Lorsque des copropriétés distinctes mais voisines ont en commun des espaces verts, des routes, un portail, une antenne ou une chaudière par exemple, une structure doit être créée pour gérer ces parties et éléments d’équipement communs. Il peut s’agir d’une union de syndicats ou, comme dans le cas qui va être étudié ici, d’une association syndicale libre (ASL). Les règles de fonctionnement de cette dernière sont édictées dans des statuts et peuvent être différentes d’une association syndicale à une autre puisque la législation propre aux ASL n’impose aucun formalisme précis dans ce domaine.

Un ensemble pavillonnaire peut être soumis, dès sa construction, soit au régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967), soit au régime des associations syndicales libres (ASL). Dans ce dernier cas, c’est l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret du 3 mai 2006 qui s’appliquent. L’objet d’une telle association est de gérer toutes les parties et éléments d’équipement qui sont communs aux propriétaires des pavillons situés dans le périmètre de l’ASL.

Suite à la réforme du droit des associations syndicales de propriétaires (ASP) opérée par l'Ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d'application du 3 mai 2006, le ministère de l'intérieur a édité une circulaire, composée de 13 fiches pratiques ayant pour vocation d'expliquer le plus clairement possible le mode de fonctionnement de chaque type d'associations syndicales (ASL, ASA, ASCO, AFUL), le rôle du préfet et en quoi consiste la mise à jour des statuts. Cette circulaire du 11 juillet 2007 est consultable sur le site www.dgcl.interieur.gouv.fr, rubrique "actualité".

Le président d’une ASL a-t-il le droit d’imposer aux colotis des règles qui concernent les copropriétés sous prétexte que les statuts restent muets sur une question particulière ?  

Avant toute chose, il est bon de rappeler que les ASL sont soumises à une législation différente de celle applicable aux copropriétés. Les premières étaient soumises à la loi du 21 juin 1865, laquelle a été abrogée par l'ordonnance du 1er juillet 2004. Les secondes sont régies par la loi du 10 juillet 1965, et par le décret du 17 mars 1967. L'ordonnance pose des règles minimales de fonctionnement et laisse aux rédacteurs des statuts toute liberté dans les autres domaines. Mais lorsque les statuts eux-mêmes n'ont pas prévu une réglementation particulière dans tel ou tel domaine, il est impossible d'appliquer automatiquement les règles propres aux copropriétés. Il ne peut en être ainsi que si l'AG a décidé de modifier ses statuts. Le président n'a pas le pouvoir de suppléer à la carence des statuts.

L’assemblée générale d’une l’A.S.L. peut décider de céder une parcelle de terrain, qualifiée de « passage piéton », à des colotis. Pour ce faire, l’article L.315-3 du Code de l’urbanisme prévoit que « Lorsque les 2/3 des propriétaires détenant ensemble les 3/4 au moins de la superficie d’un lotissement ou les 3/4 des propriétaires détenant au moins les 2/3 de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain ». En d’autres termes, le projet de cession devra dans un premier temps obtenir la majorité décrite ci-dessus, puis être soumis à l’appréciation de la Préfecture auprès de laquelle toute modification au cahier des charges doit être transmise.

Un coloti prétend que l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 mars 2005 est entachée de nullité au motif que je n’ai fait partir les convocations par lettre recommandée avec avis de réception que le 14 du même mois. D’où, selon lui, un délai inférieur à 15 jours entre cet envoi et l’assemblée. A t-il raison alors que les statuts de l’A.S.L. ne font référence qu’à un délai de 10 jours ?  

En copropriété, les choses sont claires. Lorsque les convocations sont envoyées par lettre recommandée avec avis de distribution, le délai de convocation réglementaire est au minimum 15 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du pli recommandé au domicile du copropriétaire par le préposé des Postes. Si vous étiez soumis à ce régime, alors effectivement le copropriétaire en question aurait eu la possibilité de contester l'assemblée générale du 29 mars pendant 10 ans car moins de 15 jours francs se seraient écoulés entre le 14 et le 29. Or, le régime de la copropriété n'est pas applicable aux A.S.L. La loi qui régit ces dernières n'a rien prévu de similaire en matière de convocation. Seules les dispositions contenues dans les statuts sont applicables. L’assemblée générale n’est donc pas susceptible d’être annulée pour ce motif.