrait à celui-ci d’avoir accès à des informations personnelles concernant le syndic et les autres résidences gérées par ses soins.  

Pour autant, ces arguments n’ont pas été retenus pas la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 19e ch. B, 19 décembre 2008). Bien au contraire, elle condamne l’ancien syndic professionnel à transmettre sans délai le grand livre de banque et les relevés bancaires au nouveau gestionnaire, mais en photocopies seulement.  

Cette jurisprudence nous parait à la fois sévère et irréaliste.  

Sévère, car elle tend à sanctionner les syndics qui n’ont pas ouvert de compte séparé à la demande expresse de l’assemblée générale des syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent. Or, en dispensant en toute connaissance de cause le syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, et en acceptant que les fonds appelés soient déposés sur le compte général de celui-ci, la copropriété est censée accepter les inconvénients de ce type de gestion, notamment l’absence d’individualisation de la comptabilité. C’est d’ailleurs pour cette raison que la Cour d’appel de Paris, dans un précédent arrêt du 10 avril 2008, a sanctionné une copropriété qui réclamait à son ancien gestionnaire un solde de plus 7000 €, mais qu’elle n’était pas en mesure de prouver faute pour elle d’avoir opté en faveur d’un compte séparé. De ce fait, elle était dans l’impossibilité de fournir, à l’appui de sa demande, des relevés de banque correspondants à l’immeuble ou les états de rapprochements bancaires correspondants à la situation de trésorerie. Par conséquent, retient la Cour, en l’absence de ces documents, l’extrait du grand livre fourni n’était pas à lui seul suffisant pour prouver l’existence d’une créance liquide et exigible. Dans cette affaire, et à l’inverse de** la décision de la Cour d’appel de Paris du 19 décembre 2008** commenté ici, c’est la copropriété qui a été sanctionnée et non le syndic.  

Irréaliste, voire irréalisable, car les syndics gèrent en moyenne une centaine de résidences. Il n’est donc pas difficile d’imaginer la complexité du travail de recherche à effectuer et le nombre de photocopies à délivrer à la copropriété. Face à cette décision de justice, nous ne pouvons que conseiller aux syndics professionnels d’ouvrir au moins des sous-comptes et aux copropriétés qui ne souhaitent pas de compte séparé, de les exiger. Cela devrait permettre de régler en partie ce problème de fond.

ancc-allain@orange.fr