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Travaux d’amélioration et majorité requise

Il n’est pas rare en copropriété que la décision d’effectuer certains travaux soit prise à l’occasion de plusieurs assemblées générales distinctes. Une première étape consiste à voter une résolution de principe sur l’opportunité d’effectuer les travaux, puis, par la suite, d’approuver les devis concernant lesdits travaux.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 09 avril 2008 (Cass. civ. 3°, 9 avril 2008), s’est prononcée sur la majorité nécessaire à l’adoption des travaux d’amélioration décidés en plusieurs étapes. Dans le cas d’espèce, l’assemblée générale avait d’abord voté une résolution de principe quant aux travaux à la double majorité de l’article 26, puis avait adopté les devis, lors d’une assemblée postérieure, à la majorité de l’article 24. Dans cette hypothèse, les juges ont estimé que, le vote de principe des travaux pris à la majorité de l’article 26, ne dispensait pas d’adopter les devis correspondants à la majorité simple de l’article 24.

Cet arrêt rappelle une jurisprudence constante selon laquelle une décision de principe n’a aucune valeur autre qu’informative sur un projet et que toutes les modalités d’exécution des travaux sont soumises à la même majorité définie par les caractéristiques propres à la nature des travaux.

En d’autres termes, lorsque l’assemblée générale a décidé d’effectuer des travaux d’amélioration relevant de la double majorité de l’article 26 lors d’une précédente assemblée, le choix des devis correspondant à ces travaux, dans une assemblée postérieure, doit aussi s’effectuer à la double majorité de l’article 26, et non à celle de l’article 24.

La Cour de cassation justifie sa décision par le texte même de l’article 26 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant (…) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». En effet, ce dernier ne fait aucune distinction entre les différentes étapes de la décision. Le principe et les devis doivent être adoptés à la même majorité. Nous ne pouvons que rappeler que pour être valable la résolution décidant des travaux doit être complète et fournir tous les éléments de décision aux copropriétaires.

Parmi ces informations figurent la description précise des travaux, la qualification des travaux (entretien ou amélioration), le prix défini à partir de plusieurs devis, surtout si le montant des travaux est supérieure à la limite définie antérieurement par l’assemblée pour la mise en concurrence et l’échéancier des appels de fonds.

ancc-allain@orange.fr